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地产公司共31页1永川房地产市场调查报告《初稿》策划部摘要本案之“项目市场供需调查”旨在从区域属性、区域宏观经济环境及房地产市场的初步分析研究中，发掘项目开发之市场机会点，从而确保项目成功运营。本案之“项目“市场研究”旨在有效规避来自政策、资金、市场的风险，把握市场脉搏、确定市场细分方向，为项目成功运营提供策略性方向。包括建立在我司初步市场调研结果和强大的数据资源基础之上研判而得的，从而确保项目市场价值的最大化。通过市场调查暨产品初步定位研究为开发项目成功运营的基础上获取更高的开发价值回报将是我司之服务宗旨和工作使命！地产公司共31页2第一篇市场参考思路决定出路，观念造就市场。在进行本项目市场调查及分析研究之前，我们先行就项目定位甄选思想参考。一、高度菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。本案就是永川城市运营的典型项目。二、深度2004，是中国城市运营元年。从此开始城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，智本成为新经济的能量。智本无形，却产生对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量——从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。三、广度“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈……”一曲《春天的故事》唱响了大江南北，世纪伟人邓小平30年前在当时地图上都找不到的一个边陲小镇划的“圈”，如今已变成一座现代化都市——深圳2007年6月18日，重庆作为统筹城乡协调发展特区，让重庆在直辖十年之际有了一次质的飞跃！参照邓小平的丰功伟绩，重庆也画了一个“圈”。2010年6月18日，两江新区的挂牌成立，重庆继滨海新区和浦东新区后内陆第一个国家级新特区，这个“特”字蕴含了中央政策对开放思维，中国进入的重庆时间，产业集聚，离岸金融中心，城乡统筹将加速重庆现代工业的发展，周边区县也将得到全新的占位。永川作为一圈之列将作为渝西中心城市，理当成为城乡改革、城市化先达标的示范区，而本案无疑成为实现真正城市化居住的样板。地产公司共31页3第二篇城市背景解读一、永川发展“蓝皮书”永川因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名，1992年5月，永川撤县建市2006年12月，经国务院批准撤市设区，重庆直辖之后，特别是新千年伊始，永川借区位成渝走廊优势和独特自然优势，把永川打造成为重庆西部中心城市和职业教育基地。依托永川的历史沉淀，凭借统筹城乡的政策春风。永川建立起大项目-产业链-产业集群的发展态势规模初具，蓄势待发。努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，描绘了一个“长江上游现代化都市”的宏伟蓝图……永川投资兴建公共租赁房打造宜居都市实现幸福城市；大力发展职业教育，实现城市差异化发展，成就渝西教育高地的宏伟目标，通过加快三湖建设全力开启“三湖时代”，创建精美城市。二、1小时经济圈惠及永川以主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群——1小时经济圈。“1小时经济圈”由23个区县组成。包括：主城9区、永川、合川、涪陵、长寿、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。“1小时经济圈”幅员面积3万平方公里，目前常住人口1600万人，接近全市的60%，其中城镇人口接近1000万，城镇化率接近60%。据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，10—15年后，“1小时经济圈”的地区GDP将超过全市的80%，集聚的城镇人口超过2000万人，城镇化率达75%。“1小时经济圈”规划的审批通过让主城周边各节点城市重新获得了一个全新的勃地产公司共31页4发。于此，永川的发展必将迎来一个快速发展和全面升级的时代，而这将仅仅是永川发展的一个起点，未来迎接永川的将是更加辉煌的明天！三、永川城市化考量2007年底的永川城市化率48.8%，高于重庆水平，职业教育给永川贡献率7.5个百分点，到2010年，永川职业教育城的面积将拓展到8平方公里，在校生将增加到10万人。届时，职业教育对永川市的城市化贡献率将提高到9个百分点，城市化已经达到56%，永川目前常住人口为93万，预计到2020永川的城区从目前的43平方公里扩大到100万人口配100平方公里城区面积。新增人口则通过产业从300亿元增加到1500亿元来带动人口集聚，以及高铁时代吸引原来在乡镇的人口，以及第二产业带来的服务业就业。城市发展的宏观目标表明，仅仅依靠政府单方作为来实现城市化是不可能的。永川加速实现城市化的关键在于：1)以职业教育产业为依托的现代工业及服务业聚集效应2)以独特地理区位为特征的渝西商贸物流枢纽中心3)依托路、桥、轨道交通线建立起快捷的成、渝交通网络4)城市产业结构与江津、荣昌、双桥互动互补，实现繁荣共享5)投资拉动消费和服务产业与商贸发展，扩大就业6)房地产开发的升级换代，拉升区域宜居指数，辐射周边及外来置业人群，抑制高端消费外流四、大交通改善永川地产公司共31页5加快对外通道公路网建设。搞好三环高速公路永川至江津段招标、设计等工作，加快永川至江津两大区域中心城市高速公路建设。到2011年，基本建成成渝、三环、永津等三条高速公路，通车里程达到130公里；加快沿江北岸一级公路永川段、永川至主城区快速通道一级公路，在2011年开工建设80公里一级公路。加大铁路协调力度。继续做好成渝铁路客运专线协调服务，争取渝昆铁路过境永川；加快合川-永川-泸州城际铁路、永川-主城区轨道交通研究论证，尽快开工建设。到2011年，铁路里程达到100公里。加快永川枢纽港建设进度。发挥长江黄金水道优势，积极争取市级及以上国有企业整体打造永川港。