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19.0酒店市场分析9.1整体市场分析�考虑到本项目发展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素，本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店（包括准四、准五星级酒店）。�随着沈阳市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多机会。�90年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。这些酒店每年共接待来自全国各地以及20多个国家和地区的游客或商务人士。9.2酒店供应情况�目前，沈阳市星级酒店的数量是115家，其中1星级至5星级酒店的数量分别是15家、25家、54家、15家和71家。�从数量上看，沈阳市的酒店以3星级为主导，其次为2星级居多。图1：沈阳市各星级酒店区域分布�从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域。该3个区共有80家酒店，占全市总的71%�由于本报告的研究重点是在4星级及5星级酒店（包括准4、级酒店），以下章节将只讨论4星级或以上酒店（下简称为高店）的市场表现。图2：沈阳4星级以上酒店房间数历史供应情况（1995-2005）29.0酒店市场分析�截至到2005年10月，沈阳市共有21家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4星级和5星级酒店提供客房数分别为3,638和1,810间。�在过去11年中，沈阳市共增加了13家4星级和6家5星级酒店，客房数由1994年的860间上升至2005年5,348间。�沈阳市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段：第一个阶段是1999年以前，第二个阶段是1999年之后。�第一个阶段：在1999年以前，沈阳市并没有5星级酒店出现，这一时期的4星级酒店规模一般在200-300间客房，当时在4星级酒店中，商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。而且这阶段的酒店供应量较慢，平均每年增加一家。�第二个阶段：在1999以后，沈阳市的高星级酒店落成量明显较快，平均每年增加二家，但这阶段落成的高星级酒店规模较少，新增的4星级平均客房数只有168间。1999年皇朝万豪酒店落成，成为沈阳第一家5星级酒店，由万豪国际酒店管理公司管理。除2002年落成较具规模的喜来登酒店提供552间客房之外，其余相继落成的5星级酒店规模相对较少，平均只有202间客房。表：沈阳市现有的四、五星级酒店情况：39.0酒店市场分析名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999沈阳绿岛酒店1272000沈阳洲际酒店2722001丽都喜来登酒店5522002黎明国际酒店2402003凯宾斯基大酒店17020044星级酒店辽宁大厦3991959辽宁凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金都饭店2281998格林大饭店2251998沈阳假日酒店1862000时代广场大酒店2742001世星国际酒店2002001辽宁政协会馆1062002荣富酒店1202005新世界饭店2611994七宝山饭店1602000三隆中天酒店128200549.0酒店市场分析9.3高星级酒店分布与集中区域�沈阳市位于中国东北部，是辽宁省的省会城市，也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一，沈阳市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供服务。图3：沈阳市高呈星级酒店分布�从区域分布上来看，在目前现有的21家高星级酒店5349客房中，大东区提供240间，和平区2994间，皇姑区705间，沈河区962，铁西区提供320间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为127。由此可见沈阳市和平区可提供的高星级酒店客房数量所占比例最大，超过50％，酒店分布集中现象十分明显。�沈阳市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区；绿岛酒店位于苏家屯区以外，其他的位于青年大街和南京北街上。沈阳市的四星级酒店分布的比较零散，主要集中在沈阳北站，中华大街，黄河南大街和铁西区�酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。但是由于本项目研究着重于四星级以上酒店物业，而沈阳市酒店通常以商务和会议客户居多，因此，从单纯意义上，可以认为沈阳市酒店主要以提供商务和会议相关服务为发展依托。图4为沈阳市主要高星级酒店的集中区域示意图59.0酒店市场分析从上图4可以看出，沈阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区：�和平区�皇姑区�沈河区沈阳市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域的位置与商业氛围是重要的分布条件，和平区和沈河区是沈阳市两个主要的商业区，因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比较频繁的地区。1)和平区�和平区地处沈阳市的中心区域，是沈阳市主要的商业活动的中心区同时可以说也是连接沈阳各个区域的交通枢纽，因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域的商业网点数量较多等原因，导致此区域酒店数量较多，是沈阳酒店业发展较早的一个地区。�此区域高星级酒店聚集，地区现有四、五星级酒店10个，总客房数为2,994间。其中，五星级酒店4个（包括准5星酒店），总客房数为1,443间。区域内最早的4星级酒店是建于1994年的新世界酒店，而最早在沈阳出现的5星级酒店也落户该地区。�另外，和平区也同时拥有目前在沈阳最具规模的3家高星级酒店：皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和商贸酒店。