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许昌翡翠城一期市场前景预测前言本次报告要对许昌翡翠城的一期入市时的市场前景通过现有的市场数据进行合理的分析，最终论证本项目用18个月的销售期能否完成项目13万方，整体均价2300元/平方的可能？本次报告的结构如下：18个月的销售期能否完成项目13万方实现整体均价2300元/平方整体均价2300元/平方能否实现？18个月的销售期能否完成项目13万方现有价值市场背景价格曲线市场背景去化曲线18个月的销售期能否完成项目13万方实现整体均价2300元/平方完成此目标的产品条件论点一：整体均价实现2300元/平方的可能性？一、本项目现有价值分析：1、区域分析：A、许昌城市道路系统：目前许昌市中心城区不断扩大，东城区规模初现，已经形成了以四横六纵的道路体系：四横：八一路、建安路、许继大道、新兴路；六纵：延安路、五一路、解放路、劳动路、文峰路、学院路；整个城市被京广铁路和沙澧河分为三个区域，许东新区、中心城区和铁西区；天然或后天的屏障在不同程度上影响了各个区域人们的生活习惯，形成了房地产区域性发展到态势城市分为三个区域，整体房地产市场也根据地域特点体现不同的地段价值。B、许昌分区情况西区：京广铁路以西到青泥河的区域。工业基地、许昌市的多个大型支柱企业的所在地；中心区：京广铁路以东、文峰路以西。八一路以南、新兴路以北的区域。配套完善、商业中心东区：新兴路以北、天宝路以南、文峰路以东、东环以西的区域。新兴区域，市委市政府所在地未来潜力巨大C、区域对比板块西区中心区东区区域形象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆昭示性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆生活配套☆☆☆☆☆☆☆☆自然资源☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆人文资源☆☆☆☆☆☆☆☆距市区距离☆☆☆☆☆☆☆☆☆交通状况☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆将来住宅供应以城中村改造为主；市场供应较少以老城改造为主市场供应较少城市开发重点，未来供应较为集中，体量较大竞争态势产品自身优势和周边的刚性需求依靠周边便利配套利用未来发展潜力和楼盘个体的品质区域小结：从各个区域对比可以看出西区整体的地段价值要略低于中心区与东区，但是西区有着稳定的客源和环境，在目前市场宏观调控加剧，市场需求以刚性需求为主的环境下，本区域有着独特的优势。2、西区情况简介A、西区概述在整个城市“北移东扩”的整体战略背景下，西区正在逐步被忽视。西区拥有许继集团、黄河旋风、瑞贝卡、许昌烟厂等多个大型支柱型企业，是整个城市的动力中心，同时也储备了大量自用型购房群体；西区拥有霸陵桥公园、青泥河、市园艺场、许继广场、帝豪广场等环境资源。由于西区市民以企业职工占多数，人们过着与世无争、安逸平静的生活，外流现象不明显，具有典型的内需型市场特征。B、西区楼盘情况项目名称锦绣华府万象新天许继花园地点许继大道与延安路交汇处许昌市五一路北段许继大道与五一路占地50亩160亩37亩总建6万方20万方8万方容积率1.81.583.3销售率/80%60%由表可知：目前市场上西区在售的楼盘只有三个，且万象新天和许继花园都是分多期开发目前处于最后一期的阶段，因此整体区域内的竞争较小，且规模不大。区域小结：西区是城市的经济动力中心、城市发展的原点。人口众多，但是区域内所售的楼盘体量与数量都较小，区域存在较大的刚性需求。3、项目情况说明A、本项目基本情况位置：许继大道南、霸陵桥以东占地：100亩，容积率：2，总建：13万方建筑形态：多层与小高层开发周期：24个月销售周期：18个月时间节点：12月初拿到土地证，09年3月项目动工B、本项目地段价值分析在售项目价格情况20002500260025002600270032000500100015002000250030003500锦绣华府万象新天许继花园凤凰城裕华明郡金色家园尚都由图可知：整体上呈现出从东向西逐渐降低的现象，西区依然是一个低价格低总价的市场，目前离本项目较近的项目为锦绣华府，他目前的销售价格集中在2000元/平方，由于本项目地理位置要更加偏西，因此要在此基础上更加适当降低。