河南保利鸿轩地产项目市场分析

河南保利鸿轩地产项目2011年8月市场研究报告目录土地成交情况...............................................................................................................8竞品项目跟踪.................................................................................................15龙跃新世纪广场.......................................................................................................23万象城.........................................................................................................................25.....................................................................................................................................28第一部分2011年8月全国房地产市场一、8月房地产政策观察1政策观察1.1限购解释：“限购令”是去年4月30日北京出台“国十条实施细则”：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需如实填写《家庭成员情况申报表》，如提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。（1）已限购城市名单：北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、苏州、温州、兰州、南昌、昆明、青岛、济南、成都、郑州、南宁、太原、石家庄、长春、贵阳、长沙、武汉、西安、无锡（截止至2011年2月底，共计31个）3.本月共有18城市响应“新国八条”号召出台限购令目前已出台限购令的城市分别为北京、上海、广州、太原、南京、贵阳、南宁、成都、长春、济南、青岛、天津、石家庄、哈尔滨、宁波、厦门、无锡、武汉。各城市限购令基本保持“新国八条”的内容不变即对已有1套住房的本地居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地市户籍居民家庭，暂停在城市内向其销售住房。限购令的实施也存在“东紧西松”的分布，其中北京市将外地人在京购房纳税保险证明提高到5年以上，而上海、广州也将外地人纳税证明的期限定在2年内在本市累计缴纳1年以上。限购令在各个城市的实施效果也十分明显，其中北京下降近9成，而天津也下降了五六成。据天津房地产官方网站统计，2月19日，天津商品住宅网签量为358套，政策出台后的20日、21日两天，其成交量只有138套、167套，分别下跌了61.5%、53.4%。而北京政策前后的表现更为明显。16日北京住房成交量创兔年单日新高之后，17日楼市新政实施首日，全市成交住房389套，较前一日2942套下降87%，较15日也下降了近7成。注：安阳目前不在出台限购的城市范围内，走访各大银行证实，银行已经上调二套首付比例和利率1.1倍的政策，停止对第三套购房贷款。预计2011年增加60个城市实施“限购令”安阳有可能名列其中，不过在此期间很可能引发赶在“限购令”之前抢购二三套房需求的集中释放。二三线城市限购二、2月份全国房地产市场政策一览三、2月份全国房地产政策解读与协成观点1.央行加息剑指通胀央行年内首次加息中国人民银行2月8日晚间宣布，自2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。此次加息后一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%。这是央行今年来首次加息。协成观点：2011年加息将对楼市产生从量变到质变的影响。由于此前“新国八条”和房产税叠加出台，持续加息将给房地产行业加压，在一定程度上是一个利空，不利于成交量释放。同时，央行加息可防止资产价格尤其是房地产价格的继续快速泡沫化，从一定程度上稳定房地产价格的走势。2.公积金贷款利率再度上调2月9日，住建部发出通知，从今日起上调个人住房公积金存款利率。五年期以上公积金贷款利率调至4.50%；五年期以下（含五年）公积金贷款利率调至4.00%。3.安阳市全面告别房贷利率优惠市工、农、中、建、交五大银行在春节前后全面取消首套房贷款利率优惠。由于部分中小股份制银行在信贷紧缩的压力下早已取消优惠，至此，安阳绝大部分银行业已经全面取消新申请首套房贷款利率优惠。协成观点：房贷7折利率取消三个月后，8.5折利率如今销声匿迹，至此，安阳银行业全面取消房贷利率优惠，加之公积金贷款利率的上调，这让大量准备买房的购房群体倍感压力，购房成本的增加，抑制了部分购房需求。4.央行年内二调存款准备金率存款准备金率已达19.5%中国人民银行2月18日晚宣布，从2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是央行年内第二次上调存准率，也是去年以来第8次上调存准率。上调之后，大中型存款类金融机构存准率达到19.5％的历史高位。协成观点：央行在1月份CPI低于预期的情况下再次提准备金率，反映了央行对通胀继续走高预期的管理，同时进一步配合了全国性的新一轮房价调控政策。提高存准率回收了银行用于贷款的资金，可贷的资金少了，对于房地产企业来说融资的难度会进一步加大，但对楼市的影响更大的是此举与“国八条”等房地产政策的叠加作用。至于对房地产市场更大的影响，则要根据地方细则出台后的执行力度来判断。