表：和平区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间皇朝万豪酒店青年大街388号5星级4491999沈阳洲际酒店南京北街208号5星级2722001丽都喜来登酒店青年大街386号5星级5522001凯宾斯基大酒店青年大街109号准5星级1702004新世界酒店南京南街2号4星级2611994商贸酒店中华路68号4星级5881996金都饭店太原南街189号4星级2281998沈阳假日酒店南京北街204号4星级1862000七宝山饭店十一纬路79-81号4星级1602000三隆中天酒店和平北大街91号准4星级128200569.0酒店市场分析由于区域内的酒店开业时间相对较晚，因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好。�从地理位置来看，此区域内的5星级酒店主要集中在青年大街沿线，此大街是沈阳市主要的交通枢纽地带，而4星级酒店则集中在人流量相对较大的太原街。2)皇姑区�沈阳市的旅游行业与其它城市相比并不十分发达，但是大型的商业设施主要是集中在以和平区为核心的周边区域，而皇姑区即是这样的一个区域，皇姑区内的各种商业设施比较发达，是会议和商务活动的中心地带。而且其它辅助性设施也比较齐备。此区域内最早的酒店是建设于1959年的辽宁大厦，该地区现有四星级酒店3家，总客房数为705间。�该区域也是目前沈阳市连接大型商业圈最多的一个区域，目前是沈阳市最有影响力的商务办公中心区。目前沈阳市正在启动CBD的规划，距离该区域仅2.5公里，使得该地区的地位更为突出。�本地区作为沈阳商务中心区，存在大量的商务需求，该类需求对酒店的位置、环境、商务配套设施、服务水平等都具有较高的要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化的方向发展，且在全市具有很强的竞争力。表：皇姑区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间辽宁大厦黄河南大街105号43991959凤凰饭店黄河南大街109号42001984政协会馆崇山东路73号41062002�此区域内的高星级酒店数量不多，只有3家，但其中2家集中在黄河南大街一线，周边商务氛围较为浓厚，酒店的档次与质量与和平区酒店相比，酒店的软硬件设施相对较弱。�区域内酒店的主要客源来自于商务和会议的需求。3)沈河区�由于此区域与和平、皇姑两区紧密相连，因此地理位置上比较有优势，既是商务、会议的核心地区同时也是外国人相对比较集中的区域。高星级酒店数量有4家。�现有4个4星级酒店提供总客房962间。表：沈河区四星级以上酒店列表79.0酒店市场分析名称位置星级客房数量开业时间凯莱大酒店北站迎宾路32号42831995高登大酒店青年大街52号41801997格林大饭店北站路72号42251998时代广场大酒店北站路99号42742001�沈河区内有四星级酒店4家，且分布集中，3家集中在沈阳市北站附近，另外1家在青年大街，与和平区酒店相连。9.4酒店入住率和租金状况�沈阳市并不是一个以旅游为主的城市，但作为辽宁省的省会城市，同时也是整个东北地区的文化、经济活动中心城市，再加上近年来得到政府的支持，在沈阳举办的大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场的需求。�由于沈阳市的酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年的3-10月举行，因此每年的这段时间便是酒店业的旺季，而当冬天开始来临的时侯即每年11-12月是酒店业的平季，淡季则是1-2月入冬下雪的时期，这一时期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。图：沈阳市酒店客房平均年入住率变化图（2000-2005）图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五年，除2003年非典期间，年均入住率都在60%以上。�从2000年到2003年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气，是由于该时期沈阳市酒店数量增加的速度较快所导致的。这3年间共增加6家高星级酒店，新增客房达1,650间，是2000年客房数的5倍。�2005年沈阳市5星级和4星级酒店入住率分别为73%和64%。�沈阳市目前的5星级酒店平均房价在500元/天，这与其他同等的二线省市相比属于偏低水平：江苏、浙江省平均5星级房价为620元/天；天津、山东省为577元/天。89.0酒店市场分析�由于黎明国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低的价格来吸引客人。2005年，黎明国际和沈阳绿岛的房价分别为430元/天和380元/天；入住率分别是72%和45%。�而在市中心的5星级酒店中以喜来登的房价最低、但入住率最高，其最低的协议价为430元/天，2005年平均入住达83%，据了解其在旺季时，入住率更高达90%。�在4星级酒店中，以荣富和商贸的房价最高，分别为400元/天和390元/天。这两家酒店均以5星级的标准来建设，荣富酒店是在2005年才投入使用的，因此其入住率未能反映实质情况。另外商贸酒店无论在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面都比其他同级酒店优越，故商贸酒店可以在较高的房价下同时获得较高的入住率,达70%。9.5各酒店的会议和房间比较�为了适应沈阳市会议及商务客人的需求，沈阳市各大酒店对其会议及相关设施都作了全面的布置，并不断加以改善。表：沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况五星级酒酒店宴会厅及会议室个数最大会议室情况面积最大人数层高日租金皇朝万豪酒店125646008.218,000丽都喜来登饭店117686503.415,000洲际酒店82753503.69,0009店黎明国际酒店1088812008.518,000凯宾斯基大酒店66266503.219,500四星级酒店商贸饭店144295005.611,000辽宁政协会馆5840230510,000时代广场酒店46375003.39,000凯莱大酒店45514003.28,000高登大酒店46004004.48,000�总的来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上都比较理想的会议及宴会厅。各酒店会议室不是层高低，就是容纳能力有限。�目前，以黎明国际酒店的最大会议室容纳量增大，达1,200人，而该会议室层高也是目前各酒店中最高的达8.5米。�而4星级酒店内的会议设施，无论在规模、容纳量或层高等方面，一般都比5星级的要差。表：沈阳现有主要高星级酒店房间情况：酒店房型面积（平方米）房间套数房间种类皇朝万豪酒店42—276449间8种丽都喜来登饭店40—188552间12种10洲际酒店33—300272间14种黎明国际酒店37—338240间9种凯宾斯基大酒店35—180170间10种商贸饭店36—162588间9种荣富酒店40—120120间4种