泉州房地产市场分析

厦门大学硕士学位论文泉州房地产市场分析姓名：张学敏申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：刘震宇20070501泉州房地产市场分析作者：张学敏学位授予单位：厦门大学相似文献(9条)1.学位论文郭凤玉保定市房地产市场研究2006近几年来，保定市的房地产市场迅速发展，这其中有胜利的喜悦也有失败的教训。及时分析房地产市场中存在的问题及其存在的风险对于维持房地产市场的健康、持续的发展有着至关重要的作用。在本论文中作者主要从以下五个方面对房地产市场进行了分析研究。在本文正文的第一部分首先阐述了与房地产相关的一系列理论。从房地产经济基本概念出发，对房地产市场供给理论、需求理论和供需平衡理论以及供需预测理论等将进行系统的总结和研究。这不仅使读者和房地产投资者对房地产市场运行理论有了一个更深入的了解，同时也为后面的部分奠定了理论基础。第二个部分主要是保定市房地产市场的发展现状分析。房地产供求是房地产市场的核心内容，本论文中将在对全国房地产市场背景进行分析的基础上，从住宅房地产投资、土地开发情况、住宅销售量以及房价等方面分析了保定市住宅房地产市场现状。这使读者对保定市房地产市场有了一个总体上的把握。第三部分影响房价变动因素及其保定市房价快速上升的成因分析。针对当前保定市房地产价格的迅速上升，本课题将分析这种情况的具体原因，认为房地产价格的上升是由于城镇化水平的提高，刺激内需的需要(GDP增长的需要)，高额投资回报率与企业投资的低风险，个人投资需求的增长等因素所引起的，并且将要提出调整住宅供给结构，规范政府行为，从严控制土地供应等措施，使保定市住宅市场得到良好的发展。第四部分是保定市房地产市场需求预测，运用灰色马尔可夫预测模型进行房地产需求预测，对影响房地产需求的商品房价格、城市居民人均收入、保定市每年的GDP、城镇人均居住面积这些因素进行灰色关联度分析，得出房地产市场供求的变化规律。第五部分保定市住宅市场的风险分析及其防范，在本章的第一部分首先针对保定市的住宅产业进行了泡沫分析，并在此基础上对市场供求风险进行了研究，建立了市场供求风险的定量化模型，而且还提出了一系列的防范措施。通过上述这五部分的分析，我们可以从一个全新的角度把握保定市房地产市场的发展现状及未来走向，并据此对保定市房地产业的未来发展趋势做出较为合理、客观的预测；在应该如何防范和控制保定市房地产市场风险等方面总结出一些观点和建议。2.学位论文屠烨星关于上海房地产市场泡沫的研究2005本文是关于上海房地产市场泡沫的研究，近几年来，上海房地产市场发展迅猛，与此同时，房地产价格一涨再涨，房地产市场成为老百姓关心的热点和焦点，上海房地产市场是否存在泡沫，泡沫是多还是少?如何来衡量?政府将如何应对?　　本论文将运用MBA所学的宏观和微观经济学的理论，结合有关泡沫理论和国内外的房地产泡沫情况，建立上海房地产泡沫测度的衡量体系，围绕其主要的衡量指标，通过分析上海房地产的供需情况、房地产开发投资及成本和房地产价格、居民收入情况等各方面的因素，对上海房地产市场所存在的泡沫情况作出一个基本的判断，并提供相应的政策建议。3.学位论文孙璐璐近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控2006自我国1998年城镇住宅实行商品化以来，为了提升城镇居民对住房的购买能力，政府实行了货币补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施，加之随着经济发展而来的居民收入的不断增长，增强了居民对住宅的购买力。但近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。由于住宅的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响，自2005年3月以来，政府通过一系列宏观调控措施，来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头，并取得初步成效，但随着时间的推移，政策效力逐渐减弱。就房地产市场而言，住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标，也是宏观调控的重点所在。