总之，央行再次上调存准率对目前的房地产市场来说是负面的。四、2011年2月全国及重点城市房地产重要动态全国103个城市土地市场情况�住宅用地成交情况：成交量同比大幅下降，溢价率明显收窄，符合我们此前判断，信贷紧缩和限购城市增多使开发商拿地积极性下降。2月全国103个城市住宅用地成交建面4573万平米，同比降33%，环比降43%；成交金额694亿元，同比降46%，环比降53%，是10年全年成交金额的4.6%；平均楼面地价1517元/平米，同比下跌18%，环比下跌17%；溢价率为16%，同比下降33个百分点，环比下降23个百分点，溢价率明显收窄。�2月住宅成交面积：受春节长假、供需淡季和第三轮调控等叠加因素影响，成交量环比大幅下降，但多数二线城市同比仍有较大增幅。17个城市同比增38%，环比降45%。一线城市同比降15%，环比降66%，二线城市同比增56%，环比降37%。一线城市，京、沪同比降37%、13%，深、杭同比增71%、29%；二线城市，沈阳同比增幅达205%，天津、苏州、成都同比增100%以上（限购政策落地前集中购房和登记致上述城市成交量持续上升）；大连、南京、东莞、厦门同比增10%以上，仅福州、南昌、重庆同比下降。�1-2月累计成交面积：17个城市同比增39%。一线城市同比增11%，二线城市同比增50%。一线城市，杭、沪、深同比增79%、22%、13%，京同比降14%，。二线城市，沈阳、苏州、成都同比增100%以上。�2月房价：一线城市房价续涨，但涨幅回落，仅沪房价下跌。有价格的二线城市半数以上持平或微涨，仅天津、重庆、南昌下跌。北京、杭州、沈阳房价创历史新高。一线城市，京内城区、外城区均价跌，近郊和远郊区均价涨，内城区成交占比上升拉高均价8%；沪各环线均价普跌；杭半数以上城区普涨；深各区普涨，龙岗区涨幅最大达13%。二线城市，天津市内六区、滨海三区均价下跌拉低均价3%。重庆均价下跌16%，剔除沙坪坝区经适房集中成交因素后跌幅为3%；大连、沈阳半数以上城区普涨。�1-2月房价：一线城市房价累计涨幅未见收窄，仅沪跌4%。二线城市中，南昌、重庆房价累计下跌15%以上，大连、苏州房价累计上涨超10%。�“新国八条”2月已在主要城市陆续落地，加上政府收紧信贷控制通胀，市场目前处于观望期，成交量处于低谷期，土地市场也处于低迷状态。由于新盘推出较少，价格走势呈现“向上刚性”。预计3月两会后随着较多新盘的低价入市，成交量有望缓慢回升，均价也可能回落，届时板块有望逐步走出谷底。�成交量同比大幅下降，溢价率明显收窄，符合我们此前判断，信贷紧缩和限购城市增多使开发商拿地积极性下降。2月全国103个城市住宅用地成交建面4573万平米，同比降33%，环比降43%；成交金额694亿元，同比降46%，环比降53%，是10年全年成交金额的4.6%；平均楼面地价1517元/平米，同比下跌18%，环比下跌17%；溢价率为16%，同比下降33个百分点，环比下降23个百分点，溢价率收窄趋势明显。2月广州、深圳、南京无成交。第二部分2011年8月安阳房地产市场动态提纲安阳2010年土地成交情况安阳2011年8月土地成交情况安阳房地产市场成交量情况分析一、安阳2010年土地成交情况1、2010年安阳土地成交情况宗地名称用地性质容积率建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让起始价（万元）成交价（万元）楼面地价（元/㎡）新都市中心区，东至兴园路居住、商业1.77287112388014814.714814.71196校园南路以北商业、居住2666671333340140801056九原区原井卜石村商业、居住1.215500618600731946.78374342013昆区友谊29街坊，昆工路居住可兼容商业229605921331.92331.92561昆区钢37街坊，钢铁大街商业可兼容公寓57458372931269.451269.45340昆区团22街坊，白彦道北居住可兼容商业2549010980628.07628.07572青山区幸福南路原奶业公司居住可兼容商业314154247206.73206.73487昆区白云北路东，莫尼北路居住1.71276621702968.96968.96446九原区哈屯高勒路南居住可兼容商业2724761449522538.462538.46175青山区青山路5号街坊居住、商业3.56540228901011.771011.77442昆区团结大街13号街坊居住可兼容商业213705274101295.151295.15473青山区自由路7号街坊居住2.37201656119.03119.03719青山区幸福路16号街坊居住2.37021616102.88102.88637昆区青年17号街坊居住可兼容商业325447632396.63396.63520青山区文化路北侧，青东路居住可兼容商业3.5525951840857866.677866.67427萨拉齐镇旧城区新东街南侧住宅1.21024412292054.2944土右旗萨拉齐旧城区新东街商住用地1.11024311268054.2948昆区乌兰道南，广场东路西居住可兼容办公4.35102219420864.92394萨拉镇欧美路东侧地块住宅1.14287471538.5839.0883东河区巴彦塔拉公建可兼容居住4.917055585277421285.2621285.26250昆区青年路17号街坊居住34584137520757.31551九原区哈屯高勒路北侧居住279032158064017308.31095九原区新村街南，农机路东住宅38652595091.71353青山区文化路南侧居住310318030954112536.4212536.42405九原区沙河镇文明南路西侧居住230826616522795.952968.61482滨河新区地块1住宅2.552356.02㎡1308906356.0210675.39326青山区赛音道8号