对本项目的提示：本项目与其他项目相比缺乏的是地段上的比较，但是后期可以通过产品及市场营销推广的提升来改善本项目地段价值不高的现状，且本项目800亩的大盘优势更加能提升了项目的价值感！地段价值小结本项目目前的地段价值集中在“1800-1900元/平方”。二、市场环境分析：近期价格走势图16191396170814591823178818392010169620332212200019081908229522762198223405001000150020002500一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月由图可知：目前市场上从去年开始保持着强劲的上涨势头，从1600元/平方增加到2234元/平方，在一年半的时间里价格增加了634元/平方，整体增幅达到了25%，但由于此数据为城市整体数据，各个不同区域所表现出来的增幅与价格的高低也各不相同。对本项目的提示：通过价格的上涨可以看出虽然目前市场宏观调控加剧，但是由于市场上整体标准的提高，及建造成本的增加，房价的上涨是一个必然，而调整后刚性需求的崛起将成为其最大的特点。三、未来本区域价格增长幅度通过各个楼盘的时间阶段的销售价格来分析一个成长性楼盘的价格的生长空间，用此来分析本项目未来的价格可行性：区域楼盘名称一期开盘时间开盘价格目前销售时间销售价格价格增幅西区许继花园03年170008年7月260010%整体市场总结：目前市场上房价整体上保持“25%”的增长幅度万象新天06年5月160008年7月250028%锦绣华府07年底（前期宣传）200008年7月2100/中心区凤凰城07年底（前期宣传）240008年7月2400/宇华。名郡07年底260008年7月27007.6%金色家园07年270008年7月300011%由表可知：目前市场上在售的项目价格涨幅范围为7%-28%，多数楼盘集中在10%左右的增幅，而价格增长最高的增幅出现在万象新天，他从一期推出到现在的四期入市，价格涨幅达到了28%，分析其主要原因有以下几点：1、大盘优势：整体规模达到百亩以上，形成一个完善的社区，前期的成功入市又为后期的开发提供了客户并树立了形象。2、产品升级：此项目一期为多层，而进入到四期的时候已经成为带电梯多层和小高层项目，产品得到了升级。3、服务提升：本项目后期和鑫苑物业向联合互补有无，提升小区的服务质量，同时利用鑫苑的品牌效应来提升自身价值。4、景观优势：此项目由于开发周期较长，到四期后的实景优势尤其明显，水景与前后坡地景观的设置更加直观刺激客户和对项目价值的提升。本项目提示：目前市场上各个楼盘的价格增长幅度是不同的，但是可以发现大盘的价格增长空间是很大，充分利用大盘优势，同时考虑产品升级，增加产品附加值等，用以支撑价格不断走高。区域价格增长幅度目前区域内房价的增长幅度保持在“10%”左右，”大盘”的增长幅度会更加明显。四、项目价格预测：由于目前市场整体较为萎靡本项目现在所处的地段价值通过前期的市场调查主要集中在1800-1900元/平方，参照区域增长幅度11%的标准，可以推测如下图：项目整体价格预判190021502300240005001000150020002500300008年/7月09年/4月2009年10月2010年4月考虑的工程节点和以半年为界的销售周期，项目整体分期开发，预计在09年4月进入销售期，结合现在的价格增长幅度和大盘营销对价格的影响，我们的价格会按照上图所示，从而最终达到整体均价2300元/平方价格结论：根据市场的推论，本项目通过18个月的销售周期能够最终实现整体均价达到2300元/平方的价格。论点二：18个月完成13万方销售的可能性？