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沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第1页共78页内部资料，禁止传阅2010年沈阳房地产市场形势分析与2011年展望2011年1月25日沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第2页共78页内部资料，禁止传阅目录第一部分2010年全国房地产市场形势分析..............................3一、全国房地产市场开发完成情况.....................................3（一）全国房地产开发投资情况........................................3（二）全国房地产开工与竣工情况......................................4二、全国房地产市场销售分析.........................................5（一）全国商品房销售分析............................................5三、全国房价走势分析...............................................6四、全国房地产开发景气指数.........................................6五、全国房地产政策分析.............................................7第二部分：2010年沈阳房地产市场形势分析............................11一、年度宏观环境分析..............................................11（一）政策环境分析.................................................11（二）经济环境分析.................................................13（三）城市建设及规划动态...........................................15（四）重点项目建设动态.............................................20二、沈阳市一级土地市场分析........................................21（一）2006-2010年沈阳市土地市场情况...............................21（二）2010年沈阳市土地市场情况....................................24三、沈阳市二级房地产市场分析......................................26（一）社会固定资产及房地产投资.....................................26（二）新开工面积和施工面积.........................................27（三）产品供应分析.................................................28（四）产品销售分析.................................................29（五）产品价格走势.................................................30（六）各区域产品运行情况...........................................31（七）全市楼盘单盘销售排名前10名..................................32四、沈阳市三级存量房市场分析......................................34（一）2006-2010年沈阳存量房市场分析...............................34（二）2010年沈阳各区域存量房运行情况..............................35五、区域板块市场分析..............................................36第三部分：2011年沈阳房地产市场展望................................77沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第3页共78页内部资料，禁止传阅第一部分2010年全国房地产市场形势分析一、全国房地产市场开发完成情况（一）全国房地产开发投资情况1、固定资产投资我国固定资产投资的总额逐年上升，预计2011年我国固定资产总额将超过2010年，这有利于房地产行业的发展。2006-2010（1-9月）全国固定资产投资及增长率165869.58224846148167117413.9193472.3630.1%24.4%25.8%26.1%0500001000001500002000002500002006年2007年2008年2009年2010年（1-9月）单位：亿元0%5%10%15%20%25%30%35%固定资产投资同比增长(数据来源：国家统计局，截止日期：2010年9月)2、房地产投资我国房地产投资多年来一直保持着增长的态势。2010年，我国累计完成房地产投资46267亿元，同比增长33.2%。2006-2010年房地产开发投资及增长率482673623230579.8219422.9225279.6533.2%22.1%30.2%20.9%16.1%01000020000300004000050000600002006年2007年2008年2009年2010年单位：亿元0%5%10%15%20%25%30%35%房地产开发投资同比增长(数据来源：国家统计局，截止日期2010年12月)沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第4页共78页内部资料，禁止传阅（二）全国房地产开工与竣工情况1、商品房商品房施工面积一直保持稳中有升的态势，2010年施工面积和新开工面积提升较多，但竣工面积与2009年基本持平，预计2011年商品房竣工面积将较多。2006-2010年商品房施工、新开工和竣工面积40.5531.9627.4123.6319.487.939.549.7611.5416.387.67.025.856.065.58010203040502006年2007年2008年2009年2010年单位：亿平商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积(数据来源：国家统计局，截止日期：2010年12月)2、商品住宅2011年，全国商品住宅竣工面积同比增长0.6%。2006-2010年商品住宅施工、新开工和竣工面积25.121.6718.6515.156.367.817.999.256.125.774.774.784.32010203040502006年2007年2008年2009年2010年单位：亿平商品住宅施工面积商品住宅新开工面积商品住宅竣工面积(数据来源：国家统计局，截止日期：2010年12月)沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第5页共78页内部资料，禁止传阅二、全国房地产市场销售分析（一）全国商品房销售分析2008年商品房销售面积首次出现下降，2009年市场复苏开始到2010年，销售面积持续增多，但2010年增长率只有10.1%。2006-2010全国商品房销售情况1043009371362088.9476192.760628.110.1%42.1%19.7%23.2%12.2%0200004000060000800001000001200002006年2007年2008年2009年2010年单位：万平0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%销售面积同比(数据来源：国家统计局，截止日期：2010年12月)（二）商品住宅销售分析2010年商品住宅销售面积增长缓慢，同比增长8.0%。2006-2010全国商品住宅销售情况54692.169103.855886.580420.486854.19.2%27.0%-20.3%43.9%8.0%01000020000300004000050000600007000080000900001000002006年2007年2008年2009年2010年单位：万平-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%销售面积同比（数据来源：国家统计局，截止日期：2010年12月）沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第6页共78页内部资料，禁止传阅三、全国房价走势分析4月国家抑制房价政策出台，5月份开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比下降，环比呈微小震荡事态。2010年全国70大中城市各月销售价格指数106.4107.7108.6109.1109.3110.3111.4112.4112.8111.7110.7109.5100.3100.3100.2100.510010099.9100.2101.4101.1100.9101.390951001051101151月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月同比环比(数据来源：国家统计局，截止日期：2010年12月)四、全国房地产开发景气指数2010年，全国房地产开发景气指数呈小幅震荡起落，但10月份以后，降低幅度增大。2009-2010年全国房地产开发景气指数103.66102.78102.03101.08100.0898.0196.5595.9494.7694.7494.86101.79103.2103.57103.52104.11104.72105.06105.07105.66105.89105.478890929496981001021041061082月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年2010年(数据来源：国家统计局，截止日期：09年12月)沈阳房地产市场分析年报辽宁通启市场研究咨询有限公司提供第7页共78页内部资料，禁止传阅五、全国房地产政策分析1、金融政策类别日期政策政策要点金融政策2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合