江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析目录一、无锡城市概览1、地理位置2、区位人口3、经济运行4、交通情况二、土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况三、房地产市场交易情况四、区域前景预测1、惠山板块2、滨湖板块3、南长板块4、崇安新城5、蠡湖新城五、结语江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测一、无锡城市概览1、地理位置无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。2、区位人口无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。附：无锡市各辖区人口以及辖区面积无锡市辖区人口以及辖区面积020040060080010000102030405060708090面积（平方千米）人口（万人）面积（平方千米）17.8222.4331.5327396.8828.58人口（万人）18.6833.3225.417040.1579.9崇安区南长区北塘区惠山区锡山区滨湖区3、经济运行无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。4、交通情况无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。港口：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。航空：无锡机场于2008年9月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等城市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“十一五”发展规划和国家发改委编制的《长江三角洲地区区域规划》，现正在建设的苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，预计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。二、土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交从2003年到2008年，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达到700多亿元。从下表也可以看出：2004与2006年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数的22.93%和27%。就成交总价来看，2006年的成交款达到168亿元，占总量的23.69%。2003-2008无锡市区经营性用地成交情况单位：万平米、亿元050010001500050100150200土地面积成交总价土地面积363844643994408427.9成交总价681121161681431022003200420052006200720082、2003-008各区商品住宅用地成交统计近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为迅速。据本网资料库数据统计显示，2003-2008年，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交2856.51万平米，成交金额近600亿元，分别占总交量的77.62%和83.56%。可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。附：2003-2008年无锡市区商品住宅用地交易情况2003-2008无锡市七区商品住宅用地交易情况050010001500050100150200250面积（万平米）总价（亿元）面积（万平米）183.51202.4203.9321.52172.8401.62370.77总价（亿元）65.5231.82836.572.391.5866.8北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区新区锡山区3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让的三幅地块，今年1-5月份，无锡市区总计成交经营性用地24宗，总面积约1349.5亩，总成交价近32.6亿元。今年推出的地块均以净地的方式成交，除国际科技园净慧东道东侧的一幅地块以高出底价500万元的价格成交以外，其余均以底价成交，该地块面积约75亩，规划用途为商办混合，被无锡软件产业发展有限公司以20290万元获得。值得关注的是，今年无锡推出的经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共7宗，但面积都相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地区一宗地块面积为55.65亩以外，其余均不超过35亩。其他地块除一宗纯住宅用地以外，均不同程度的含有商业用途。可见，在未来的几年里，无锡市将大力发展商业。