沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析第一节宏观市场分析2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成都等城市基本保持了去年同期的价格水平。从辽宁省来看，房地产开发业发展迅速。2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6%和14.2%。商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。第二节沈阳市房地产市场环境分析1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。2003年沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元，增长了52.8%。从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这主要是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而出现的调整。从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计2004年的房地产投资总额增的幅将变缓。从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快，2003年，沈阳市的房地产开工量达到了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，预计空置量将会出现比较明显的增长。竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且呈现同步变化。从2003的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，在短期内空置量很难出现明显地减少。从1996年以来，沈阳市的房地产销售额呈现出阶段性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。2003年在中央振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。销售单价有所下降，从图中可以看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与其他城市的持续增长情况有所不同。供求关系作用于价格，房地产供大于求的最终结果就是价格的下降。这种价格的下降对于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。第三节沈阳市商业地产市场分析1．沈阳市三大商业地产区基本资料对比：中街太原街长江街区域位置沈河区和大东区和平区皇姑区商圈级别市商业中心市商业中心区商业中心商业街长度中街579.3米太原街商业核心部分571米长江街全长3700米商业街历史368年106年59年日客流量40-50万人，节日可达百万人以上30万人，节日可达百万人以上30万人，节假日在50万以上每年成交额50亿成交额近百亿成交额20亿成交额中街、太原街、长江街同为沈阳市最重要的三条商业街，一直是相提并论的。全市的大型零售商场中，有一半以上的大型商业企业和8０％的营业面积都集中于三大商圈内。其中中街和太原街为商业步行街，且商业历史悠久，在清朝就已经闻名遐迩。由于受地理位置及周边配套设施的影响，三大商圈各自形成自己独特的商业氛围。（1）地理位置对比中街：位于沈阳市商务中心区－沈河区和大东区边缘，与古老的故宫相邻。太原街：位于沈阳市第二成熟区－和平区，与沈阳的交通枢纽沈阳站和长途客运站相邻。长江街：皇姑区的中心位置和主要商圈，与和平的西塔商圈相连。（2）商圈历史沿革中街：是沈阳最早形成的商业中心。中街周边多名胜古迹，东有长安寺；南有故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂；西有清真寺；北有太清宫。是沈阳市金铺的集中地，有金街的美誉。太原街：日俄战争后，日本人集中此地开办商店、开工厂，太原街成为沈阳商业中心。解放后联营公司、第一百货、鞋帽商店、太原果品店、大明钟表眼镜商店、中和茶庄等相继成立。80年代后期，随着中兴商业大厦、新世界百货和商贸饭店的相继迁入，太原街逐步走向繁华和成熟。长江街：形成的历史较短，建国后随着居民生活的需要，在碧塘公园西门的原址处，形成旧物交易市场，之后又出现农副产品购销活动，逐渐形成规模较大的市场，扩展到整个长江街，以街头销售为主，氛围颇似北京的“天桥”。市场地处沈阳北部，称为“北行”。（3）商圈特点功能分析中街附近是沈阳故宫。昔日的帝都气象，成就了古老与现代相互交融这个沈阳中街的形象特征。导致中街商业风格古朴、内敛，底蕴深厚、气度非凡。处处表现自己的名贵，大气，近几年新马特、兴隆大家庭等大型商家的加入，提高了商圈竞争力。目前商圈业态同质化比较严重，90%以上是大型综合百货和时尚专卖店。历史悠久：商圈商业氛围和文化氛围的良好结合。品牌效应：是沈阳市的市级商圈，辐射沈阳全市甚至东北三省。