搜索
-0-5.0酒店市场沈阳是传统的重工业城市，旅游业发展起步较晚，酒店的发展也较为缓慢。除了早期兴建的国宾馆——辽宁友谊宾馆外，直到1994年，全市才出现真正的挂牌四星级酒店——新世界万怡酒店（现更名为新世界酒店）。随着国家振兴东北经济政策的出台，沈阳市在东北地区以至东北亚经济圈的区域发展战略已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议相应增加，为酒店业带来了新的发展机会。九十年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店管理集团，如洲际酒店管理集团、万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。沈阳的酒店市场逐渐发展起来。考虑到本项目发展酒店物业的可能性，本报告针对沈阳高档酒店市场进行研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。图5.2:沈阳市四、五星级酒店客房数对比图5.1:沈阳市四、五星级酒店个数对比五星级酒店36%四星级酒店64%五星级酒店29%四星级酒店71%5.1整体市场-1-项目名称行政区域位置开业时间客房数量(套)5星级酒店皇朝万豪酒店和平区青年大街388号1999436洲际酒店和平区南京北街208号2001297丽都喜来登饭店和平区青年大街386号2002590黎明国际酒店大东区长安路10号2003245凯宾斯基饭店沈河区青年大街109号2004332沈阳宾馆（准5）皇姑区泰山路2号20051464星级酒店辽宁大厦皇姑区黄河南大街105号1959370友谊宾馆皇姑区黄河北大街一号1970160凤凰饭店皇姑区黄河南大街109号1984189玫瑰大酒店沈河区中街路201号1989170新世界酒店和平区南京南街2号1994261凯莱大酒店沈河区北站迎宾街32号1995289商贸饭店和平区中华路68号1996588高登大酒店沈河区青年大街52号1996200金都饭店和平区太原南街189号1998228格林大饭店沈河区北站路72号1998225沈阳七宝山饭店和平区十一纬路79-81号2000170沈阳假日酒店和平区南京北街204号2000186时代广场酒店沈河区北站路99号2001274辽宁政协会馆皇姑区崇山东路73号2002210清文化主题酒店沈河区大西路287-1号2004134表5.1：现有四、五星级酒店概况5.0酒店市场-2-22272227268026803036331035203520365436543654889115014394568810121314151014151505001000150020002500300035004000199319941995199619971998199920002001200220032004200520060246810121416四星级酒店客房供应量四星级酒店数量4364367331323156819002046204611234566050010001500200025001999200020012002200320042005200601234567五星级酒店客房供应量五星级酒店数量5.0酒店市场5.1.1高档酒店现有供应沈阳的高档酒店市场形成较晚，直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店——新世界酒店；1999年出现沈阳市第一家五星级酒店——皇朝万豪酒店。沈阳市现有四星级酒店15家，60％以上的供应都集中在最近的10年间，提供客房总量为3,654间，占全市高档酒店客房数量的64.1%；拥有五星级酒店6家，可提供各类客房2,046间，占全市高档酒店客房数量的35.9%。九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白，主要原因是沈阳的经济在计划经济向市场经济过渡的过程中一度发展缓慢，外资企业及国内大型企业落户沈阳的数量较少，导致商务型酒店需求很小；另外沈阳不是传统旅游城市，旅游景点开发不充分，国内外游客数量很少。九十年代中期以后，随着沈阳经济的复苏，以及后来的“振兴东北”政策带来的经济快速发展，为高档酒店带来了发展机会。五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年基本上以每年一家的速度增长，平均客房数为341间；四星级酒店在九十年代中后期开始在沈阳增大供应，2000开始供应量显著增加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增长，平均客房数为244间，2005年直到现在，四星级酒店未出现新的供应。总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店，规模小于五星级酒店。图5.3:沈阳市五星级酒店供应趋势图5.4:沈阳市四星级酒店供应趋势-3-5.0酒店市场5.1.2高档酒店分布沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三区。区域位置与商务、商业氛围是影响分布的最主要因素。和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁，酒店分布特点与其吻合。高档酒店比例分别达到38%和33%，两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上。沈阳高档酒店分布十分集中，但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点。沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外，其他三家五星级酒店均分布在商务氛围相对浓厚的青年大街南部，方圆2公里范围内。此位置距离国际机场15公里，距离市中心5公里，靠近内环及中环线，交通十分便利。由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛，故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店广阔。主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上。从四、五星级酒店的分布上可以明显看出，四星级酒店集中分布在城市中部和北部，而五星级酒店则几乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互补搭配。和平区38%沈河区33%皇姑区24%大东区5%图5.6:沈阳市高档酒店按行政区分布比例：图5.5:沈阳市高档酒店分布图：1453212345678915.