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博山区房地产市场分析报告2013.10报告脉络：一、博山城市认知二、博山房地产市场分析三、博山个案分析一、博山城市认知淄博淄博市淄博市博山区位于山东中部，淄博市西南端，面积682平方公里，人口45万，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一，国家重点风景名胜区、“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城；受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。山东中部，齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城城市概况淄博博山区博山经济基础好，但位列淄博全市中下游，近两年经济不景气，增速放缓经济发展作为老工业城市，博山经济基础较好，2012年博山区人均GDP为11175美元，达到中等国家和地区水平，但处于淄博市中下游；近两年，实体经济不景气，博山经济增速放缓；从人均GDP来看，博山社区型商业地产将迎来快速发展时期。2012年淄博各区县经济数据一览表排名区县GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民人均可支配收入（元）1张店区906.5294.115327305202临淄区75064.918386294543淄川区53573.911518275244桓台县42950.8513422276615博山区328.4545.4511175258346周村区26136.611345244347沂源县212.855.356117242298高青县14335.04649319786合计淄博市3557.2456.191236124565博山区GDP及增长率情况187.84305.33328.45267.83240.63225.658.50%10.60%13.60%12.80%12.50%13.60%01002003004002007200820092010201120120.00%4.00%8.00%12.00%16.00%GDPGDP增长率人均GDP和房地产发展状况的关系（单位：美元）3000-40004000-80008000-1000010000-15000快速发展平稳发展减速发展住宅萎靡、商业起步15000-2500025000以上全面开启CBD复合商业房产成为金融衍生品亿元2012年博山区住宅均价4029元/㎡，城镇居民人均住房面积32.2㎡，房价收入比约5，在合理范围4-6之间；博山贫富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，购房两极化较为严重；十八大报告提出，确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，博山则在2015年完成，届时博山城镇居民人均收入将超4万元；居民生活富足，给购房提供有力的经济保障。居民生活水平收入增加，生活水平提高，对房地产发展有一定的支撑作用博山城镇居民人均可支配收入与支出情况25834.1922730.520112.6314619.413238.3111902.5313.65%10.43%01000020000300002007200820092010201120120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均可支配收入人均消费支出收入增长率支出增长率元产业结构博山区产业结构3.10%2.87%2.87%3.09%3.02%2.98%64.11%64.14%61%60.28%59.49%58.39%32.79%32.99%35.74%36.63%37.49%39%0%20%40%60%80%100%200720082009201020112012一产二产三产工业占主导，服务业比重逐年增加，未来向旅游城市转型，但转型速度较慢博山经济以工业为主，工业发展已有百年历史，主导产业以泵业、电机、耐火材料、陶琉为代表；在经历了20世纪重工业繁荣之后，现今面临着资源型工业城市发展的历史转型；博山旅游资源丰富，未来向旅游城市转型，到2015年，三产结构将调整为2：55：43左右。博山区人口情况46.3846.2646.1445.9545.8445.454545.54646.5200720082009201020112012博山区人口少，且大幅度外流，负增长较为严重，抑制房地产市场需求人口变化2012年底，博山总人口45.45万人，其中城区人口25.2万人，城市化率约55.4%；由于城市发展缓慢，基础设施落后，配套不足，博山区人口逐年外流，呈现负增长，影响其房地产发展。万人房地产投资情况4.475.95.574.72.75%2.48%3.56%3.76%024620092010201120120.00%1.00%2.00%3.00%4.00%房地产投资房地产占固定资产投资比现今房地产业发展较落后，未来发展前景大房地产投资分析房地产在固定投资中的比重一直处于较低水平，房地产业发展较落后，现今城市对房地产的依赖较小；随着城市的发展，城市建设将加快，未来房地产前景大。亿元博山对外交通尚欠发达，是制约其城市发展的瓶颈交通条件博山是一座“建在山沟沟里的城市”，对外交通较为不便，制约城市发展；境内高速公路仅博莱高速1条，铁路主要为货运，客运仅淄博-泰山1趟普客。博山区博莱高速路网途径备注滨莱高速（博莱段）滨州-淄博-莱芜双向4车道205国道秦皇岛-深圳——仲临路济南仲宫镇-潍坊临朐途径博山博沂路博山-沂水——张博线（铁路）张店-博山主要为货运辛泰线（铁路）临淄-泰安“一核二区三片”产业格局城市发展格局“一核”：城市核心区域，重点发展现代服务业，加快建设功能突出、辐射带动力强的城市综合服务区；“二区”：新区工业区和老城工业区，按照产业集聚、资源集约的要求，着力打造一批特色鲜明、体系完整，在国内外有较高知名度和竞争力的产业基地；“三片”：南部现代农业片、西南部生态片和东南部生态片，重点发展有机农业、都市观光农业和生态观光游。