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1汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究2一、总说明（一）目的为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬，武汉市土地拍卖中心近期加大了拍卖土地供应量。根据公司土地储备计划，以及公司高层对挂牌土地的初步了解，特委托企划部和营销部对汉阳大道140号地块做更深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为公司是否参与竞拍提供基本决策依据。（二）主要方法由于时间较紧，本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口的高档住宅部分的调查采用网络方式，没有一一去现场调查；对汉阳规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，未去相关部门咨询；针对住宅部分，仅对汉阳现有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对武汉代表性的大型商场做了现场观察，对汉阳大道和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身感受，没有详细统计人流和调查其经营效益；针对汉阳居民的消费习惯问题，只在调查过程中对了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。调查及讨论时间共5天。（三）调查和讨论人员李光远、邓婕、张汉良、郭华、陈靖二、武汉市房地产发展态势（一）政策动向1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激武汉市的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。2、城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。3、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。34、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再强调经济适用房的开发比例必须达到年开发总量的30％，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。（二）经济状况（以下数据资料，均来自武汉市2002年统计年鉴）1、国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。自2000年起，武汉市人均国内生产总值就已经超过2000美元，并保持每年8％的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是万科看好武汉发展前景的原因之一。此外，从中国房地产热点城市近两年的房地产发展状况和国民收入的对比状况看，一旦一个城市的房地产消费热情被调动起来，其房地产发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速增长的高收入阶层的推动作用）。2、城镇居民消费由生存型向享受型转型。武汉市城镇居民可支配收入逐年增加，购买力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，而住宅消费自然会成上升趋势。3、在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。统计年鉴称，武汉城区10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增长速度超过20％，其恩格尔系数仅为0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增长速度只有3％，其恩格尔系数高达0.555。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大，也为高素质楼盘的销售带来市场。项目指标1999年2000年2001年数量构成%数量构成%数量构成%人均年实际收入人均年可支配收入（元）709176589080人均年实际支出（元）人均年消费性支出（元）803093559995其中年均生活费支出（元）545360726336恩格尔系数0.6650.6490.634人均储蓄余额（元）1237814090（三）房地产发展区域状况对比1、武汉各区的房地产发展有不平衡性。从2001年武汉市的住房销售情况看，汉阳地区在市内8区中排行第五，但从汉口、武昌、汉阳的大区划角度看，汉阳的销售量是并不高。单位：万平米4区域预售住宅面积现房销售面积合计百分比江岸区34.951.2486.1417.36%江汉区8.0274.8782.8916.71%乔口区3.5829.7333.316.72%汉阳区9.3344.2853.6110.81%武昌区21.6882.35104.0320.98%洪山区9.4747.2356.711.43%青山区4.3627.2331.596.36%东西湖区7.1640.6747.839.64%总计98.49397.46495.95100％2、房价与武汉市民的购房热情同步上涨。从房价上涨速度看，武汉市2000年底的综合平均价为2000元/平米，2001年底的综合房价为2100元/平米，相对上年度上涨100元/平米；2003年年中的统计数据为2300元/平米，相对上年度上涨200元/平米。在房价加速度上涨的情况下，销售量也同样一年比一年增加数十万平米，可见武汉市民的购房潜力和热情依然充足。三、汉阳板块房地产发展现状及前景（一）现状1、地理位置：汉阳地区不到100平方公里内携两江而藏7湖，6桥飞架南北而连通武昌文化区和汉口商业区，交通非常方便，从地理位置上来看非常适合发展为为武汉的居住区。2、人口状况：从下表可以看出，汉阳区的人口不到40万，不及汉口的一个区，更不及武昌区的一半，本地人口相对不足，使汉阳地区的房地产发展不可能仅定位于汉阳的消费群体，而必须吸引汉口和武昌人口的跟进。