清文化主题酒店14.辽宁政协会馆13.时代广场酒店12.沈阳假日酒店11.七宝山饭店10.格林大饭店9.金都饭店8.高登大酒店7.商贸饭店6.凯莱大酒店5.新世界酒店4.玫瑰大酒店3.凤凰饭店2.友谊宾馆1.辽宁大厦四星级酒店名称5.凯宾斯基6.沈阳宾馆4.黎明国际3.丽都喜来登2.洲际1.皇朝万豪五星级酒店名称1011121314156五星级酒店四星级酒店本项目-4-5.1.3高档酒店价格状况表5.2：五星级酒店客房价格项目名称管理集团标间协议价（元）备注丽都喜来登饭店美国喜达屋饭店及度假村国际集团568不含早；宽带上网收费50元/天洲际酒店英国洲际酒店管理集团560含单早；宽带上网收费50元/天皇朝万豪酒店美国万豪酒店管理公司（现已撤出）500不含早；宽带上网收费50元/天凯宾斯基饭店德国凯宾斯基酒店管理集团540含双早；宽带上网免费黎明国际酒店香港天伦国际酒店管理集团500不含早；宽带上网免费沈阳宾馆(准5)隶属于沈阳市政府办公室438含双早；宽带上网免费五星级酒店价格沈阳各五星级酒店标准间协议平均价格为518元/天，对比东南沿海地区以及华北地区其它主要城市价格偏低，例如杭州五星级酒店平均房价为620元/天，天津、济南为580元/天。沈阳高档酒店价格水平从一个侧面反映了一个城市经济的发展水平。沈阳五星级酒店标准间协议价格差异不大，丽都喜来登酒店和洲际酒店由于位于商务、商业核心区，由国际知名酒店管理公司管理,定位档次较高且装修奢华，价格相对较高；黎明国际酒店价格偏低，原因在于其位于大东区，位置相对较偏且非国际管理集团管理；沈阳宾馆隶属于沈阳市政府办公室，属于按五星级标准兴建的准五星级酒店，价格最低。定位较高的五星级酒店宽带上网均收取网费50元/天。虽然万豪已撤出皇朝万豪酒店，但对其酒店价格无太大影响。5.0酒店市场-5-项目名称开业时间标间协议价（元）备注商贸饭店1996400不含早，上网免费香格里拉管理沈阳假日酒店2000400含双早，上网50元/天洲际管理友谊宾馆1970380不含早，上网60元/天国宾馆凯莱大酒店1995338含双早，上网30元/天凯莱管理高登大酒店1996330含单早，上网30元/天时代广场酒店2001330含双早，上网免费凤凰饭店1984320含双早，上网免费金都饭店1998300不含早，上网免费新世界酒店1994300含单早，上网免费万豪管理辽宁政协会馆2002300含双早，上网免费辽宁大厦1959298含双早，上网免费格林大饭店1998298含双早，上网免费清文化主题酒店2004288含双早，上网免费玫瑰大酒店1989280不含早，上网免费沈阳七宝山饭店2000278含双早，上网免费表5.3：四星级酒店客房价格四星级酒店价格沈阳四星级酒店标准间平均协议价格为320元/天。价格最高的商贸酒店、假日酒店，房价均为400元/天，明显高于其他四星级酒店。主要原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级酒店且位于商业核心区太原街商圈内，通达性好，另外均由专业的国际酒店管理集团管理，管理水平及服务质量有保证。其他四星级酒店中，友谊宾馆房价较高，是因为其为国宾馆，设施完善且周边环境优美。新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理，但由于酒店建造时间较早，酒店内硬件设施配备不佳，如房间面积小、部分房型格局不方正等原因，房价较低。其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店，也大都因为不处在核心区或设备设施老久，房价在240-340元之间。5.0酒店市场-6-名称2003年2004年2005年2006年皇朝万豪酒店58%52%58%63%沈阳洲际酒店72%74%74%75%丽都喜来登酒店78%75%75%78%黎明国际酒店30%32%35%40%凯宾斯基饭店－45%48%55%沈阳宾馆(准5)－－N/A38%表5.4：五星级酒店各年年均入住率五星级酒店入住率就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看，酒店平均入住率为60%，个体表现差异较大，经营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75％以上，而皇朝万豪、黎明国际、凯宾斯基三家酒店的入住率在35％－65%的范围。从酒店入住率来看，入住率90％以上将使酒店超负荷运营，不利于酒店长期经营；80-90％为理想状态；60％-80％表明经营状况一般；60％以下将较可能进入亏损状态；目前沈阳整体五星级酒店市场表现一般。洲际与喜来登酒店硬件设施先进，由知名酒店管理公司进行管理，从开业到目前都保持了优质的品质。另外从位置上讲，洲际酒店临近甲级写字楼城市广场，喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦；这些写字楼有大量的知名外企租户，与其他城市业务往来密切，又能承担五星级酒店的价格，因而为酒店带来稳定的客源。皇朝万豪酒店临近喜来登酒店，具有位置优势，但随着美国万豪酒店管理集团的撤出，其管理水平服务质量近年来有所下降，市场表现为入住率相对较低。凯宾斯基饭店开业初期一直做高端路线，客房价格居高不下，入住率较低；随着其经营策略的灵活变通，入住率有所提高。黎明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保障的管理服务，入住率一直偏低。5.0酒店市场5.1.4高档酒店需求情况5.1.4.1高档酒店入住率情况-7-5.0酒店市场四星级酒店入住率沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低，平均入住率为55%且呈下降趋势，从2000年的70%到2006年的55%，下降了15个百分点。2000－2004年共新增供应6家，占目前总供应量的40%。供应量增多，但需求的增长相对滞后是造成入住率持续下降的主要原因。同时我们也看到，在四星级酒店中，商贸、假日、凯莱三家酒店，由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理，但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改变等原因，入住率较低。图5.7:沈阳市四星级酒店入住率走势：表5.5：2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况70%69%67%65%58%56%55%45%50%55%60%65%70%75%00010203040506酒店名称客房数年均入住率年均出租客房数凯莱大酒店28965%188沈阳假日酒