二、博山房地产市场分析土地市场宗地编号地块位置面积（㎡）容积率土地用途起始价（万元）保证金每亩均价（万元）楼面价（元/㎡）挂牌时间竞拍时间3703040020010143000博山区2012（存量）-010号博山区青龙山路35号14871.241-2.1其他普通商品住房用地190338185.36092013.9.272013.10.23区中心地价85.3万元/亩，楼面价609元/㎡博山区青龙山路35号地块近2年，博山区大宗住宅用地出让较少，多为1万㎡以下地块；最早1宗大宗住宅用地成交在2011年10月，地价约82万元/亩，该地块位于博山区石马水库，地块详情见下表。地块位置面积（㎡）容积率土地用途成交价（万元）每亩均价（万元）楼面价（元/㎡）成交时间竞得企业博山区石马镇石马水库以北、杏山以东550341.1住宅676581.911172011.10.19淄博泰宝置业有限公司住宅：3600-4600元/㎡社区商业（2层）：6500-12000元/㎡淄博房价最低区域，但距离市区远，对市区刚需客户吸引力不足淄博政治、经济、文化、商业中心房价最高住宅：6000-8000元/㎡社区商业：2-4万元/㎡办公：9000-10000元/㎡住宅：4500-5800元/㎡社区商业：1-1.5万元/㎡办公：5800-7500元/㎡住宅：5500-5700元/㎡社区商业（2层）：0.8-1.5万元/㎡价格优势，吸引少部分市区客户住宅：5500-6200元/㎡社区商业（2层）：0.7-1.3万元/㎡办公：4800-5000元/㎡城市副中心，距市区最近，价格优势吸引市区刚需客户淄博整体市场分析博山房价3600-4600元/㎡，淄博最低，但距离市区较远，目前对市区刚需客户吸引力弱张店区临淄区周村区淄川区博山区博山区在售项目分布博山目前主要在售商品房项目12个，分布在中心城区边缘中房翡翠水岸4200元/㎡水印蓝山4000元/㎡世纪上城4000元/㎡春天花园3700元/㎡恒泰怡景花园4200元/㎡佳和花苑4200元/㎡颜山花园3600元/㎡滨河花园4400元/㎡桃园小镇别墅：10000元/㎡洋房：6000元/㎡益杰龙凤缘4600元/㎡区中心博山未来中高端居住区晨光花园4200元/㎡天润园3800元/㎡颜山国际3300元/㎡左右（安置、回迁、单位团购为主，小产权房）2栋高层公安局及其它单位团购为主，小产权房博山区房地产市场处于初级阶段，项目品质及档次较低，集中在中心城区边缘；博山中心路两侧为博山未来中高端居住区，目前该区域仅晨光花园一个商品房项目，价格4200元/㎡。博山区竞争环境博山区商品住宅去化慢，年均成交约16万㎡，供过于求，存量多，去化周期长2010年以来，博山区房地产发展迅速，年均总供应量60万㎡，成交16万㎡，供需比约3.75:1，供过于求；目前博山区住宅存量约52万㎡，存量去化周期约3年，竞争激烈；区域房价逐年增长，年均价格涨幅约9%，2013年上半年均价为4068元/㎡；博山房地产整体价格相对较低，楼盘品质具有较大的提升空间，未来整体市场仍然具有良好的发展前景。博山区商品住宅年度成交量价走势图8.4210.11419.0420.2918.052673269629023604402940680510152025200820092010201120122013上半年010002000300040005000成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）主力面积（㎡）开盘时间中房翡翠水岸1516.580-1402011.10.1佳和花园3.54.195-1342012.8.30晨光花园1012105-1302012.5.1世纪上城101180-1402011.10.1恒泰怡景花园12.51490-1102011.8.31崇正水印蓝山20.222.580-1302011.9春天花园0.50.878-1402011.3.1颜山花园44.780-1002012.5.1滨河花园3895-1302012.10天润园2.7480-1302012.5益杰龙凤缘2.88.9120-1662012.12桃园小镇（旅游地产）53.570别墅180-300洋房87-1142012.9.1合计137.7176.5————市场特征——产品供应均为小项目，无大盘气势，刚需及首改产品为供应主力，面积80-140㎡市场特征——成交户型91-120㎡近五成，71-90㎡占三成，市场表现刚需与首改主导博山区2012年各面积段成交分析来看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡刚需产品占三成，市场表现为刚需、首改主导；现今博山区70㎡以下小户型供应较少，144㎡以上产品成交主要集中在益杰龙凤苑项目，该项目地段好、自身配套3万㎡银座商厦，售价4600元/㎡，博山最高，说明区域高端产品有一定购买力。2012年博山区商品住宅各面积成交比例示意图70㎡以下0%71-90㎡30%91-120㎡45%121-144㎡15%144㎡以上10%项目名称开发商建筑类型建筑风格中房翡翠水岸中房多层、小高层现代简约佳和花园博山房屋建设多层现代简约晨光花园宏润多层、小高层现代简约世纪上城威诺置业多层、小高层现代简约恒泰怡景花园恒泰多层现代简约崇正水印蓝山崇正别墅、多层、小高层地中海春天花园崇正、恒泰多层现代简约颜山花园崇正多层现代简约滨河花园隆泰18层高层现代简约天润园崇正、天威多层现代简约益杰龙凤缘益杰缘18层高层现代简约桃园小镇（旅游地产）山东华旅别墅、洋房现代简约市场特征——建筑形态多层为主，风格单一，均为本地小开发商项目，高层有一定抗性，目前最高18层水印蓝山世纪上城晨光花园佳和花园天润园中房翡翠水岸市场特征——规划规划简单，兵营布局，空间感差，档次低，可超越空间大佳和花园水印蓝山中房翡翠水岸市场特征——营销包装售楼处装修、包装简单，硬件配套少，缺乏软性服务，易超越滨河花园——简易活动房天润园——沿街底商恒泰怡景苑中房翡翠园——目前博山最为高档售楼处市场特征——户型户型中规中矩，赠送面积少，喜方正、动静分离，户型创新空间大市场特征——硬件设施基本硬件设施落后，易超越；太阳能、泛会所是亮点，可借鉴太阳能摄像头黑白可