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1项目开发策略建议项目竞争力分析项目定位项目规划及建筑建议项目自然条件及景观资源分析项目交通现状及连接线分析项目所处区域配套情况分析项目区位条件分析项目分析项目所处区域人文环境分析项目位于信州区北部，东依交通干道紫阳大道，南至吉阳路。紫阳大道是贯通上饶市中心至国道、周边县市的重要交通动线。项目南北比邻三清山大道和凤凰大道，均为城市主要干道。项目位属带湖片区，是近年来大力发展的区域，距离上饶市中心核心区域约2.5公里，距离上饶汽车站约1.5公里，距未来民主片区行政中心约2.5公里。项目东侧紧邻百万平米的超大型复合地产：江南商贸城，未来该区域商流纵横，导入人口巨大。上饶的市政府办公群已向市区的西北侧搬迁，城市整体北向发展进程已全面展开。本案火车站/国道方向市中心方向项目区位条件分析地块现状：土地基本平整地块南侧：经营中的餐饮目前项目地块正处于地基开挖阶段，周边交通道路畅通。项目对面是已完成I、II期开发的江南商贸城，周边缺乏自然景观资源。地块北侧：在建中的香樟花园地块东侧：江南商贸城地块东侧：紫阳大道项目自然条件及景观资源分析本项目紧临的紫阳大道，是连接项目与上饶市区中心的主要干道。带湖路作为连接市区和带湖的重要干线，路况现状较好。项目东侧的江南商贸城是大型商贸类批发、零售卖场。目前已开通新8路、11路的公交终点站线路，可直达上饶市区及其他区域。紫阳大道市政府汽车站凤凰大道带湖路本案江南商贸城项目交通现状及连接线分析带湖片区属近年来市区延伸发展板块，目前已汇聚了较多新开发住宅楼宇，但区域商业配套尚未同步跟上。原有的商业设施多集中在凤凰大道/带湖路上，但仅限于生活类配套，休闲娱乐等较少。项目周边，现阶段配套设施少。商业配套酒店教育机构交通枢纽新建住宅区项目所处区域配套情况分析项目内部规划有部分商业：•配合社区增设必备的生活型购物、日常餐饮等各类场所•建设各类休闲、娱乐、大型餐饮等活动场所“十一五”商业网点布局规划：五个层次逐层推进第一层次：依托老城区提升改造一个商业中心。第二层次：建设一个新火车站片区商贸副中心。第三层次：建设三条商业带和八条商业特色街。滨江路旅游景观商业带凤凰大道行政商务带带湖路综合商业带第四层：改造综合型市场，确定一批辐射能力强的重大商贸项目。第五层次：大力开拓农村市场。老城区商业中心凤凰大道带湖路项目所处区域配套情况分析上饶市位于江西省东北部。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置极为重要，素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。上饶四季分明，风光秀丽。三清山方圆二百里，雄奇峻秀，尘绝人寰，素有“江南第一仙峰”的美誉。上饶自古重教兴文,宋以来建书院达一百余所。信江书院于清初始建,前后历三百余年，以其宏大的规模、丰富的文化和特殊的地理位置，成为上饶人文荟萃的象征之一。上饶作为革命斗争的战线前沿，涌现出多个历史英雄人物，是江西“红色之旅”的重要一站。项目所处区域人文环境分析带湖，曾在辛弃疾、朱熹等名人笔下描绘出“东风夜放花千树“的优美诗句。天然的水波和灵气，为围绕周边的住宅增添了无穷生机。紫阳公园，政府规划建造的绿色生态公园，以山水的塑造，完善植被保护与改造，成为城市商住区中集娱乐、休闲、历史文化教育、自然生态等多方面综合性公园景观。云碧峰森林公园，占地广阔，绿荫缭绕，为项目带来源源不绝的生态鲜氧。一座城市，拥有了连绵不绝的长线，便拥有了伟岸和宽阔的基石。登高远眺，仰可望山，近可观水。闻名于世的上饶集中营，是“皖南事变”的历史产物。解放后，先后在茅家岭设立了上饶集中营烈士陵园，兴建和重建上饶集中营革命烈士纪念碑、革命烈士纪念馆、纪念亭等建筑物。目前，上饶集中营监狱旧址已被批准成为全国重点文物保护单位，茅家岭烈士陵园被国务院批准为全国重点烈士纪念建筑物保护单位。