一、整体市场环境：近期成交量分析361632024928396633393547246015608973515365697503322750548181512025536716393274062340024921010000200003000040000500006000070000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月由表可以看出：由于政府市场宏观调控的加剧，进入08年以后市场整体进入一个调整的阶段，成交量出现减少，但是从全国来看，目前二三级市场补涨的现象正在抬头，尤其是以刚性需求为主，而以刚性需求为主要客源的西区，正处于现在市场调整的风头浪尖上。对本项目的提示：由于本项目预计最早要到09年4月份入市，而现在的市场处于一个大盘整体调整的阶段，大量的刚性需求与投资行为被遏制，而随着市场调整的完毕，一轮新的增长势不可当，因此本项目必须把握住刚性需求这个下一轮增长的助推器来达到项目的成功。二、区域去化曲线这里采集项目周边楼盘的销售去化情况，由于周边项目的主力户型多在110-130平方，因此假设每套房屋的平均面积为120平方来计算销售速度。市场成交情况目前市场处于调整期，波谷过后就是新的一轮增长“刚性需求”成为了下一轮竞争的主力西部楼盘：项目名称开盘时间整体规模一期推出体量每期销售周期销售速度万象新天06年5月20万5万6.5月66套/月锦绣华府08年3月6万3万//许继花园03年8万4万4年7套/月中心楼盘：项目名称开盘时间整体体量一期推出体量每期销售周期销售速度凤凰城07年10月6.3万6.3万5个月/宇华。名郡07年7月10万4万7个月47套/月金色家园07年5月7万3.5万7个月41套/月由表可知：目前市场上各个楼盘每期的推出量为4-6万方，去化的周期集中在5-7个月，其去化速度为7-66套/月之间，而大部分的去化速度保持在40-50套之间，在目前去化最快的楼盘为万象新天，达到66套/月，而最少的为许继花园达到7套/月，由于前面对万象新天已经进行了分析，下面对许继花园进行分析：1、产品缺少升级：此项目从03年入市到现在只有一种形式，没有进行产品的升级，但是价格却在跟随着市场的升高在不断提高，这也造成了销售的缓慢。2、高层客户接受差：在目前依然是多层为主要市场的情况下，许继花园在03年就以纯高层的形式入市，成本高但是却得不到客户的认可。3、产品设计浪费严重：项目设计的户型面积由于是点式设计，浪费面积情况突出，设计的可利用率较低。对本项目的提示：在项目的开发上除了要吸收万象新天其产品升级的成功经验外，还需要考虑避免出现许继花园这种产品性价比较低的情况，在后期产品设计上应尽量增加项目的附加值，提高项目的性价比。三、项目推案可能性分析根据本项目现在的工程情况与时间节点的安排，假设工程节点从08年10月份开始计算预计整体到2010年10月份完工，整体工期24个月，而销售周期由于售楼处及前期准备，要少滞后工程周期，从2009年4月份开始进入销售期，那么以4万方6个月销售完毕的市场上较为常见的推按情况进行计算如下图：去化情况论证按照推论，18个月完成13万方的销售是可能的区域成交情况目前区域内各楼盘每期的推出量为“4-6万方”成交量集中在“40-50套/月”同时利用大盘优势，增加“产品性价比”会增加部分销售量1900元/平方2150元/平方2300元/平方2400元/平方市场情况：4-6万方，5-7个月09年4月10月10年4月08年10月10月4万4万5万论点三、如何实现13万方，2300元/平方在18个月的时间完成销售？在宏观调控的大背景下，我们以为“许昌。翡翠城”一期要实现我们的既定目标，需要多方努力，共同完成，我们认为在在推广上：紧紧抓住800亩超大规模的气势，形成强大的“城”感念，而我们的许继大道的南地块也只是整个项目建设的一部分，体现我们未来项目的规模性；在产品上：准确的市场定位、成熟的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、人性化的环艺空间规划以及度身订作的户型设计，是住宅产品成功的主要因子，在产品内部打造产品升级线路，增加产品附加值，提高项目的整体性价比。在营销上：项目价值的最终实现，在于销售过程中的形象包装和营销策划。一方面，形象包装和营销策划可以增加项目的附加值，另一方面可以提供产品