浙江临安市别墅市场分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料浙江临安市别墅市场分析报告第一章：关于市场1、临安概况临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。临安资源丰富，物产独特。森林覆盖率64.1%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。市周边，峰峦挺秀，绵延百里。腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。广播电视覆盖全市。临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。2002年，全市国内生产总值96.5亿元，财政收入6.25亿元，农精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料民人均纯收入5362元。临安，在消费者眼中是居住天堂，因为有这样一个生态环境做依托；而在投资者眼中看来它又是一方投资热土，因为临安的房价近年一直有上升的趋势。而临安楼市最能吸引人的地方也就在于它的生态环境和低廉的房价。2、临安房产概况临安的房价是余杭、萧山的1/2，杭州的1/3，甚至更低。据了解，富阳的房价在2500-3000元/平方米之间，个别的江景房已突破5000元/平方米；余杭的房价在3000元/平方米左右；萧山的房价则在3700元/平方米以上；而临安的房价是公寓在2200-2500元/平方米之间，排屋别墅的均价在3000元/平方米左右。所以，相对于其他杭州周边城市来说，临安的房价是很具有诱惑力的。目前杭州市区房价较贵，因此很多人把目光投向离杭州比较近的周边城市，而临安在杭州周边地区之中有着明显的价格优势，这必将会吸引更多的杭州人住到临安。而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园售完完毕，业主中七成是杭州客。而据了解该公司在青山湖的新项目直接从方案规划阶段就明确了目标：“产品要做杭州，甚至是上海市场。”临安的房产还有一个吸引人的地方，那就是它的生态环境。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料在经济社会快速发展的同时，临安生态保护、开发和建设取得了显著效果。全市森林覆盖率达74.9%，有天目山、清凉峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园。境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。二十世纪九十年代以来，以生态旅游为特征的旅游业得到迅猛发展，成为浙江省旅游大市。而为了顺应都市居民回归大自然的心理需求，努力把临安建成杭州人、上海人的“生态家园”，此次人居展亦将围绕“生态临安，健康人居”的主题做足生态住宅的文章。多山的环境使得临安的楼盘开发也靠山做起“生态人居”。生态住宅起码要包括三个层次。最基本的层次是日照、采光、空气、宁静等满足人基本生理需求的要求；第二层次是满足人对大自然包括山、水、土地、树草等亲近的要求；第三层次则是人们对地球生态环境的关注和力所能及的行动，如不以破坏环境为代价而生产的新材料、节能产品的应用和水资源的循环利用等。除了第三个层次仍有待加强外，得天独厚的临安在前两个层次上可谓占尽了地利。光是临安城区就有“三山三溪一湖”的绝美风光。除了闻名遐迩的青山湖之外，分别有南苕溪、马溪、锦溪三条溪流穿过城区。三山中，太庙山就在市政广场附近，已然成为城市区域中心；功臣山位于锦城南边，得临安文化资源丰富之利，一个吴越文化主题公园将在此建造；而位于城市西部的玲珑山则给城市带来一个强力的依托。而综观整个临安市的地图，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料临安则几乎覆盖了西湖－黄山黄金旅游线一半的范围，境内拥有天目山生态宗教文化旅游区、青山湖综合旅游区、大明山自然风光旅游区、浙西大峡谷生态旅游区、太湖源生态旅游区等五大生态旅游区，毋庸置疑地属于杭州“旅游西进”的主力。拥有如此宝贵的生态资源当然值得珍惜，为了避免旅游景点开发中常见的“一开发就遭破坏”情况的出现，临安的城市总体规划除了在很多区块控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保留山体片区规划为限制建设区，它们作为“城市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下了充足的空间。目前，临安房地产主打“生态人居”品牌并向杭州等外地推销的楼盘已有十多家。临安的生态人文环境用一句话来概括就是：“山玲珑，水玲珑，山水玲珑；中悠远，古悠远，中古悠远”。如果杭州人到临安买房子居住，交通是一个要考虑的因素。