2004年后，上饶集中营被列为全国十大红色旅游基地之一、列入“全国红色旅游经典景区名录”、“全国红色旅游精品线路名录”。老一辈无产阶级革命家周恩来、刘少奇、朱德以及新一代党和国家领导人江泽民、乔石、李鹏等纷纷题词。文化精深，历史厚重。江西红色之旅，壮烈的先辈、凝重的历史，吸引了中外旅客，纷至沓来。信江书院位于信江南岸钟山西北麓，曾有曲江书院、钟灵讲院、紫阳书院等名称。清康熙三十三年，设义学于此，名“曲江书院”。乾隆四十六年，知府康基渊改名“信江书院”。1938年列为市文物保持单位。上饶目前已有多所重点初中级以上院校，市一中、二中，上饶师范学院，均为城市建设输送了诸多优秀人才。这里是教育的历史基地，曾培养出物理学、医学、艺术、文学、演艺等多个领域的杰出人才。11项目定位项目规划及建筑建议区域发展前景分析项目SWOT分析项目分析项目竞争力分析项目开发策略建议城市总体近期规划2006-2010点状建设，形成分布于中心城区的重要建设点和局部区域城市总体中期规划2011-2015由点及面，形成分布于中心城区的重要建设区域城市总体远期规划2016-2020由外延式转向内涵式，着力于中心区完善和老城改造完成凤凰大道、吉阳路的延伸扩展，打通城市东西向交通。带湖路、庆丰路向北延伸，为城市北部地区发展做好基础设施准备工作。住宅建设以民主片区、带湖片区现有用地的内向填充为主。完善民主片区各项配套设施。完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。住宅建设以民主片区、带湖片区的北部地区为主。完善民主片区各项配套设施。完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。完善成熟民主片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设。区域发展前景分析项目地块位于带湖片区中部，距离带湖片区的核心干道带湖路一路之隔，地理位置较为优越。项目比邻的紫阳大道是贯通上饶及周边县市的门户通道，市级交通便捷。项目距离城市中心人民广场区域约3公里，距离带湖片区中心（凤凰大道/带湖路）约1公里。项目作为目前规划的上饶最高高度住宅项目，万众期待。老城－带湖片区项目所在地社区中心片区中心城市中心区域发展前景分析8%16%46%7%15%3%5%三江片区民主片区老城－带湖片区新站片区旭日片区水南组团罗桥组团上饶市区人口规划（2006-2020）带湖片区作为未来上饶市区规划人口（35.5万人）最多的片区，对住宅和商业的需求将最为迫切，对区域配套设施的建设的要求也将逐步增强。带湖片区紧邻的民主片区，由于市政府的搬迁，未来将成为行政商务片区。东侧的新站片区也将随着新站交通网路的建设，日渐成熟。带湖片区将成为连接市区和周边的重要通道。带湖片区内基础设施将在4年内陆续完成，周边交通路网也将延伸分布，未来地块价值性会得到最大提升。区域发展前景分析带湖片区作为未来上饶市区规划人口最多的片区，未来住宅和商业的发展前景无限。城市近期总体规划将以中心城区为主，逐步延展至周边区域。城市西进北拓的进程在短期内不会给项目带来重大的契机。整体板块价值的大力提升还将有待时日。项目周边环境在近期内除道路网路会逐步完善，在项目交付使用之际，仍将面临周边配套尚不完善的窘境，对于生活及其他相关设施，还将依托小区自身的商业配套来完善。区域发展前景分析优势-弱势-机会-威胁矩阵(SWOT)方法SWOT矩阵是制订战略的匹配阶段的分析工具。这个矩阵是在内部、外部关键成功因素确定的基础上，根据判断结果将内部优势与弱势、外部机会与威胁分别列出，由内部与外部的两种状态以及相互匹配关系，形成了左列四种不同的组合。优势－S12优势项目…n弱势－W12弱势项目…n机会－O12…nSO12发挥优势…利用机会NWO12利用机会…克服弱势N威胁－T12…nST12利用优势…回避威胁NWT12减少弱势…回避威胁N项目SWOT分析项目东侧直临交通干道紫阳大道，过往大型车辆较多，会对项目局部住宅造成一定干扰；项目占地较小，不具备规模优势；项目周边配套尚未完善，现阶段生活不便；项目套型面积分布不合理，销售阻力大，客户开拓空间有限；项目密度较高，居住环境较差；STRENGTH项目将成为市区最高住宅建筑，万众瞩目；项目位于带湖片区中部，区位较佳；项目周边均为交通主力干道，通达便捷，是途经火车站至其他县市的重要通道。