浦江商业市场分析(1)

浦江商业市场分析任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。一、浦江宏观商业市场分析1.2006年经济发展及人均收入状况全县国内生产总值61亿元财政总收入7.4亿元地方财政收入3.7亿元工业总产值180亿元外贸出口交货值56亿元实际利用外资2521万美元全社会固定资产投资35亿元规模以上企业292家城镇居民年人均可支配收入13565元农村居民年人均纯收入4550元百强县排名159位从浦江的经济发展指标及人均收入来看，城市经济主要是以水晶玻璃、锁具等传统产业为发展核心，发展形态主要以手工作坊、厂房、个体经营为主，有相当一部分居民有着较高的收入，可说消费力相当强。同时浦江的产业形态也决定了外来务工人员特别多，主要分布在各个工厂、作坊、三轮车、小经营户等多种行业。2.2006年浦江各商圈分析经过为期两天的市场调查，浦江的商业相对比较集中，主要分布在人民东路、和平北路、和平南路、新华东路，其余的商业相对分散，有少数专业市场分布四周，但商业氛围一般。1）商业区域及业态分布①中心商业区●福泰隆广场：位于浦江商业的第一核心圈，总建筑面积逾38000平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、综合服务于一体的的现代化复合型商业广场。地下一层：服装、饰品一楼：服装、手机、鞋、珠宝二楼：钟表、超市、服装、包三楼：品牌服饰、男女装、运动休闲装、内衣、童装、皮具、健身器材地上一层部分可买以外，其余楼层均为出租，首年返还2个月租金。例：地下15㎡10600元/年，即1.9元/天/平方米。人流量测算：下午15：50-15：55，进120人，出150人，共计270人，一分钟54人，人流量25920人/天，由于其出入口南北各设一个，所以对测算会有一定影响，实际数量应当更高。评价：广告宣传比较好，虽然相比时代广场成立较晚，但在消费者中美誉度较高，人气也旺，由于它和时代广场对门而立，所以人流量可以共享。调查中不发现，由于地下商铺租金水平较低，所以有相当多的外地务工人员也参加进来，做起了小老板。●时代广场购物中心老牌商业中心，成立较早，总占地面积2万平方米，总建筑面积9万平方米。由四星级宾馆、购物中心、时代商城组成，。与福泰隆广场对面，人流量各方面相互共享，也均为出租。一楼：化妆品、通讯器材、黄金珠宝、幼儿用品、鞋类、箱包二楼：男女装、休闲装、童装、针织内衣、小百货三楼：家电城、运动城、家具城、玩具、游戏广场人流量测算：下午16：00-16：05，进150人，出200人，一分钟70人，人流量33600人/天。评价：作为较早的商业中心，其先天的地理位置优势及业态分布决定了其源源不断的人流，其租金水平也与福泰隆不相上下。●民主路步行街沿民主南路、民主北路一条内街，两侧均为小型店铺，与福泰隆广场、时代广场南北相通，但档次也较为低端，道路宽度约3米左右，路况也不大好。经营范围：服装、鞋帽类，面对低端消费人群。租金水平：好地段：25㎡，19000元/5个月，即5元/天/平方米；差地段：15㎡，13000元/年，2.4元/天/平方米。评价：较老的小型步行街，尽管经营铺面及街道形象显得凌乱，但地理位置及市场号召力，决定了仍有可观的人流量来支撑其发展，从租金水平就可以看出来，附近的福泰隆广场尽管装修较好，但其地下租金仍低于此步行街。②和平北路商业区●商贸中心（小商品市场）：市场为低端商品，共分上下两层，由于距市中心较近，人流量也不错。一楼：玩具；二楼：衣服、拖鞋等日常用品，3㎡价格5.5万元，即18333元/平方米。人流量测算：15：28-15：33，进20人，出39人，共计人流量12人/分钟，假定早上9：00-下午5：00，人流量5760人/天。评价：由于商贸中心的低端定位及内部装修等硬件设施的差距，也决定了其档次不高，但和平北路的人流也给市场增添了无限的活力。