现在，从杭州市区到临安可以走杭昱公路或者原02省道，从市中心到临安老城区坐车大概一个小时左右，到临安各地也基本都属于一小时交通圈，而青山居住组团相应的还要方便一些。目前，杭昱高速公路已经动工兴建，计划在2005年前通车，到时杭州到临安的车程将缩短至40分钟左右。而杭州至临安开通公交车也已经势在必行。另外，杭州到临安有两个收费站，据了解，在不久以后，杭州段的收费站有望取消，临安段的收费站则拟订往西退至临安市区以西，这样，杭州人民与临安房产将进一步拉近距离。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3、余杭、萧山、富阳、临安四地房产之比较最近一年来，余杭、萧山、富阳、临安四地的房产开始走入杭州房产市场，并逐渐被老城区的消费者所熟悉。这四地都属于杭州周边区域，从大杭州都市圈的角度讲，都和主城区关系密切，但它们在自己的房地产开发方面都各有特点。【江南味的萧山房】萧山房产从总体上讲有两个特点：一是房价升得最早，也升得最高。目前在萧山城区内，房价已接近5000元/平方米；二是萧山与杭州的关系，不是杭州向萧山蔓延的关系，而是江南板块与主城区板块相拼接的关系。今后江南城人口规模将达到100万，而临安“一副三组团”，其人口规模都不算很大，并且许多区域是渐渐在并入、融入杭州。所以临安房产与萧山房产比较，临安房产是“杭州味”，是被杭州房产同化，而萧山房产是江南味，是它自身的发展、成长所流露出来的。【高档味的富阳房】富阳房产是紧跟余杭、萧山之后，最有条件成为与杭州同城、同市场的区域房产。这几年杭州大力倡导旅游西进，再加上要接轨长三角，所以富阳的资源优势和区位优势越来越被重视。特别是银湖开发区一带已经形成高档住宅集中开发的气候，所以有条件打高档住宅牌。另外，因为有富春江这一得天独厚的资源，所以在富阳城区内，即使以本地人消费为主，江景房的价格也不低，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目前已升到每平方米4000多元。从长远来看，富阳房产对杭州消费者的吸引力，将会越来越大。【休闲味的余杭房】杭州周边的湿地，绝大部分分布在余杭境内，从保护湿地的角度出发，闲林埠、老余杭一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，余杭也是杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、临安等地不具备的。与上述这些板块相比，临安房产有哪些特点和优势呢？【优势一：与杭州关系最密切】相对而言，临安与杭州的关系最密切，理由自然是因为有青山湖这一自然资源，加上到黄山的高速公路和地铁线的规划，临安的高档住宅，如别墅则完全可以纳入统一的杭州市场,而且中间并且没有诸如江河类的“天堑”相隔。在城市化进程中，杭州主城区的扩大，受影响最大的就是余杭，这就导致属于余杭但又接近杭州的地块一直成为开发商选择项目开发的首选。【优势二：性价比最合适】临安房产有条件成为杭州的主流消费住宅。这几年杭州主城区的房价上涨过快，许多商品房的单价已升到七八千元，使许多老精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料百姓承受不了，而临安的普通商品房单价2200~2500元上下，别墅排屋的均价在3000元左右，这是很大的价格优势，并且这优势比萧山、富阳、余杭三地更明显，所以说，临安房产有条件开发老百姓需要的主流住宅。【优势三：休闲房产最集中】另外，杭州周边的湿地，有很大一部分分布在临安境内，从保护湿地的角度出发，青山湖一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，临安青山湖区域在未来几年内将会成为杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、余杭等地不具备的。4、临安楼市未来走势趋势一：将成杭州楼市主流供应板块。杭州近几年的房地产市场，可以说经历了翻天覆地的变化，而最明显的一点，应该是房价的持续高速上涨和供应格局的郊区化转移。目前杭州主城区内，有效供应很少，而房价又在高位运行，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。在这样的大形势下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块。无论是开发量还是房价，相比主城区，临安还是有明显优势的，加上环境更优的因素，对杭州购房者的吸引力在不断增强。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料从1999年下半年以来，许多开发商包括杭州开发商在临安的青山湖区域储备了大量土地，并于2002年下半年形成一个供应的小高潮。但目前推出来的项目和所储备的土地相比还是为数不多的，此区域的房产供应将在2005年至2006年前后形成高峰，占据杭州房产供应的半壁以上江山。在今后几年，临安房地产和杭州主城楼市的联系将