咫尺之间，静享住宅的宁静氛围；项目小区内具有超过1万m2体量的商业，可满足周边人群的广泛需求；项目东侧为百万平米的大型综合型商业江南商贸城，将吸引广大人流和商机，有利于项目内部商业部分的开发；开发商实力雄厚，有成功开发城区高档住宅的经验，同时拥有医院、旅游、绿化、教育等多元化产业，社会资源丰富；WEAKNESS项目SWOT分析未来几年，带湖片区北部将得到开拓开发，项目所处的中部区域的地块价值也将大大提升；项目周边较多住宅性质地块同期开发，将有助于整个带湖板块的集聚效应，拉升板块的整体价值，互补区域内的配套，完善区域内的生活环境；上饶中心城区的旧城改造，将会扩大房地产消费群体的范围；上饶在未来几年内经济仍然将保持高速上涨，国民收入也会大幅提高，这将对购房消费者数量增加有更积极的作用，对整个房地产市场有深远的影响；OPPORTUNITYTHREATS周边地块项目，规模相似，将会引致激烈市场竞争，分流本项目目标客户群，对本项目有一定的威胁；未来几年带湖片区面临较大的基础设施建设和公建配套布点的任务，是否能如期完成，是否能覆盖全部范围，对项目的销售会造成一定影响；未来两年上饶整体房地产开发将仍保持较大体量，市场供应充足，消费者对距离中心城区较近的区域认可度较高，不利本项目对客户群的截流和分流。项目SWOT分析突出优势把握时机、利用上饶目前缺乏真正意义上的高端品质产品的现状，在形象上占领市场致高点。在之前的楼盘开发过程中，已拥有机关事业单位公务员、企业单位中高层管理者、下属县镇的富裕阶层等高素质客户基础，巩固与维护他们对品牌的信赖，通过VIP联谊会或会员杂志等将本项目进行渠道推广，将目标客户资源扩大到更广泛的范围。通过对项目从产品的品质打造和内部配套设计的建设，突出上饶最高楼宇的特质，凸现产品的品质制高点。克服劣势强调本项目的升值潜力和目标远景.与政府、媒体、事业单位、各大企业及社会各界（同行、专家）联动，提高该地段的认可度和本项目的知名度和美誉度。积极和各部门沟通，争取解决公共交通、生活配套等相关问题。项目SWOT分析充分利用项目的大交通路网优势，打造良好的生活氛围，塑造差异化产品定位。随着城市居民收入增长，房产消费更趋于理性与个性化，应重点塑造成区域内高性价比产品。配套先行，先期做好项目的商业部分和产品展示，强调产品的高尚品质和商业配套。以社区配套、差异化、个性化产品，完善的物业管理服务来吸引目标客户。在项目营销推广过程中，注重品牌营销，扩大品牌影响力，为后期开发价格提升奠定基础。规避威胁把握机会项目SWOT分析新区域，新未来，广阔发展空间——高调亮相，高品位的楼盘定位生活配套少，便利性差——进行合理商业产品设计、成熟招商运营策略及销售策略，是项目周边配套匮乏的解决方法周边地块开发同步，潜在威胁大——强调品牌，创造特色，差异化竞争项目SWOT分析项目竞争力分析项目形象定位项目分析项目定位项目规划及建筑建议目标市场定位项目产品开发定位项目价格定位项目开发策略建议现阶段，项目已完成整体规划设计，进入前期施工阶段。在项目的主体框架和内部格局已基本明确的前提下，项目定位将针对已定型的产品来展开，并在此基础上进行调整，使产品能更为切合市场需求。项目定位紫阳大道吉阳路土地利用项目地块呈略显不规则的长方形紧靠紫阳大道一侧，地块长度近150m邻吉阳路侧，地块长度近70m项目地势较为平坦，无明显坡度差异可根据小区景观组团，适当调整地块的相对高度规划格局住宅：4栋高层（25F/29F/31F）商业：商业街：3F集中型商业：5F项目定位经济技术指标总用地面积10416.6m2总建筑面积50197.56m2其中：商业面积13218.7m2地下室建筑面积3969m2绿化率30％容积率4.816建筑密度32.43％总户数32290m2以下的户型