周边故宫等旅游胜地为中街带来大量的旅游客群。特色品牌集中：是沈阳市金店、影楼的集中区域，形成规模效应。步行街宽度最宽:达到11.7米，适合消费购物和商品在街内进行商品集中展示。大小商家集中在中街两侧，方便消费者休闲、购物。太原街位于黄金位置沈阳站的附近，借助沈阳站巨大的客流量把各地的人都吸引到太原街来，位置决定了其商业特定的开放性，主要以大型商业为主，商品“大而全、大而专”。“大而全”体现在既有综合百货、又有中低档的地下商业街，“大而专”体现在除了专业百货，还有专门卖建材的欧倍德、卖五金机电的机电城等专业市场。整体商圈的建筑风格现代气息浓厚，体现自己的灵活的经营方式。位置优势：临近沈阳站和南站长途客运站，客流量大且稳定。商圈发展兼收并蓄：商品价格跨度大，既有经营大众商品的时尚地下街，又有如中兴、新世界百货等精品店，满足不同人群的需求。地上地下空间利用合理，地下商业街连通整个商业街，使商业街完全封闭。太原街辐射面广，马路湾、中华路成为太原街商业辅街，周边区域商业、商务气氛同时具备，高档星级酒店、写字间和商业街共同促进这一地区的发展。商圈扩展空间巨大，太原南街整体改造，万达商业广场的兴起，提升了太原街整体形象。长江街以北行市场为核心向外扩张，主要满足沈阳北部居民的日常生活购物，北部居民的消费力决定经营产品以中低档为主，商业也以散铺居多，综合百货在商业街的比重较小给人的感觉是北行商圈比较“杂”。是沈阳市最长的商业街，商业发达，以中低档产品为主流。商业门类齐全，周边装修、食品、日用品一条街让北行商圈业态齐全。与西塔连接，直达太原街，商业具有很强的延伸性。周边大众院校和居民区集中，客源稳定。商业街东侧商业发达，大型商业---北行商场、三和百货、华联超市、百盛百货都集中在一侧，商业发展不均衡。（4）商圈的自我发展和扩张中街：由中间不断向两端发展。商业城、兴隆大家庭和中心的独立商铺基本已经成型。东部有足够的空间，发展以大型商家独立建店为主。沃尔玛、新玛特、大连商场纷纷在东部落脚，已延伸到了大东区。西部则在传统的影楼系、金店系和零星的专卖店和快餐店等集中的特色商业的基础上，加大对嘉濠、太阳广场、紫金商厦等闲置建筑的对外招商，扩大中街西部影响力。太原街：由北向南进行扩张。与传统的北街相比，太原南街的确萧条过一段日子，但随着新世界二部的建成，品牌商家的号召力使更多的人愿意走过马路去购物，对面万达商业广场四大主力店的加入让太原南街成为太原街新的商业中心，时尚地下商业街的开通使南街北街的分化在地下趋于模糊。再加上相隔不远的联营和新世界一部，也吸引消费者前去购物，使太原街的范围大大扩张。长江街：以北行商圈为中心向南北扩张。南部以众多高校和居民区为依托，以时尚和文化商品为主。北部则延续西塔的商业特色，餐饮和酒店比较发达，形成中部集中商业区，南部为餐饮和娱乐区，北部为科技文化区的格局。（5）对周边商业的辐射中街－直线辐射中街的帝都形象和其商业的内敛性，商业发展长期以自我为中心，导致其商业的封闭性严重，其商铺严格按照临街而建，集中在商业街的两侧，而不向周边扩展，其只有商业气氛而缺乏商务气氛，导致中街只是人们购物的首选，而不是办公的好地方，没有带动周边区域形成一个商业辐射面。太原街－平面辐射太原街的商业开放性加上沈阳站的人流扩散作用，使其商业善于向周边辐射，如今已经形成马路湾、中华路和太原街的三地商业网，在此区域内拥有众多写字间、星级酒店，大型综合商场，形成了一个繁华的商务办公区和购物商圈，二者互相结合、互相促进，共同发展，形成一个良性循环。长江街－卜字形辐射长江街的繁荣是以“卜”子的点为中心向长江街南北进行扩张，由于长江街不是步行街，加之周边是密集的居住区，因此商业扩展的难度很大，只能采取商业街延长方式发展，以长江街两侧向南北辐射。2.沈阳市三大商圈商业业态对比独立商铺的业态对比：区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行婚纱摄影金店总计太原街3家3家21家2家6家8家2家8家4家3家3家1家无64家中街1家1家26家7家无9家2家9家无4家5家5家12家76家长江街3家2家7家2家无7家4家23家3家1家10家无无62家业态分析：三大商圈在商业业态发展上，都形成了自己的特点。长期以来，三大商圈也一直在竞争中相互学习，互相融合，取长补短，弥补自己的不足。从上表中我们可以看出，中街和太原街的业态基本上一致，都是以服装、餐饮和钟表眼镜为主导，与之相对于不是步行街的长江街相比有明显的不同。长江街依托北行商圈，但商业仍然是以临街商铺为主，由于位于交通干道，业态以餐饮业和金融业为主，而时尚的服装饰品则处于大型商场百货和北行商场内，独立店铺较少。大型商场的对比分析大型商场的数量和品质在商圈地位之间竞争中起到决定性的作用，其领袖地位不可动摇。百货商场大型超市（商场超市不算）Shoppingmall其他专业市场中街灿坤数码、大连商场、新玛特、商业城、沈阳春天沃尔玛兴隆大家庭古玩市场太原街百盛百货、灿坤数码、欧倍德、中兴商业大厦、新世界百货、联营商场沃尔玛万达商业广场五洲商业广场（未建）凤泰皮草、五金机电城、南二食品批发长江街百盛百货、北行商场、三和百货北京华联中乾商业广场（未建）北行装饰材料街、金龙材料装饰市场、中一家居城、北行海鲜批发市场、大东副食商场从百货商