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淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司1委托单位：南京民营科技园蓝天实业有限公司报告单位：南京壹亩田置业顾问有限公司报告日期：二00六年十一月南京壹亩田地址：南京市白下路362号文思苑大厦1-702号电话：025-84695226传真：025-84695279-7E-mail:njymt@163.com江宁淳化街道商业街B地块价值分析及市场前景研究淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司2目录一、总说明二、国内小城镇建设的相关状况三、江宁区房地产发展态势四、淳化房地产发展现状及前景五、B地块住宅部分市场前景研究及土地价值分析六、B地块商业部分市场前景研究及土地价值分析七、收益及风险分析八、总体结论淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司3淳化商业街B地块土地价值分析及市场前景研究一、总说明（一）目的为进一步推动淳化街道小城镇建设，进一步加快城乡一体化进程，向东山城区靠拢，淳化街道近期对地区进行系统的城镇建设规划，通过社会参与、合作开发的方式，借助社会力量推进城镇建设进程，将城镇规划分块与社会企业合作开发。根据蓝天公司领导对淳化商业街规划的初步了解，南京壹亩田置业顾问公司受委托对淳化商业街B地块做深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为开发公司是否参与到该地块的合作开发提供基本决策依据。（二）主要方法由于时间较紧，本次对南京淳化现有商业形态和住宅部分的调查采用选择性访问和地毯式走访的方式，但数量相对有限；对江宁及淳化规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，没淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司4有在第一时间与相关部门核实；针对住宅部分，仅对江宁现有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对淳化现有商业存量做了走访式调查，对淳化老商业街的商业气氛做了亲身感受，在单一时间段调查其经营效益；针对淳化居民的消费习惯问题，在调查过程中做了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。二、国内小城镇建设的相关状况（一）小城镇建设目标的阶段性与根本性小城镇建设的目标有阶段性与根本性之分。所谓目标的阶段性，是指在不同的基础条件下、不同的时期、不同的小城镇各有不同的建设与发展目标。比如，完成旧镇改造任务，搞好“几通一平”，建设安居工程，还抓好基础建设、解决绿化环卫问题，等等，这些都是小城镇建设阶段性的目标。这种阶段性的目标体现的是个性、特性与差异性，是促进小城镇健康发展不可缺少的内容，也是比较容易明确和做到的事情。目前，最重要的是明确小城镇建设的根本性目标，这是现在的薄弱环节。所谓小城镇建设的根本性目标，，就是把吸引农村人口向小城镇集中作为小城镇建设的根本性目标。这种根本性目标体现的是共性和普遍性。因为世界上公认的标准是，衡量一个国家、一个地区是否实现了城市化，主要是看这个国家或地区城镇人口占总淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司5人口的比重。如果居住在城镇的人口达到总人口的70%，就算基本实现了城镇化。《中共中央国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》也指出，小城镇“要适应经济发展较快的要求，完善城镇功能，提高城镇建设水平，更多地吸纳农村人口”。所以说，小城镇建设的目的不是做“花瓶”、搞摆设，根本目的是集中人口居住，最大限度地吸引农民到这里安家落户，其他一切都是为此服务的。从当前淳化街道的形势来看，重引进工商企业，轻吸纳居民；重工业区开发，轻生活区建设；重经济效益，轻镇区居民生活质量。因此，必须向相关领导进行宣传教育，使之明确小城镇建设的根本目标。所制定的一切政策，所采取的一切工作措施，都要围绕人口向小城镇集中这一目标服务。同时，对小城镇建设工作的部署、检查与考核，都应当以人口集中这一根本目标为中心。小城镇建设的根本目标明确了，才会带动包括房地产在内的相关产业的发展。（二）承担小城镇基础建设组织的主体性与商业性基础设施建设是小城镇发展的一项基本的也是重要的内容。有着良好的基础设施，才能吸引企业和人口向小城镇集中。但是，基础设施投资是要花大钱的。根据东部地区小城镇建设的实践，要建立一套比较完善的、供3万到5万人口生活的城镇基础设施，需要2亿元以上人民币。如果继续沿用计划经济模式下的城市建设办淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司6法，“人民城市人民建”，“国家拨一点、企业拿一点、群众出一点”，结果很快就会没有后劲。如果为筹资，违章提高土地出让价格、征收各种杂费，甚至违法集资，结果不仅不解决大问题，还带来若干负面影响；如果淳化街道对各种基础设施大包大揽，甚至直接投资建设楼堂馆所和商品批发市场等，那么当难以为继之时，就会连向银行借贷的资格也尚失，结果可能会陷入进退两难的困境，甚至使小城镇建设被迫搁浅。上述措施之所以行不通，根本原因是投资主体和投资方式落后，不适应市场经济条件下的城镇建设。要进入小城镇基础建设的柳暗花明之路，必须科学解决投资的主体性和商业性问题。正确的投资主体应主要是企业而不是政府，投资方式应主要是商业性的，而不是行政性的、无偿性的。目前，根据淳化商业街的运作方式，已经明确了企业作为投资主体，但是还要通过制定相关政策，鼓励金融机构向小城镇建设提供中长期贷款。发挥国家商业化投资对小城镇建设发展的拉动作用。目前淳化街道政府在这些方面的工作还不够细致，还有很大的为投资企业谋取利益的空间。三、江宁区房地产发展态势（一）政策动向1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处于不断的规范过淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司7程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激江宁区的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。