●四牌楼商厦成立三年，位于商贸中心与市中心中间地段，生意较清淡。地下一层：药房一层：服装、鞋，36㎡租金10000元/年，即约0.8元/天/平方米；二层：童装，500㎡，20万元/年，即1.1元/天/平方米，十年合同。人流量测算：下午15：40-15：45，进28人，出18人，共计9人/分钟，人流量4320人/天。评价：四牌楼商厦与商贸中心相隔很近，但其租金水平却相差颇多，主要是由于建筑本体的设计及新的商厦没有足够的市场号召力。●沿街店铺40㎡，58000元/年，即4元/天/平方米。可以看出，沿街商铺价格相对较贵。③和平南路商业区●中心农贸市场位于宣西路，成立十多年，是老牌城市中心，主要经营蔬菜、水果、副食品等。一层：用户租用经营，15㎡，17000元/年，即3.1元/天/平方米。二层：好佳乐量贩●水果市场●茶叶市场●和平南路街主要在人民东路至浦阳江中间段，主要经营家居饰品、服装、百货等，档次一般，分布较散。④新华东路商业区主要是和平路与环城路中间段，区域宾馆林立，经营各种服装等，人流量不错。店面租金：40㎡，35000元/年，即2.4元/天/平方米。总结分析：整体看来，呈现几大特征：◆大型商业设施分布集中，周边小商业做补充目前浦江整体商业环境良好，商业设施主要集中在人民东路、和平路沿线，以福泰隆广场、时代广场等商业设施为代表。该区域聚集了大量消费者，商业气氛浓厚，是浦江商业的热点所在。而本项目所在的西区大规模商业目前还没有，只有月泉西路沿线有少许店面，但主要是以经营水晶玻璃的经营部，无论从装修不是规模，都不上档次，良好的商业氛围还未形成。与本项目紧邻的汽车西站是小型站点，过往人流量也相对有限，本区域的消费潜力主要是小区居民和外来打工者及周边学生。◆商品档次分区错开，种类繁多从商品种类上讲，浦江区域内低、中、高档各类商品齐全，即使一些知名品牌在浦江也并不鲜见，浦江商业市场基本上能够满足人们的各种消费需求。在浦江，一些日常用品等普通商品在各个区域都很容易购买，而大家电、名牌服装、珠宝首饰等中高档商品则主要集中在市中心地段。无论从商场的硬件配套设施，还是从商品的种类和档次来比较，市中心商业都与其他几个商业区块存在明显的优势。商业商品的种类和数量明显较多，知名品牌甚至国际一线品牌大多集中在这里。总体而言，项目所在的西区缺乏高档次的商业设施，缺乏必要的商业网点及配套设施。◆消费群遍布四周，集中购买性强通常情况下，消费个体在购买日常生活用品时大多在居所附近的商店进行采购，但是对于大件物品、贵重物品和奢侈品等商品，消费者则希望到城市的商业集中区进行选购，商业集中区除了基本的购物功能，休闲、娱乐功能同样是吸引消费者的重要因素。当物质生活到达一定水平，购物将不再是单纯的买卖，体验消费的过程将成为影响购买活动的重要组成部分。发达城市通常具备多个商业中心，商业中心多以商业街或MALL的形式存在，每个商业中心点辐射着不同范围内的消费个体。浦江在城市建设的过程中，由于历史和文化等客观原因，形成了市中心与城市周边发展不均衡的现状，东西南北各区居民更多的信赖市中心范围内的商业满足需求。目前项目所在地的消费者多为区域内的客户，商业设施的滞后性、交通和人们固有观念下，难以吸引其它区域的客户流入。在调查中不难发现，对于当前的消费客户流量，市中心较项目所在的西区有绝对的数量和质量优势。小结：浦江整体商业环境良好，经过多年的发展和建设，商业设施已经形成了自有的体系，但在某些方面仍不够理想，具有改善和提升的空间。此外，浦江在城市建设的过程中，形成了各区块发展不均衡及集中性的特点，不过，随着项目的建成及未来商业设施的逐步完善，该区块仍有一定的发掘和提升空间。3.2006年浦江商业地产发展特点●商业地产市场投资的多元化2006年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。