因此，对近期城市住宅价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究，有助于更好的了解我国房地产市场存在的问题，正确把握调控的时机和方向，对于保持房地产市场健康发展乃至整个国民经济的健康发展都有着重要的意义。住宅作为房地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的，它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性。住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场，具有不完全竞争的市场的特性。表现为：第一，交易价格和交易信息多为不公开，因此信息是不充分的；第二，住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质；第三，土地资源的稀缺性以及房地产投资大和回收期长，限制了厂商的自由进入。住宅价格专指房地产市场中住宅的价格，即住宅成交额与成交面积的比值。这里专指市场化条件下的住宅交易价格。由于住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性，住宅价格具有即时价格和过程价格双重属性。其中，过程价格表示住宅商品形成过程中的成本水平(该成本将会成为交易价格形成的最低经济界限)，受供求关系等住宅商品自身价值以外因素影响。即时价格表示住宅商品交易中交易双方实际达成交易的价格，受市场供求状况、竞争程度、消费者的偏好和经营策略等因素影响。在住宅价格形成的过程中，首先表现为过程价格属性，其次才表现为即时价格属性。住宅价格是即时价格和过程价格的统一。此外，城市住宅价格水平与住宅所在城市的经济、文化和社会结构有很大的关系。由于住宅市场是不完全竞争市场，这使得该市场具有很多不同其他商品市场的特性。在这种市场运行机制下，城市住宅价格也具有自身的特征，表现为层次性、政策性等。住宅价格不是固定不变的，政治、经济、行政、社会、自然及其它等因素，或者直接影响或者通过影响其部分成本而间接导致住宅价格的起伏变化，有关住宅价格理论与实践研究的文献非常丰富，据笔者总结，国内外房地产理论界关于商品住房价格的形成有以下四种观点：(1)以生产价格为基础形成住宅价格，(2)以购房者的支付能力为制约条件形成住宅价格，(3)以供求平衡为条件形成住宅价格，(4)住宅价格由住房存量价格和住房服务价格两方面构成。以上各观点立足的角度不同，侧重点不同，得到的结论不尽相同。第一种观点侧重于从供给角度考虑，以马克思的价值理论为基础；第二种观点侧重于从需求角度考虑；第三种观点是以往分析中用得作为广泛的，从供求两方面考虑，比较全面周到，这也将是笔者展开分析的角度。由上述观点在研究中衍生出了以下几种理论模型：以马克思主义的价值理论为基础的C+V+M模型、存量——流量模型和住宅服务流量模型、单一的市场均衡模型、蛛网滞后调节模型和Hedonic住宅价格模型。从经济学的角度分析，住宅价格是由住宅需求和住宅供给共同决定的，在供给和需求的均衡点达到住宅的均衡价格。在现实生活中，城市住宅价格还受其他诸多因素的影响，但这些因素的影响作用是通过改变供求关系实现的。因此，城市住宅价格形成原理和均衡价格原理是相同的。城市住宅的供给价格是指在特定时间内，房地产开发商所愿意且能够出售的一定数量的住宅的最低价格。住宅供给价格基本是按成本理论进行的，一般认为：住宅价格=住宅成本+合理利润+税金。尽管存在地区差异，全国住宅开发成本和税费悬殊较大，但构成住宅价格的项目是类似的，主要有土地成本、勘察设计费、建筑安装工程费、建设工程配套费、小区基础设施建设费、政府行政性收费、财务费用、管理费、税金、利润等10项。在这10个子项中，在同一个城市里，影响住宅价格的主要因素是土地成本、建安工程费和利润三项。城市住宅的需求价格是指特定时间内，消费者对一定数量的特定住宅所愿意且有能力支付的最高价格。影响住宅需求价格的因素是多方面的，主要有国民收入水平、家庭年收入、城市化水平、消费结构及人口规模及结构等。