2、城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。3、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。4、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再强调经济适用房的开发比例必须达到年开发总量的30％，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司8（二）经济状况（以下数据资料，均来自江宁区政府网站及相关统计年鉴）1、国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。目前江宁区人均国内生产总值就已经超过2000美元，并保持每年8％的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是地产界普遍看好江宁发展前景的原因之一。此外，从中国房地产热点城市近两年的房地产发展状况和国民收入的对比状况看，一旦一个城市的房地产消费热情被调动起来，其房地产发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速增长的高收入阶层的推动作用）。2、城镇居民消费由生存型向享受型转型。南京市及江宁区城镇居民可支配收入逐年增加，购买力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，而住宅消费自然会成上升趋势。淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司93、在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。江宁政府网站称，江宁城区10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增长速度超过20％，其恩格尔系数仅为0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增长速度只有3％，其恩格尔系数高达0.555。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大，也为投资性楼盘的销售带来市场。项目指标2003年2004年2005年人均年实际收入86551252616578人均年可支配收入（元）324768457659恩格尔系数0.5320.5050.486人均储蓄余额（元）239541244852（三）房地产发展区域状况对比淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司101、南京各区的房地产发展有不平衡性。从2006上半年南京市的住房销售情况看，江宁地区在江南8区中排行第一。2、房价与南京市民的购房热情同步上涨。从房价上涨速度看，南京市2000年底的综合平均价为2000元/平米，2001年底的综合房价为2500元/平米，相对上年度上涨500元/平米；2003年年中的统计数据为3400元/平米，相对上年度上涨900元/平米。到2005年年底，数据已经改写为4500元/平米。在房价加速度上涨的情况下，销售量也同样一年比一年增加数十万平米，可见南京市民的购房潜力和热情依然充足。淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司11四、淳化房地产发展现状及前景（一）现状1、地理位置：在江宁科学园东侧，距离江宁区中心不足10公里的范围内2、人口状况：包括去年新合并到淳化街道的土桥镇在内，淳化街道的人口不到5万，不及江宁的大部分街道，更不及东山街道的十分之一，本地人口相对不足，使淳化街道的房地产发展不可能仅定位于淳化的消费群体，而必须吸引东山和南京人口的跟进。3、规划布局：淳化的人口密度相对东山和南京来说也是最稀少的，其中工业厂区占了大量用地，老城区集中于两条老商业街，新区主要集中于周遍即将开发的工业厂区，从房地产发展角度看，其老城区改造和新区拓展的空间都比较大。4、交通条件：从淳化内部的交通体系看，其主要公汽线路集中于104国道，各支道交通便利状况一般；从区域之间的交通看，其和江宁、龙都、湖熟皆有宽阔的道路连接，但是和东山城区由于受到收费站的阻碍，从交通网络上看，严重阻止了淳化经济向东山的进一步靠拢。淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司125、配套状况：由于过去定位于农业乡镇，淳化各种基本的生活配套虽然都有，但相对于南京和东山来说，其数量、规模和档次有着相当大的差距，特别是其商业氛围主要集中于仅存的两条老商业街，其他大型娱乐设施也显不足，很难和繁华的东山相比，这些因素在某种程度上也制约着淳化的房地产开发档次。6、自然环境：辖区内有风景优美的梅龙河，旅游资源丰富，拥有人居森林，山田文化休闲园等一批旅游观光景点，还建有一批集娱乐、休闲为一体的特色产业基地，田园风光怡人，景色优美，绿化率较高，无明显工业污染痕迹，较适合人居。7、人文环境：淳化街道是2004年10月经南京市人民政府批准，正式撤镇设街道，由原来的淳化镇组建而成。街道具有丰富的历史文化，始建于北宋淳化五年（公元994年），距今逾千年。街道所处地势奇特，北高南低，山水相依，黄龙埝库区碧水青山，景色秀美，梅龙湖尤如明镜映月，风光旖旎，置身其间，如入国画。8、房地产发展区域状况：2000年以来，江宁东山街道房地产业的发展一直是热点，近一两年东山房地产的飞速发展影响了包括淳化在内的周边乡镇居民的置业观念，他们纷纷在东山城区购置商品房。在这种状况下，淳化街道的房地产行业逐步苏醒，但是由于当地政府规划建设的滞后性，淳化街道的房地产一直没淳化商业街B地块价值分析及市场前景研究报告专业、专注、专心南京壹亩田置业顾问有限公司13有走上产业化道路，但是从最近一两年江宁区以及淳化街道对淳化小城镇改造的规划决心，可看出淳化街道旧城改造、提升区域形象和档次的力度。9、房地产价格状况：江宁