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项目产品建议书重任所托倾力以赴第1页,共42页第1页目录前言……………………………………………………………………………………………………………4一汉口写字楼市场概况……………………………………………………………………………………41.1汉口写字楼市场发展回顾…………………………………………………………………………41.2写字楼总体市场特征…………………………………………………………………………………5二汉口写字楼市场供应需求分析………………………………………………………………………62.1汉口写字楼市场供应分析……………………………………………………………………………62.1.1供应量分析…………………………………………………………………………………62.1.2租金/售价分析………………………………………………………………………………7★武汉市写字楼价格指数………………………………………………………………………7★武汉市字楼市场成交价格……………………………………………………………………8项目产品建议书重任所托倾力以赴第2页,共42页第2页★汉口写字楼市场板块价格特征………………………………………………………………8★汉口写字楼市场板块租金特征………………………………………………………………92.1.3租售率分析…………………………………………………………………………………102.1.4物业特征分析……………………………………………………………………………112.2写字楼市场需求分析………………………………………………………………………………122.2.1市场需求概况………………………………………………………………………………122.2.2市场需求特征分析…………………………………………………………………………13三项目调研分析……………………………………………………………………………………………143.1项目资源调查分析…………………………………………………………………………………143.1.1地理位置及交通…………………………………………………………………………143.1.2商务办公环境……………………………………………………………………………14项目产品建议书重任所托倾力以赴第3页,共42页第3页3.2项目SWOT分析…………………………………………………………………………………14四项目定位………………………………………………………………………………………………154.1项目营销推广建议………………………………………………………………………………214.1.1推广策略…………………………………………………………………………………214.1.2营销策略…………………………………………………………………………………224.1.3项目营销思路……………………………………………………………………………224.1.４项目销售目标……………………………………………………………………………22附件……………………………………………………………………………………………………23项目产品建议书重任所托倾力以赴第4页,共42页第4页前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。【一汉口写字楼市场概况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。1.1汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）项目产品建议书重任所托倾力以赴第5页,共42页第5页阶段时间（年）代表写字楼项目武汉市经济发展水平I1992－1995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快II1995－1998建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦发展很快III1998－商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓分析：※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。项目产品建议书重任所托倾力以赴第6页,共42页第6页通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；◎近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户1.2写字楼总体市场特征经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％※纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。项目产品建议书重任所托倾力以赴第7页,共42页第7页【二汉口写字楼市场供应需求分析】2.1汉口写字楼市场供应分析2.1.1供应量分析汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）板块数量(个)建设大道“金融一条街”10解放大道至武胜路4取水楼至江汉北路3沿江大道及江汉路步行街5合计22项目产品建议书重任所托倾力以赴第8页,共42页第8页汉口写字楼供应板块特征45%18%14%23%建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街分析：※市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。※建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。※解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供项目产品建议书重任所托倾力以赴第9页,共42页第9页应量少，市场冷淡。※沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。2.1.2租金/售价分析★武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：写字楼历年价格指数表年／度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数101010131016101810161019102310301035103810501065项目产品建议书重任所托倾力以赴第10页,共42页第10页写字楼物业价格指数图10101013101610181016101910231030103510381050106598099010001010102010301040105010601070123456789101112写字楼物业价格指数(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分析：2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。项目产品建议书重任所托倾力以赴第11页,共42页第11页★武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：写字楼销售价格变化图4128414941634208427040504100415042004250430012345写字楼销售价格变化(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)年季度2002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数41284149416342084270项目产品建议书重任所托倾力以赴第12页,共42页第12页分析：2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元／㎡，呈现大幅上涨趋势。★汉口写字楼板块价格特征汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：板块平均售价(元/㎡)建设大道“金融一条街”7000解放大道至武胜路5000取水楼至江汉北路4000沿江大道及江汉路步行街4200平均售价4270项目产品建议书重任所托倾力以赴第13页,共42页第13页板块写字楼售价比较图500070004000420042700100020003000400050006000700080001建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均售价分析：※从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。※建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、项目产品建议书重任所托倾力以赴第14页,共42页第14页世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。★汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：板块平均租金(元/㎡/月)建设大道“金融一条街”55解放大道至武胜路30取水楼至江汉北路25沿江大道及江汉路步行街20平均租金35项目产品建议书重任所托倾力以赴第15页,共42页第15页板块平均租金比较图0102030405060701建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均租金5530252035分析：※从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。※解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。项目产品建议书重任所托倾力以赴第16页,共42页第16页区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。2.1.3租售率分析汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：板块租售率建设大道金融一条街85％取水楼至江汉北路75％江汉路及沿江大道70％解放大道沿线及武胜路70％平均水平75％项目产品建议书重任所托倾力以赴第17页,共42页第17页汉口写字楼板块出租率特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%设大道金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线