河北秦皇岛海滨地产市场分析报告XXXX年_57页

2010年秦皇岛海滨地产市场分析报告2010.10.31目录上篇下篇2010年新政调控下地产发展状况2010年秦皇岛海滨地产市场分析抑制不合理住房需求，实际严格差异化信贷政策有效抑制房价过快上涨使其健康有序发展增加限价商品房、经济适用房、公共租赁房等供应限制异地置业，防止境外热钱炒作冲击查处土地闲置、捂盘惜售、哄抬房价等违规行为提高住宅土地供应和开发利用率，规范土地出让预征物业税，剥离地方政府与土地市场之间的关系建立考核问责和约谈、巡查制度，追究领导责任2010年地产新政调控目的月份政策数量政策类别政策关键词一月份3金融信贷、保障性国十一条存款准备金率保障房二月份1金融信贷个人贷款面签三月份3土地、保障性国四条保障房住房贷款四月份9税收、金融信贷、开发过程等首套房贷款利率二套房认定标准七折优惠停发三套房贷款五月份4税收、金融信贷国36条二套房首付六月份3税收、信贷二套房认定土地增值税公租房七月份2土地、信贷二套房认定征地管理八月份3金融、土地保险金地产用地加强调控九月份5税收、金融信贷、土地保险金房产交易个税住房贷款一线城市2010年上半年住宅成交量一线城市（北上广深杭）2010年上半年成交量1月份同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月份成交量环比上涨，但远不及09年同期，5月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌，6月同比下跌幅度与5月基本持平，且2-5月同比下降幅度逐月增大。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2010年二线城市2010年上半年住宅成交量二线城市（南京、武汉等城市）上半年同比变化也呈现上述趋势，与一线城市的区别在于，一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的，而二线城市成交量同比变化率是从4月开始下降，相比一线城市，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速，新政对其调控作用更为显著。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com从图中可以看出，2010年3月至8月，全国主要一线城市成交面积走势总体相近，3至4月有一个高速增长，之后到五月份有一个快速的回落，这主要是由于4月份调控新政出台的影响。从五月开始整体成交面积缓速增长。2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2007年至今全国70个大中城市住宅价格同比指数同比来看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点。1-4月份，全国地产延续2009年发展势头，快速上涨，全线飘红。5月份，在新政效应的影响下，市场成交大幅下滑，十大重点城市成交全面下滑，同比环比均有大幅度下跌，七成城市同比下滑幅度超过50%，六成城市环比下滑幅度超过50%。6月份，商品房成交反弹明显但房价下降亦明显。数据显示:2010年6月全国商品房销售面积为9200万平方米,环比5月上升了35.8%;同期,全国商品房销售均价为4348元/平方米,环比5月下降了13%,表明在当前房地产宏观调控周期中“以价换量”的方式具有一定的可行性。7月份，全国商品房销售面积为6,500万平方米，环比下降29%，同比增长15%；同时，7月份商品房销售均价为人民币4,741元/平方米，环比上涨7%，同比下降5%，商品房销售额为人民币3,070亿元，环比和同比分别下降24%和19%。9月份，楼市全面回暖，楼价出现上涨苗头。号称“10年来最严厉”的房地产调控政策已出台5个月，来自国家统计局的最新数据显示，8月份全国70个大中城市房价环比持平，同比上涨9.3%。对此，国家统计局发言人盛运来表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，而且北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体下降，房地产调控成效比较明显。十一期间，在二次调控下，国庆黄金周未能给楼市交易带来量的突破。中国指数研究院数据监测显示，主要城市国庆期间日均成交量与9月相比，普遍下滑。其中，一线城市中，北京、上海日均成交量下滑明显，分别下跌64%和52%；二线城市中，南京、重庆、成都、武汉下滑幅度都在50%以上。新政影响下的地产发展状况通过以上数据分析可知，2010年国家宏观地产新政调控已取得一定效果，房价增速明显放缓。秦皇岛海滨地产经历着同样的过程……由此可见，目录上篇下篇2010年新政调控下地产发展状况2010年秦皇岛海滨地产市场分析100110177.57922204.32.288153.81520167.8050100150总建面100110177.57922204.32.288153.81520167.8已售6100117.147.37.87123.30.1209.7500083.1未售941060.360.21.215812.1685.253.514.72084.7山海同湾森林逸城湾海1号秦皇国际倚海45金海岸鸥洲滨海新城戴河国际领澜戴河新城水岸星城非常海西游记宫近海新地澳景蓝湾时代海岸2007-2010年秦皇岛在售海滨公寓项目17个。总建筑面约544万平米，现已售出约202万平方米，未售约342万平方米。年均销售约50万平米，项目年均销售4万平米。2008-2010年秦皇岛海滨在售公寓项目销售面积对比一、2008-2010年秦皇岛海滨地产在售公寓项目分析2009、2010年秦皇岛海滨在售公寓销售套数对照026003205402202103200360189186019807018999180210789150950500100015002000250030002009年0260032054022021032003601892010年18601980701899918021078915095山海同湾森林逸城湾海1号秦皇国际倚海45金海岸鸥洲水岸星城澳景蓝湾时代海岸从图可知，2010年销售量相比2009年约下降45%。