附：2009年1-5月份无锡市经营性用地交易情况土地位置面积（亩）土地用途成交价万元竞得单位崇安区桐桥路与广益路交叉口西北11.78商业、物流2670无锡汇华医药有限公司崇安区广南路与广益路交叉口东北28.02商业、睦邻中心4710无锡市广益建设发展有限公司滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内30.3商业2370无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内23.5商业1700无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任公司锡山区，东至新312国道11.58商业850无锡宝尊汽车销售服务有限公司广瑞路与广益路交叉口东南侧13.38商业、商务办公3464无锡市崇安区资产管理中心国际科技园新安花苑安置区二期22.8商业2760无锡新安富民物业股份合作社国际科技园KJY-XA-A-16号地块46.27居住8020无锡新安富民物业股份合作社国际科技园净慧东道东侧74.88商办混合20290无锡软件产业发展有限公司新区锡士路东侧、锡新二路南侧13.53商业1015上海国信汽车销售有限公司新区锡士路东侧、锡新二路南侧12.8商业962无锡市新洲丰田汽车销售服务有限公司新区城南路东侧、高浪路匝道北侧99.036商业、研发办公11750江苏无锡国家粮食储备库惠山区服务外包南部集聚区68.15商业、科研研发5452无锡市隆泰置业有限公司惠山区源生路西侧、政和大道北侧23.75商业、商务办公2490无锡惠山新城置业发展有限公司健康路与后西溪路交叉口东南侧25.15综合41497恒隆（江苏）有限公司民丰路与校园路交叉口的西北角30.28商办文化设施6100无锡市北塘区益民投资发展有限公司惠山区玉祁镇唐平湖地区55.65商业3650上海龙泽实业有限公司国际科技园TKY-YF-B-15号53.52商业金融12925无锡新区经济发展集团总公司国际科技园TKY-HB-C-08号97.27旅馆业7873无锡新区经济发展集团总公司国际科技园规划道路以东30.9商业金融7466无锡太湖国际科技园投资开发有限公司新区叙丰里小区东侧153.02商住、商办55703江苏苏南万科房地产有限公司红星路与健康路交叉口西北侧。35.93综合4156无锡盛联房产开发有限公司滨湖区观山路南侧、蠡河路西侧203.32商住62200无锡市太湖新城建设投资管理有限公司滨湖区瑞景道西侧、观山路南侧184.7商住55890无锡市太湖新城建设投资管理有限公司三、房地产市场交易情况今年1-5月商品房成交量达247.9万平方米，已接近去年全年成交量的七成！其中5月份市区商品房成交6209套，平均每天卖房200余套！而在此之前，锡城单月最高成交记录是2007年10月的65.45万平方米，5737套。无锡楼市单月最高成交记录再次被刷新。2009年1-5月份无锡市区商品房交易情况（一）单位：元/㎡、套500055006000650002000400060008000成交均价成交套数成交均价6035.245565.615860.0356295787成交套数306129384656544662091月2月3月4月5月从上表可以看出，今年1-5月份，除2月份由于新年以及天数少等因素影响，导致成交套数略有下降以外，无锡楼市总体呈现出稳步上升的趋势。从3000余套上升为6000多。从成交均价来看，浮动较小，基本在5700元/平米左右徘徊，值得注意的是，4、5月份相对均价较低，成交量却明显高于其他月份。可见，无锡楼市刚性需求已经被撬动，在经过一段时间的观望后，购房开始重新提上无锡百姓的日程。2009年1-5月份无锡市区商品房交易情况（二）02000004000006000000200000400000600000800000成交金额（万元）成交面积（㎡）成交金额（万元）206953161962308618342416395558成交面积（㎡）3429083179975266496083076835281月2月3月4月5月今年1-5月份，无锡楼市回暖趋势明显，但具体区域的表现却有不同，例如最好的滨湖区，总计成交商品房5779套，成交面积超过71万平米。位居七区之首。它和惠山区的交易量之和分别占总数的46.38%和49.75%。滨湖区有魅力万科城和太湖国际社区两大楼盘的支撑，月销售量一度攀上267套和183套的高峰，近期开盘的魅力万科城情景洋房II更是单日备案达到16套。同为滨湖区的尚锦城、蠡湖公馆、万科金域蓝湾等表现也相当不错。这些都为滨湖区成交量领衔七区之首奠定了基础。2009年1-5月份无锡市区各区域商品房交易情况05000100000250000500000750000成交套数成交面积（㎡）成交套数5779457023422193208010754275成交面积（㎡）714529519346272741221256217633139109395350滨湖区惠山区锡山区崇安区北塘区南长区新区四、区域前景预测1、惠山板块惠山板块源于惠山隧道的开通，而惠山隧道的贯通，不仅大大缩短了无锡的南北距离，也带动着周边地产的升温。近两年无锡商品房市场消化量急剧放大，惠山区的表现尤为突出，小高层、联排别墅、精装修等多样的房型供应，良好的周边环境，促其一手楼的成交量名列全市商品房成交总量前茅。而房屋销售量的增加，则得益于惠山新城板块的崛起。未来几年中，惠山区的发展将进入一个更好的阶段。随着华美达酒店、金融广场、天力广场、汽车文化村、绿地情景洋房、奥林匹克花园等地产的相继开幕以及周围基础设施和配套设备的完善，惠山新城的板块巨大的潜力将被进一步挖掘。2、滨湖板块08年，在金融风暴的席卷中，滨湖板块仍独占月楼市成交量的鳌头，这其中河埒区域的楼盘功不可没。河埒地区未来发展前景无量已经成为锡城投资者公认的预知。而近年来锡城交通的高速、密集建设是不可忽视的重要因素。尤其是08年9月28日开通的快速内环，让城区新兴