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城市背景分析城市经济背景房地产政策地产沟通创新服务第2页城市经济背景河间市古称瀛州，地处冀中平原腹地，居京、津、石三角中心，环渤海经济区，北京、天津、石家庄三角经济辐射区环渤海经济圈地产沟通创新服务第3页城市经济背景GDP总量逐年上升，且上升的速度逐渐加快2009年河间市GDP为146.8亿元，环比2008年同期增幅为10.8%。城市2009年GDP（亿元）增幅%08年末人口数（万人）2009人均GDP（元）折合美元（按09年平均汇率1：6.831计算河间市142.31176187232740.8任丘市409.86.579518737593.8肃宁市90.81532283754153.9献县97.7515.556126031844.9沧县15011.565230773378.2青县10210.539261543828.7泊头1331155241823540黄骅161.212.149328984815.9经济总量增长加快，全年GDP增幅10.8%(以上数据来源：河北省统计信息网)020000040000060000080000010000001200000140000016000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP同比增幅地产沟通创新服务第4页800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元高速增长平稳增长衰退增长宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展0-800美元启动人均GDP与地产发展阶段的关系2009年，河间GDP142.3亿，人口76万人，人均生产总值18723元人民币，合2851美元；2009年，河间GDP宏观增长10.72%城市经济背景透过经济看河间市房地产市场发展正：由对量的追求向对质的追求的转变河间地产沟通创新服务第5页城市经济背景城市产业结构产业结构明显优化,未来城市经济发展趋于均衡09年上半年，第一产业：增加值5.32亿元，比上年增长5.5%；第二产业：增加值34.38亿元，比上年增长11.5%；第三产业：增加值28.35亿元，比上年增长15.4%。河间近年的生产总值中，第二、三产业增加值占全市生产总值的比值在逐渐增加，而且引三产业增加速度也有所加快河间以第二产业为主导，近年来不断巩固和加强第三产业的地位，坚持“农业”为基础的战略，推动六大支柱产业的发展。第一产业11%第二产业53%第三产业36%2008年河间市产业结构构成(以上数据来源：河北省统计信息网)020000040000060000080000010000001200000140000002000004000006000008000001000000120000014000002004年2005年2006年2007年2008年GDP二产一产三产地产沟通创新服务第6页城市经济背景建筑业大规模的产值为现在和今后城市发展和房地产发展打下良好的基础城市项目（单位：亿元）2004年2005年2006年2007年2008年总投资河间建筑业年产值1799037165529825112130665.5189923.5固定资产投资额1602011987072714303757834587241464845占固定资产投资比例11.23%18.70%19.52%13.60%6.68%12.96%任丘建筑业年产值88141144351145426158183111192.5647293.5固定资产投资额3082754119935364257008578804772838027占固定资产投资比例28.59%35.04%27.11%22.57%12.63%22.81%沧县建筑业年产值6440252937126268118644139016.1501267.1固定资产投资额1490122257443161594531185816611725694占固定资产投资比例43.22%23.45%39.94%26.18%23.89%29.05%近几年基础设施投资，河间地区的投资力度逐年增加，但与相近的任丘、沧县相比较还稍有欠缺。(以上数据来源：中国县市社会经济统计年鉴，河北省统计信息网)地产沟通创新服务第7页产业布局留古寺镇：以农业为基础，多种产业并存沙洼乡：以农业为基础，多种产业并存卧佛堂镇：以农业为主，第三产业活跃三大产业：汽车配件、橡胶塑料、化工化纤发展迅猛。束城镇：重点工业区，尤其是保温材料产业米各庄:沧州、河间两市乡镇企业名星,以汽车配件、保温材料、化工产品为三大支柱产业。沙河桥镇：全国优质棉花生产基地，中国电信电缆生产基地瀛洲镇（河间市）：政治、经济、文化中心景和镇：交通便捷，以金丝小枣产业为主导城市背景分析城市经济背景房地产政策地产沟通创新服务第9页经济背景货币环境严峻，主要趋势9一•发达国家的经济陷入比较长时期的低速增长，有可能会陷入停滞通胀二•美联储、欧洲央行、日本央行会继续维持低利率货币政策，美联储有可能会进一步延长量化宽松政策的期限三•美国和其他发达国家的财政赤字和债务规模持续上升，这会迫使货币政策持续为财政赤字融资上面三点会诱发全球的货币洪水，最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫，首先是在发展中国家的资产价格泡沫，由于国际货币环境非常严峻，现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当。新兴市场国家已经通胀非常严重，俄罗斯9月份是7.0%，最近已经达到9.4%，印度早已经超过11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等发展中国家的通胀也非常恶化。地产沟通创新服务第10页国内环境98-09年货币的流动10从98~09年的GDP增长情况与CPI指数看，房地产所处的外部经济环境很好，居民拥有购买能力。从98~09年货币的流动性来看，M1、M2与GDP的比例也是呈增长的趋势，这对房地产的长期发展是非常有利的。从98~09年房屋价格指数看。地产沟通创新服务第11页国内环境1998~2010年楼市回顾11808590951001051101151201251998199920002001200220032004200520062007200820092010房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数物业管理价格指数来源：中国网1998-2010年房屋价格指数表更强政策地产沟通创新服务第12页市场现状2010年全国市场房价仍普遍快速上涨，政府调控意图再次落空，2011新年伊始“新国八条”横空出世12地产沟通创新服务第13页政策点评石家庄版“国八条”只是短时效应13目前石家庄房地产市场还是刚性需求比较旺盛，增加土地有效供应，包括在建房、新购房增加了以后，让大家的选择更多一些。至于加大保障房的建设，政府做政府的事情，对商品房的销售可能有一定的影响，但对包括高端的产品不会有太大的影响。这次“限购令”是一个区域性的暂时的政策，我们觉得对目前楼市影响不是很大，可能只是引起短暂交易量的下降，“限购令”出台以后可能会有一个交易量报复性的井喷，价格肯定不会下降的。——规避“一年社保证明”难度较低，很难改变市场上行的趋势地产沟通创新服务第14页政策点评三四线城市面临机会14本轮轮调控主要针对一线城市和省会中心城市，相较中心城市的政策打压严峻，周边三四级城市相对宽松的政策环境会具有强大的吸引力，且周边三四级城市房产价值具有增长空间，因此有实力、有条件的开发商可以考虑把开发中心转移至三四线城市。地产沟通创新服务第15页政策点评中金公司对地方限购政策实施的评论15若限购严格执行，对市场的预期影响：我们估算显示，若40个大中城市均采取全市限购方案，全国成交量下降18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%～18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，限购对成交量的打压将更明显，预计降幅可能超过50%。但我们认为实际影响可能低于上述预期，原因在于：1）政策执行过程中会打折扣；2）上述计算是假设市场整体规模不增长的情况，事实上随着经济增长和11年供给的增加，市场规模理论上应有增长；综合考虑增减双方面的影响，我们维持11年住房交易量下降10%的判断。地产沟通创新服务第16页走势研判全国市场：短期看淡，中期看好，长期看平；短期对各区域市场影响不同16市场分化：产品对住宅的影响大于商业、商务；对一、二线城市的影响大于三、四线及一线周边；对普通住宅的影响大于豪宅、别墅；区域对河间市场影响不大；从市场经济角度看，货币贬值的因素会使得大量热钱涌入房地产市场，但是购房者受一线城市紧货币、高房价的影响，导致投资和需求由一线城市外溢到一线周边，从而增加了一线周边的市场活跃度；从短期来看，政策因素对各区域影响不同，应该看淡政策影响。