究其原因：一是2010年政策调控，外地置业贷款难度加大，影响部分贷款置业客户；二是客户心理预期发生变化，影响客户购买心理，客户越来越理性；三是秦皇岛项目2010年4月份普遍一次性涨价过高，至使客户持币待购心理加重。2008-2010年秦皇岛海滨休闲地产在售公寓价格对比5100600078005600350072003800078007200620065001050075003800800041006000850079006800780013200800043008500440065001350090000500010000150002008年51006000780056003500720038000780072002009年620065001050075003800800041006000850079002010年680078001320080004300850044006500135009000森林逸城湾海1号秦皇国际倚海45滨海新城金海岸鸥洲戴河国际澳景蓝湾时代海岸2010年秦皇岛海滨在售公寓销售价格分析63006200780013200800043008500440065001100046007000300013500900005000100001500020000均价630062007800132008000430085004400650011000460070003000135009000最高82008800130001515296004498120005500950013000550000174005500起价4500320052007367380027005500390040006600385800570010500山海同湾森林逸城湾海1号秦皇国际倚海45滨海新城金海岸鸥洲戴河国际领澜水岸星城非常海近海新地标澳景蓝湾时代海岸由上表可见，一线海景公寓均价在12000元/平方米左右，二线海景公寓均价在8000元/平方米左右，三线海景公寓均价在4500元/平方米左右，山海关及绥中区域公寓均价6000元/平方米。户型项目一居二居三居合计山海同湾一期面积38-63㎡102㎡\38-102㎡套数1962138\2100占比93%7%\100%森林逸城面积70㎡100㎡120-140㎡70-140㎡套数430234037306500占比7%36%57%100%湾海一号面积55-61㎡99-122㎡127-207㎡55-207㎡套数6503201941164套占比56%27%17%100%2008-2010年秦皇岛海滨在售公寓项目户型面积配比户型项目一居二居三居合计秦皇国际面积47㎡81-87㎡92-122㎡47-122㎡套数546套170套304套1020套占比55%16%29%100%倚海45度面积28-48㎡68-70㎡115-160㎡70-140㎡套数401套844套94套1339套占比30%63%7%100%户型项目一居二居三居合计金海岸面积47-66㎡78-98㎡/46-98㎡套数998套370套/1368套占比73%27%/100%滨海新城面积55-60㎡65-95㎡104-134㎡70-140㎡套数650套1800套550套3000套占比22%60%18%100%户型项目一居二居三居合计戴河国际面积45-60㎡//45-60㎡套数700套//700套占比100%//100%领澜面积60-75㎡//60-75㎡套数276套//276套占比100%//100%户型项目一居二居三居合计戴河新城面积55㎡60-96㎡100-130㎡55-130㎡套数2000套水岸星城面积40-50㎡68-93㎡111-128㎡40-128㎡套数1500套非常海面积50-70㎡套数700套避暑花园面积32-60㎡75-98㎡139㎡32-139㎡套数2000套户型项目一居二居三居合计欧洲面积75-85㎡85-110㎡120-180㎡75-180㎡套数324套1320套156套1800套占比18%73%9%100%时代海岸面积40-60㎡90㎡/40-90㎡套数864套216套/1080套占比80%20%/100%澳景蓝湾面积56-64㎡65-97㎡105-179㎡56-179㎡套数306套356套101套763套（一期）占比40%47%13%100%2011年秦皇岛海滨休闲地产即将上市公寓项目分析5000001700003000004900070000100000040000650005400002000004000006000008000001000000嘉里集团第一观金梦海湾NO1泊海美度海绵巴登依舍秦皇酒文化中心海洋酒吧广场戴河海岸秦皇岛2011将有8个以上项目推向市场，总建筑面积近225万平方米。金梦海湾还有近100万平米，规划处于调整阶段，很有可能明后年推向市场。19801539.82.48020406080100总建面19801539.82.48已售15.209.70.67.80.723.2未售3.8805.32.421.684.8避暑花园近海新地标水岸星城欧洲戴河庭院海巢假日蓝湾秦皇岛在售多层项目7个。总建面约137万平米，已售37万平米，未售100万平米。2008-2010年秦皇岛海滨在售多层项目销售面积对比二、2008-2010年秦皇岛海滨地产在售多层项目分析2008-2010年秦皇岛海滨休闲地产在售多层价格对比3500580090000560041006000115009000600046006600141451100064000500010000150002008年350058009000056002009年4100600011500900060002010年4600660014145110006400避暑花园欧洲戴河庭院海巢假日蓝湾170042004600700066001414511000640