到2011年，基本建成8个1000吨级码头泊位，港口货物吞吐量达到1000万吨（含30万标箱），基本建成3平方公里的港口物流园区。永川作为川东渝西八区的交通枢纽，也是成渝经济物流贸易重要集散地。五、城市交通通达全城永川打造10分钟主城，半小时永川，1小时周边的交通网络！10分钟主城。加紧优化成渝城际永川段线型初步设计，促进城际铁路与长途客运、城市公交无缝对接，实现10分钟通达主城。半小时永川。完善城市三环交通体系，新建内环路西南段，畅通城市内环路；开工建设一环路东段，围合40平方公里城市核心区域；拟建西三环高速路，规划新建三环高速三环高速城际铁路城际铁路成渝铁路成渝铁路永川地产公司共31页6双凤-陈食-大安高速路，形成二环高速路网；新建文昌路、兴龙大道等5条城市畅通大道，形成100平方公里大城市道路骨架；改建永师、五朱四条干线公路，实现所有镇街30分钟到达城区。1小时周边。争取渝昆铁路选线永川，推进永川长江大桥立项审批，开展三环高速公路永川段招标，确保提前建成通车，实现与川东南、黔西北城市快速连接；依托永泸、永荣、永璧等多条省际、县际联线公路，健全区域公路交通网络，实现周边区县“1小时通畅”目标。第三篇区域地产市场透析一、经济环境分析1、人居GDP与房地产发展的关系研究档位人均GDP（美元）房地产发展阶段房地产市场特征第一档位0-800启动期以生存性需求为主房地产产业超速发展产品结构单纯，呈现数量型特征第二档位800-4000快速发展期生存、改善需求兼有房地产产业快速发展产品以住宅为主，数量和质量并重第三档位4000-8000平稳发展期改善需求为主产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量第四档位8000-20000减缓发展期改善需求为主综合发展型市场地产公司共31页7重庆。09年人均GDP首次突破3000美元大关，预计2012年达到4000美元。09年重庆房地产均价为4310元/平方米；深圳。09年人均GDP首次突破16000美元大关。09年深圳房地产均价达到16000元/平方米；2009年初，永川人居GDP达到20730元人民币，超过2500美元大关。09年房地产均价达到2200元/平方米（建面）。小结：从上表和数据中我们可以看到目前重庆和永川尚处于第二档位，可见永川的房地产开发的处于快速发展阶段，以生存型需求为主，居住类型以中低档的住宅产品为主，结构单纯，呈现数量型特征。同时，比照永川现有的市场销售价格额度，我们可以大胆预言，永川的房价将还有很大的上涨空间，城市价值将欲发强大。2、宏观经济增长与房地产的关系研究如图所示：A、当宏观经济增长率小于4%时，房地产发展呈萎缩的状态；B、当宏观经济增长率介于4-5%之间时，房地产发展呈停滞状态；C、当宏观经济增长率介于5-8%之间时，房地产发展呈稳定发展状态；D、当宏观经济增长率大于8%时，房地产发展呈快速发展状态。2009年，全区地区生产总值达到244亿元，增长17.6%;规模以上工业企业总产值达到221亿元，增长33.6%;全社会固定资产投资完成230亿元，增长38.9%;社会消费品零售总额达到102亿元，增长22.1%;地方预算内财政收入实现22.1亿元，增长56%。城镇居民人均可支配收入15131元，农村居民人均纯收入5928元。可见永川宏观经济发展的速度稳定在第四档位，由此判断其房地产发展处于快速发展时期。3、小结永川经济持续快速发展引动区域地产行业高位运行，具体表现在：地产公司共31页81)房地产开发有启动期转变为高速发展期；2)消费需求处于“有其屋”向“优其屋”转型期，由于商品房起步较晚而可以研判“有其屋”的消费需求将在相当长的一段时间内占据主导；3)物业形态将以满足居住功能为主的住宅为主导，而商务、投资功能的物业大量存在尚需时日；4)伴随消费的理性和成熟，对产品品质的要求将越来越高，反映到具体层面表现在建筑风格、园林、户型和配套方面；5)居住——居住+文化：目前的购房者对房屋的需求并不单单满足于居住，居住与文化的结合成为购房者新的追求。二、政策环境分析1、金融政策货币政策侧重于“宽松”转向“适度”，其次，信贷政策上将更加注重支持经济结构调整和发展方式转变，加大民生的投入，在次就是防范金融风险，对金融衍生性工具实行强加监管。直至2010年1月央行数次连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和金融机构存款基准利率，重庆新国十条的出台，二套不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策，在一定程度上遏制了投机性需求。2009年7月17日起，重庆各大商行陆续传出即将或已恢复执行二套房贷款政策，即购买贷款购买第二套房需严格执行首付四成、利率上浮10%等政策。2010年4月16日房贷新政出台后，重庆市各大银行取消首套房7折优惠政策，统一将利率由7折调高到8.5折。分析：1)一系列的举措在成本和心理上对购房者造成双重压力，加重了购房者的负担，在一定程度上抑制了房价过快上涨和投机性需求；2)但对于永川这样高速发展的市场，大量硬性购房需求和对未来房价看涨的预期仍在未来一段时间内支撑着永川房地产市场的发展；3)重庆稳健金融政策实现了多赢的市场局面，通过解决根本原因来解决高房价的问地产公司共31页9题，也是重庆这么多年市场比较健康的关键。2、税收政策2007年政府关于清算房地产开发企业增值税、四通费纳入房价等税收政策的出台，在一定程度上增加了房地产开发企业的开发成本和风险，为了转嫁这一成本和风险，可能会造成房价的进一步上涨，从09年的房地产市场得到验证；2010年初，物业税被炒得热火朝天，国务院已经明确表示要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，说明国务院还有很多相关的政策还没有出台，特别是关于房产税收的政策；2010年5月7日，重庆市地税局下发《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》，重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率，由过去的1%增加到2%。市政府按照“低端有保障、中端有市场、高端要遏制”的思路，分类制定今年我市房地产调