淄川通乾广场项目市场分析报告

1淄川通乾广场项目市场分析报告2007年8月2007年11月北京汉博投资顾问有限公司2市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算¶目标消费者¶目标市场¶档次定位¶形象定位¶租金定位市场分析市场定位¶成本核算¶收益回报¶风险防范竞争性商圈的影响¶单位租金¶租金增长率¶出租率3目录PartI区域消费人口分析………………………………….PartII区域商业供应分析…………………………………..PartIII竞争性商圈分析………………………………….PartIV主力商家深度访谈…………………………………..4目录PartI区域消费人口分析………………………………….PartII区域商业供应分析…………………………………..PartIII竞争性商圈分析………………………………….PartIV主力商家深度访谈…………………………………..5¶区域界定¶区域商业需求¶区域商业供应PartI区域商业供需分析6说明：图中红线范围为本项目重点调研的核心区域，核心区域西起西关大街，东到淄城东路；北起淄川医院，南至将军路，此部分围合区域将是本项目未来服务的基本核心区域。调查区域界定7¶区域界定¶区域商业需求•区域人口总量¶区域商业供应PartI区域商业供需分析8区域人口总量淄川区现共有人口67万人，其中城市人口21万人，城市建成区面积17.8平方公里。到2010年，全区人口估计68万人，城市人口30万人.在调研区域内已有及在建住宅项目20余个，共有常住居民户，按市平均户均人口数2.7计算，区域内常住人口数为.随着城市开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目2个，总建面达到3万平方米（含在建项目），按有效办公面积10㎡/人计，本区域内办公就达到了0.3万人。构成数量占比上班族城市居民0.3万人21万人28.491.6%加总21.3万人100%9住宅列表-1淄川区辖3个街道、16个镇、3个乡。经第五次人口普查普查，截至10月31日24时，全区共有226946户，总人口697178人，其中男性353626人，女性343552人.编号城区街道名称人数1般阳路街道580002松龄路街道340003商城路街道2300010编号项目名称面积1淄川鸿泰大厦270002银座广场3000写字楼详细列表11核心区域内的消费者总量-调整后的数据构成数量占比上班族居民0.15万人21万人0.7%99.3%加总21.15万人100%上班族总数减：住在本区域内的上班族总数外处居民上班族人数0.15万人0.3*50.2%=0.15万人0.3万人根据是区域消费者问卷调查结果12目录PartI区域消费人口分析¶区域人口总量分析¶区域人口结构及消费行为分析PartII区域商业供应分析PartII竞争性商圈分析PartIII主力商家深度访谈13常住居民消费调查——说明目的：了解区域内消费者结构构成、消费行为习惯、偏好以及对本项目商业的态度，为本项目的核心消费者提供定量化的消费力测算基础，并为本商业业态定位提供可参考的依据。内容：•了解该地区常住消费者背景信息：年龄分布、职业、教育背景、工作地分布、婚姻状况、收入分布、出行方式等。•了解该地区消费者消费行为习惯和偏好：购物消费偏好（商圈/购物场所/购物频率/购物支出）、休闲娱乐类消费习惯（商圈/类别/频次/支出/场地）、餐饮消费习惯和偏好（商圈/类别/频次/支出/场地）、消费出行方式等。•了解消费者对本商业项目的态度：对区域现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望及态度、对购物中心业态及档次定位的具体建议等。方法：•以问卷形式，通过深入小区拦截调查。•有效样本量：200份•置信度：95%抽样点：项目周边小区•西关、东关、般阳、柳泉、其他14区域人口结构——说明•访问对象分为两类人群：在划定区域内居住的居民（包括业主和租户）。•在区域内选择了西关小区、吉祥路、东关小区、般阳小区、柳泉小区、华洋街、菜园社区等7个抽样点进行小区内拦截街坊。抽样调查时间：2007年11月样本量：200份置信度：95%15区域人口结构——被调查者基本情况年龄：26-45岁为主学历：以初高中等为主.家庭结构：三口之家居多16区域人口结构——被调查者基本情况性别：基本平衡家庭税前月收入：以1500-3000居多，占75%。平均家庭月收入元。职业：工薪族、公司白领、私营业主退休人员居多17区域人口结构——购物场所选择主要考虑因素6.8%11.9%10.9%3.9%9.4%11.5%3.4%4.0%3.6%33.2%0.7%0%5%10%15%20%25%30%35%1距离家或工作地点近交通便捷性停车方便商品种类多商品价格合适购物环境与设施好商场比较专业一站式购物，买、吃、玩俱全经常有促销活动服务好信誉了，质量好，产品正规消费者在选择购物场所时主要考虑因素分别是：交通便捷性，关注度11.9%；服务好关注度33.2%；商品价格合理，关注度9%；商品种类多，关注度6%；购物环境与设施好，关注度11.5%。