●社区商业地产兴起，且地位将越来越重要在商业地产投资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程度的发展，但2006年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。随着社区商业的上市，满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。这与浦江现阶段商业物业供应结构不均衡以及消费市场的需求密不可分。●外地零售商、百货的介入将极大地刺激与改变商业地产市场格局随着浦江经济的发展，巨大的商机使得大量的外地商业机构纷纷进入浦江市场，从而对浦江商业地产发展起着至关重要的推动作用，也在某种程度上使房地产开发商在开发商业物业时采用与知名品牌商家合作的所谓订单式商业地产开发模式增多，既有利于商业的合理分布，也减少了商业物业建成后期的招商与经营风险。●一站式休闲购物模式是未来商业地产发展的重点，但将在本年度重新洗牌，建立较为规范的界定与标准一站式休闲购物模式从商业发展状况与趋势来说，一站式休闲购物模式这一商业经营形式将是未来商业高度发达、城市经济发展到一定时期的必然产物，因而在2006年，一站式休闲购物模式将继续发展，但随着开发商开发理念不断提高，对一站式休闲购物模式的界定及其标准会越来越明晰。二、商业地产项目的投资群体分析商业项目主要的目标客户是投资群体，它们中既有专业投资者，也有普通投资者，其中很多投资者还兼具经营者的身份，有相当一部分是外来务工人员，他们手上有一定积累，也不仅仅满足于打工，自己做老板的想法也与日俱增，如果碰到合适的铺位，他们也会非常热衷于投资经营。在这里，我们统一称之为投资客户。能否拥有足够的投资客户是商业项目成败的关键，因此下面将对浦江区域的投资1.投资能力分析从宏观经济上来看，浦江的人均收水平较高，居民收入富裕，银行存款稳定，具有良好的投资能力。2.投资意愿分析浦江区大部分的居民都愿意有选择的进行投资，以使自有资金获得高于银行存款利息的良好升值。3.投资渠道分析目前，浦江市投资渠道非常狭窄，股票、期货等常见的投资方式在浦江还并不普遍，主要原因还是进入门槛较高，需要投资者具备一定的专业知识。而房地产投资受到区域内居民的广泛接受。特别是商铺投资，许多居民都深受“一铺养三代”的影响，非常热衷于置业商业地产。但是在当前的浦江市场，投资潜力大、风险相对较低、产品比较成熟的商业地产项目并不多见。现有的产品都或多或少的存在一定的缺陷和问题，以至于部分投资者持币观望，造成了大多数居民把钱放在银行，虽然有投资意识，但是缺乏门槛较低、高回报低风险的投资渠道的局面。4.投资客户群体总量分析通过我司前面对浦江城市的调查以及对浦江区商业市场和客户的调查。可以发现：目前区域内的商业地产在投资市场上表现一般。区域内的商业地产销售情况不好，因此可以得知目前区域内缺乏足够的投资客户，如何调动客户的投资热情是个重要的问题。5.投资客户群的关注点我司在研究目标客户群需求时，采取的是随机访谈的方法。发现，浦江区域内居民对投资房地产的认可度较高，愿意选择投资房产以获取更高的资本升值。而他们在投资商业地产的过程中，最关注以下几个方面：◆区域的投资潜力投资商业地产的客户对于区域未来的升值预期较高，有发展潜力的区域，商业地产才可以获得较高的投资回报率，因此客户对于商业项目所处的地段格外看重。◆前期资金压力在投资商业地产的过程中，产生效益之前的资金压力（如首付、月供等）是投资客户最为关注的方面，尤其是一些比较专业的投资。◆建筑产品是否成熟成熟的产品设计和科学的经营规划是商业建筑产品正常运营的基础，运营的好坏则与投资客户的经济效益直接挂钩，存在先天缺陷的产品必然会在经营的过程中遇到瓶颈，甚至在初期就无法正常运转。因此，考察商业建筑产品的设计与规划是投资行为中最关键的一环。◆未来消费群区域内消费者的数量直接影响到未来商业设施的经营