3、规划布局：汉阳的人口密度相对汉口和武昌来说也是最稀少的，其中工业厂区占了大量用地，老城区集中于汉阳大道和鹦鹉大道两侧，新区主要集中于四新地区和沌口经济开发区，和老城区连接成一个“C”型。从房地产发展角度看，其老城区改造和新区拓展的空间都比较大。城(郊)区土地面积(平方公里)人口密度(人/平方公里)1999户数(户)年末人口（人）总计8467.1187420871447401993江岸区64.249648197839619800江汉区33.4313663142104456767桥口区46.4011441170330530866汉阳区91.504169120524381475武昌区81.2210292244977835886青山区45.139424116943425301洪山区501.7011911370535977314、交通条件：从汉阳内部的交通体系看，其主要公汽线路集中于汉阳大道和鹦鹉大道等主干道，各支道交通便利状况一般；从区域之间的交通看，其和汉口有四座桥梁连接，和武昌仅有两桥，且有一座在中环线，从交通网络上看，汉阳目前和汉口的联系似乎更加紧密一些。55、配套状况：由于过去定位于工业区，汉阳各种基本的生活配套虽然都有，但相对于汉口和武昌来说，其数量、规模和档次仍然有相当大的差距，特别是其商业氛围主要集中于汉阳大道钟家村到七里庙段和鹦鹉大道钟家村到腰路堤段，其他大型娱乐设施也显不足，很难和繁华的汉口相比，这些因素在某种程度上也制约着汉阳的房地产开发档次。6、自然环境：在中环线以内，汉阳的湖泊资源比汉口和武昌要多，但由于原来的是工业区，水源污染严重，目前正处于整治阶；汉阳大道的黑色化工程正在紧张进行，街面美化工作将有所改观，但沿街门面的包装不够，商业气氛不够浓厚，沿街的住宅均是火柴盒式的旧房子，天际线和色彩都比较单调，目前还很难和时尚、繁华的大都市相提并论，故有“大县城”的别名。7、人文环境：在武汉三区中，汉阳的历史人文氛围是最浓厚的，包括归元寺、古琴台、龟山晴川阁等，人文资源的丰富一直是汉阳旅游业发展的特色，创建旅游城市也是汉阳区的规划目标，它在一定程度上也将刺激汉阳地区房地产业的发展。8、房地产发展区域状况：2000年以来，汉阳房地产业的发展热点一直集中于四新地区和沌口地区，市场厂区的搬迁是老城区房地产发展的主要空间，但规模都不大。类似汉阳此次拍卖地块这种大规模拆迁住宅区的形式还只是第一次，不过由此可看出汉阳市政府旧城改造、提升区域形象和档次的力度。9、房地产价格状况：在2000年以前，汉阳的房价一直在1300元/平米以下，后来鹦鹉花园和长江广场等中高档住宅的开发，使汉阳住宅的均价直线上升。虽然汉阳的平均房价在2001年比汉口的江汉和和江岸地区低300元/平米左右，不过从2003年的报刊统计数据看，在各地房价整体上涨的情况下，汉阳和汉口的房价差距也在缩小，这说明消费者对汉阳的信心在增加。（二）发展前景：1、地方政府树立汉阳新形象的决心非常大。一个城市房地产发展水平与相关政府部门领导的观念、政策开放度等有着直接的联系。面对工业的不景气和房地产的区域经济带动作用，汉阳区政府已开始重新审视汉阳在整个武汉区域分工中的自我定位，去年便提出“新经济、新汉阳”的口号，意在重新树立汉阳的新形象，形成“商在汉口、学在武昌、住在汉阳”的发展格局。2、区域基础设施和人居环境不断得到改善。为建设“绿色汉阳、文化汉阳、旅游汉阳”，汉阳政府从经营城市角度不断加强和完善基础设施建设，一些志在的基础性工作正在稳步进行，月湖公园的改造已经完成，墨水湖湖水的改造也在进行，南岸嘴在不久的将来将建设成为21世纪武汉滨水特色鲜明的市民中心和最具国际知名度的标志性景观；大型琴台艺术中心和文化广场目前正在紧张拆迁，计划在2006年建成；为利用生态技术改善汉阳的水系统，6到2005年底，龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖四湖连通并引江灌湖的动态水网将基本形成。人居环境的改善，将为汉阳房地产业和旅游业的稳步发展提供坚实后盾。3、汉阳沌口开发区已成为汉阳乃至武汉地区的经济发展名片。从1997年开始，开发区每年的财政收入均有40%的增幅。去年，不到8万人的开发区财政收入首次突破20亿元，在武汉市财政的占比超过一成；“冲”进全国49个国家级开发区中的前10名，综合实力稳居中西部16个国家级开发区之首。重振“汉阳造”的城市工业经济品牌，是汉阳未来经济发展的重点，而地区经济的发展，将给汉阳房地产经济的发展带来稳定的消费主体。四、拍卖地块相关资源分析（一）地段等级：地处汉阳大道140号，是汉阳的商业中心和原行政中心所在之地，属汉阳的黄金地段。（二）四至状况：东至鹦鹉大道，西至绿宝石娱乐城，南至鹦鹉大道，北离京广线近20来米。从临街状况下，其商业条件还是比较充足的，但临铁路主干线过近，这是高档住宅的大忌。（三）规划条件：征地面积37.62亩可规划建筑面积137300平方米可规划用地36.12亩土地用途商业和居住容积率5.7拆迁地上建筑4万多方（口头调查）建筑密度50％拆迁费用1.27亿元（内部消息）土地等级一级从规划条件可以看出：1、容积率和建筑密度已经限制此用地为高层建筑。2、建筑性质为商住两用地，对开发商的商业整合能力要求提高。3、由于拆迁耗费巨大，单位楼面将分摊925元的拆迁费用，如果按商住各50％的建筑面积考虑，且政府只收取规费300元/平米{（240＋196）/2＋80}，土地平整及其他费用100元/平米，那么该地块的起拍价将达到500万/亩，其楼面均摊土地成本为1315元/平米；如果政府按土地的最低地价288万/亩{(430＋168)/2}收取（含规费），其起拍价将达到640万/亩，其楼面均摊土地成本将达到1684元/平米。（四）地上建筑情况：汉阳区政府的拆迁是无法回流的，住宅的拆迁回流的可能性也不大（拆迁费难以支付项目3000元/平米以上的房价，如果将来只考虑做临街门面，其沿街现有小型销售服装为主的门店估计回流的可能性还是比较大的（商业区域转移的成本是很大的），特别是对于现有绿宝石娱乐城、肯德鸡快餐厅和7一家证券公司，其回流的可能性非常大。在调查中了解到，肯德鸡原来和房主签了20年租约，因拆迁问题导致合同纠纷比较大，而绿宝石也有意参与土地竞拍，并在项目裙楼规划为一个大型娱乐和立体停车场所。（五）交通条件：该地块地处鹦鹉大道和汉阳大道的交汇之地，并有琴台路连接汉阳一桥和长江一桥，附近还有长途汽车站，距离汉口和