18区域人口结构——各类商品购物场所偏好商品类别偏好场所类别偏好场所区域偏好场所名称食品（不包括餐饮服务）超级市场及便利店7.28%,百货购物中心90.29%,农贸市场2.42%淄川100%银座38%,新星商厦54%,政通超市2%,其他5%衣着（服饰、鞋帽箱包、化妆品）百货购物中心59.2%服装市场33%超级市场及便利店0.5%各类品牌专卖店3.9%淄川94.66%张店1.94%银座21.36%新星商厦28.16%仟佰汇4.37%服装城21.36%通乾服装城9.71%各类品牌专卖店11.65%日常生活用品（纸品、洗涤用品等）超级市场及便利店13.11%百货购物中心78.64%市场4.85%淄川96.1%张店0.5%银座24.12%新星商厦57.29%政通超市4.52%鑫联超市0.50%其他7.04%新亚商场0.5%化妆品、钟表、珠宝百货购物中心56.80%超市及便利店6.31%各类品牌专卖店4.37%其他32.52%淄川67%张店33%银座31.65%新星商厦53.96%雅芳2.88%安利1.44%仟佰汇1.44%伊莎美尔等品牌店8.63%电器超市及便利店0.97%百货购物中心46.12%电器专业店23.30%市场0.49%其他29.13%淄川68%张店30%银座10.19%新星商厦33.01%海汇电器15.53%三联2.43%国美电器1.94%海尔专卖1.94%永康家电城0.49%仟佰汇2.43%新亚商场0.49%其他0.49%淄博商厦1.46%三联家电0.49%手机通讯百货购物中心28.16%电器专业店9.22%手机通讯连锁33.98%音像专业店0.49%各类品牌专卖店1.94%其他26.21%淄川68%张店29%新星商厦17.48%移动营业厅10.19%银座8.25%中国移动7.28%联通营业厅4.37%海汇电器4.85%三联家电2.43%诺基亚专卖店2.43%国美电器1.94%•此处列举选择率=10%的选项19区域人口结构——各类商品购物场所偏好图书音像百货购物中心17.96%电器专业店0.97%图书音像专业店34.47%市场0.97%其他45.15%淄川68%张店30%银座15.32%新华书店54.05%新星商厦17.12%育才书店2.70%建材家居建材家居专卖70.4%建材市场28%淄川92.31%张店3.85%周村3.85%杨寨建材城22.12%银座8.65%新星商厦18.27%淄川五金建材10.58%亿豪建材8.65%装饰材料城5.77%周村建材市场3.85%•此处列举选择率=10%的选项除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都z在淄川.在奢侈品（化妆品、钟表、珠宝）和图书音像方面，张店商圈和淄川的百货购物中心仍然是该区域居民首选.20区域人口结构——各类商品购物消费金额在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，本区域总消费金额的平均水平为1021.41元，其中食品手机通讯支出占据了较大的比例。对应家庭月收入6893的水平，购物类的消费在家庭月收入中占的比例为26.6%。各类商品月均家庭购物消费一览表单位：元月购物总额食品手机通讯衣着图书音像等日常生活用品建材家居化妆品/钟表/珠宝电器平均值1021.41527.43200.1113.9950.178920.8412.647.24占消费支出比例100.0%51.6%19.6%11.2%4.9%8.7%2.0%1.2%0.7%21区域人口结构——外出购物交通方式及可接受路上的交通时间大部分常住居民消费者外出购物选择骑自行车\自驾车\步行\公交为主.居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占41%.外出购物交通方式可接受路上的交通时间40.78%42.72%13.11%3.40%0%10%20%30%40%50%115分钟以内16-30分钟31-60分钟61分钟以上16.0%7.8%25.2%26%22.3%1.9%0%10%20%30%公交车出租车自驾车自行车步行电动车摩托车公交车16.0%出租车7.8%自驾车25.2%自行车26.2%步行22.3%电动车0.5%122区域人口结构——娱乐消费形式从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出旅游\歌厅KTV\美容美发\桑拿洗浴等0%10%20%30%40%50%1休闲娱乐场所总消费KTV迪厅电影院美容美发SPA桑拿洗浴网吧台球游戏厅体育健身展览/演出馆教育培训外出旅游娱乐场23区域人口结构——娱乐消费场所偏好娱乐场所类别经常光顾的娱乐场所名称经常光顾的娱乐场所所在区域外出旅游-歌厅KTV好时光11.8%,美好时光23.5%,川中娱乐城17.6%淄川64.7%张店29.4%迪厅天乐园88.89%MTSS11.11%淄川22%张店78%-电影院全球通33%淄川影院33%东关电影院20%淄川66%张店37%美容美发SPA馆哈尔滨理发店5%伊莎美尔5%鬼剪5%柔婷10%淄川95%张店5%桑拿洗浴中心其他50%富邦10%铭缘10%佰金翰10%淄川80%张店20%网吧台球游戏厅其他36%飞天网吧9%吉祥网吧9%淄川91%张店9%体育健身场所淄川体育馆65%银座广场8%松龄路办事处俱乐部4%鲁泰体育广场4%淄川80%张店20%展览、演出馆--教育培训中心--•此处列举选择率=10%的选项娱乐场所的品牌偏好：外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性娱乐场所的区域偏好：外出旅游、迪厅地域因素影响不大240.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1好时光美好时光川中娱乐城艺尔寻梦园齐王府亮风歌厅MBOX金贵盛世中国经常光顾的KTV25区域人口结构——娱乐消费频次及金额0%1000%2000%3000%4000%5000%6000%7000%8000%外出旅游歌厅KTV迪厅电影院美容美发SPA馆桑拿洗浴中心网吧台球游戏厅体育健身场所展览、演出馆教育培训中心基本不去每月1次每月2次每周1次每周3次及以上每周3次及以上外出旅游歌厅KTV迪厅电影院美容美发SPA馆桑拿洗浴中心网吧台球游戏厅体育健身场所展览、演出馆教育培训娱乐消费总金额频次（次/月）1.62.41.82.12.32.33.83.6-3.4-金额（元/月）992320212139114226102234-403358单次消费（元）6201331186649982765-119-在各类娱乐消费中，网吧台球游戏厅的消费频次最高，平均为每月3.8次，外出旅游的月均消费最高，为992元；教育培训次之，为403元。鉴于选择展览演出馆消费者太少，仅占总