1998年，颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，其主旨是取消福利分房，使新建住宅全面走向市场，国家不再负责城镇居民的分房问题，从此以后，所有住房的获得必须通过房地产市场，或买或租，视个人经济能力而定。从此，我国房地产业开始迅猛发展，我国城镇居民的住房条件迅速提高。住宅的购买成为人们生活中的最大支出，有关房屋的话题成为最热门的话题。笔者通过对近期我国城市住宅市场的供应情况进行分析，发现尽管我国住宅市场有3万余家开发商，但真正构成实质性竞争的只有同在一个区域内的相邻的若干开发商，所以我国的住宅市场不是表面上看起来的自由竞争市场而是具有强垄断性的市场。在这种市场下，价格合谋是我国住宅市场的典型特征。具体来讲，我国的价格合谋通常采取价格领袖制的方式，即由第一家在该区域开发的开发商(领导者)首先定价，后来者跟随领导者的价格。此外，房地产开发商为牟取最大利润，偏重高档商品住宅的供应，忽视低价位的商品房的投资，从而造成我国住宅市场供给结构不合理。通过近期我国城市住宅市场的需求情况分析，发现由于供给受自然条件的限制以及政府以需求制定土地供给计划，所以虽然供给与需求共同决定了价格，但是需求对我国住宅市场价格的形成起决定性作用。2004年以来，我国许多城市出现房价上涨过快的现象。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求，房价上涨与投机性购房相互推动等许多问题。这些问题带来了生产资料的价格上涨，涉及到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的稳定。我国政府为保证国民经济健康发展、保障普通居民居住权益、稳定社会和防范金融风险，通过一系列措施对住宅市场进行了宏观调控。政府运用土地、金融、税收等一系列政策对市场上投资、投机、炒房等行为进行有效控制，宏观调控措施取得初步成效。但由于住房结构性矛盾仍没有得到根本解决，投资投机性需求以及被动性需求反弹压力依然存在，部分地区房价仍上涨较快，市场秩序仍有待规范。笔者在最后一部分展望了下一步宏观调控的重点并提出了建议。4.期刊论文马国强.张丰伟.MAGuo-qiang.ZHANGFeng-wei海南房地产市场特征与影响因素分析-海南大学学报(人文社会科学版)2008,26(6)在全国房地产市场形成之前,由于特殊的历史原因,海南经历了房地产泡沫的剧烈冲击.近年海南区域位置的独特性被房地产市场重新发现,但与此同时,高档海景房过度开发、需求外地化进而潜在的投资性购房比例过大等问题突出.海南房地产市场特征及其优势不可能长期脱离宏观环境,其需求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响,同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费偏好、金融环境支持等诸多因素的制约,因此,海南应慎防房地产泡沫再现.5.期刊论文洪文霞.朱广君.陈爱英青岛开发区房地产业发展研究-建筑管理现代化2004(2)对青岛开发区房地产市场调查评估,发现房地产投资持续快速发展、商品房销售供给两旺、个人购房比例上升、空置房减少.房地产市场能保持购销两旺成因主要是:社会经济良性发展、居民收入快速提高、城市化进程加快、住房制度改革顺利、国家住房金融政策放宽,以及企业和环境等方面.文章分析了其房地产业未来发展趋势及需要注意的一些问题.6.学位论文林国平对成都市住房价格的思考20062004年以来，成都房价迅速上涨，已经引起了党政领导的高度重视和社会各界的普遍关注。住房作为特殊的商品，过快过高的房价涨幅，势必引发社会的不安及影响到和谐社会的构建.本篇论文首先从供给和需求角度分析了成都住房市场现状，从居民收支、储蓄和耐用品拥有量分析了成都居民的住房购买力，并揭示了当前成都住房市场上存在的供给与需求间的矛盾；其次，论文对成都的房价进行了探讨，论述了成都房价历史和现状，结合居民收入，论文认为成都房价虽高，但还在居民承受范围内；然后，论文分析了成都住房价格上涨的原因，认为市场供应结构不合理、商品房成本增加、住房供求总量失衡、投资性购房增长过快、政策力量等因素造成了房价的上涨；再次，论文对政府宏观调控房地产市场提出了几点建议，认为政府应该调整和改善住房供应结构、加大土地供应调控力度和控制被动性住房需求来稳定房价。最后论述了和谐