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宏达大厦初步市场分析及物业发展建议二零零五年七月十八日汇报的四要点：我们对市场的认知；我们对项目的认知；我们对客户的梳理;我们对项目的建议；我们对市场的认知；重点工业卫星镇，紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里。总面积86.6平方公里,现共有30个新社区居委会。2005年年末总人口36.36万人，其中户籍人口7.9万人,外来人口28.46万人。以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局；2004年，布吉镇全年工业总产值新增80亿，达到483.06亿元，完成税收38.01亿元。一、布吉整体经济指标：二、布吉“五组团”规划：我们对市场的认知；规划要点：我们对市场的认知；组团（范围）组团定位功能区域详情老圩组团（含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区)以发展商贸和房地产为主整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售约占全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其实的商贸中心。沙湾组团（含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村）以发展旅游业、商贸业为主这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。李朗组团（含上李朗、下李朗、甘坑村）以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。坂雪岗组团（含坂田、岗头、雪象村）深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工业为龙头，先进工业为基础，适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业并重的大基地。以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。新中心区组团（含镇政府大楼、市政广场一带）是全镇的政治、文化中心，以此带动周边的第三产业的发展该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。工业片区中心商贸区布沙路布龙公路深惠路居住片区三、布吉未来发展规划：本案发展成中心商贸区、居住片区、休闲配套片区、工业片区四大片区和一条生态隔离带。我们对市场的认知；规划要点：中心商贸区：布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络；居住片区：布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔向城市中心渗透。我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：1、楼盘主要沿布龙路、深惠路分布，呈多组团发展格局；关口组团本案中心区组团东南组团我们对市场的认知；东南组团：以深惠路为纽带，以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来的组团。这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高；2004后面市项目峰之畔、信和爱琴居、知春里都在这一组团；中心区组团：沿布龙路，以金运家园、灏景明苑、大世纪花园等聚集起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点。2004年新推项目布吉中心花园为本组团项目，新规划的布吉生态新区，将这个片区打造成布吉片区的最大的生活居住区；关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者，此组团为布吉最早发展的片区，但因早期规划上的不成熟，一定程度上制约了片区的发展，但关口区域已启动的旧城改造将给区域发展注入了新的血液。组团说明：我们对市场的认知；2、建筑类型主要以多层及小高层为主；2002-2005年主要在售楼盘建筑类型一览表√时间项目名称建筑类型时间项目名称建筑类型时间项目名称建筑类型多层小高层高层多层小高层高层多层小高层高层2002--2003年信义假日名城二期√√2003--2004年桂芳园六、七期√√2005年知春里√√阳光花园三期√√峰之畔√信和.爱琴居√茵悦之生一期√信义假日名城三、四期√百合星城二期√√桂芳园五期√茵悦之生二期√翠枫豪园二期-湖光山舍√中城康桥√百合银都国际√美杜兰华庭√大世纪水山缘一期√布吉中心花园百合星城√四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；可园√华浩源-绿谷√√3、近期产品以中等户型占据市场主体；项目二房三房/所占比例四房桂芳园(七期))蜜月岛68-75㎡80-100㎡/40%120㎡佳兆业·可园(一期)69㎡80-97㎡/60%120㎡佳兆业·可园(二期)69㎡94-97㎡/60%120㎡佳兆业·可园(三期)68-72㎡84-100㎡/60%116㎡华浩源·绿谷(一期)72-85㎡100-125㎡/56%120㎡大世纪·水山缘(三期)56-69㎡79-83㎡/40%119㎡布吉中心花园51-75㎡86-103㎡/55%140㎡信义假日名城(四期)68-75㎡90-95㎡/45%120㎡阳光花园(四期)68-72㎡89-107㎡/39%120㎡百合银都67-84㎡----------中翠花园64-72㎡----------家和花园60㎡70-86㎡-----四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；4、05年下半年－06年高端产品初现；项目建筑面积容积率主力户型大世纪·水山缘(四期)____1.87三房120㎡四房140㎡华浩源·绿谷(二期)____2三房:100-125㎡二房:72-85㎡信义假日名城(五期)_________小三房,小二房,增加一房百合二期_________三房120㎡四房140㎡桂芳园(8期)70000㎡2.5三房90-100平承瀚·慢城273300㎡1.2二房:71-76㎡三房:90-110㎡湖光山舍130000㎡1.3三房:80-110㎡四房:126㎡TH190㎡佳兆业·可园(四期)87680㎡2.8三房:94-107㎡二房:70-73㎡左庭右院100000㎡2.6三房:105-128㎡二房:72-80㎡阳光花园(五期)___________三房:90-120㎡二房:50-80㎡翡翠星光园44333㎡7.5一房:35-40㎡二房50-55㎡四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；5、市场供应规模：05－06年市场预计供应；四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；项目建筑面积容积率均价（元/㎡）预计推出时间大世纪·水山缘(四期)____1.8745002005/9华浩源·绿谷(二期)____240002005/7信义假日名城(五期)________46002005/8百合二期________50002005/8佳兆业·可园(三期)65750㎡2.9949002005/5桂芳园(8期)70000㎡2.552002005/8承瀚·慢城273300㎡1.240002005/10湖光山舍130000㎡1.345002005/6佳兆业·可园(四期)87680㎡2.852002005/9左庭右院100000㎡2.650002005/8阳光花园(五期)_________-------2006年下半年翡翠星光园44333㎡7.5-------2006年上半年01000200030004000500060002003年2004年2005年上升幅度6、片区价格提升明显；四、布吉房地产市场情况：年度2003年2004年2005年价格3500-4500元/平方米4350元/平方米5186元/平方米受地产开发重心向关处转移、深惠路改造、地铁三号线、关外城市化启动等多方利好的推动，未来一段时间内布吉楼市价格还有上升空间。从楼盘的素质来看，2004年以来布吉新推楼盘整体素质已经大幅度提高。我们对市场的认知；7、客户群体多样化（1）----布吉客户；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点布吉本地政府/企业行政管理人士收入稳定，供楼信心强，有改善居住条件的愿望以中大户型三、四房为主，多是二次置业产品的舒适性和景观，与自己身份、地位相匹配的高档物业布吉本地居民可观的收入及丰厚的积蓄，渴望居住在高品质高素质的环境中，购买力强，喜欢一次性付款中大户型、中等居家户型为主的三、四房，方便几代人居住关注产品的户型、风水、性价比及品质，会选择与原居住范围较近的楼盘布吉私营业主以办厂为主，经商意识较强，有自己的产业及可观的积蓄，希望与家人一起生活，注重生活品质和温馨感以中大户型三、四房为主，方便一家人居住关注社区氛围及周边配套，会选择与生活息息相关的便捷的社区我们对市场的认知；7、客户群体多样化（2）----布吉客户；我们对市场的认知；布吉小生意人在布吉奋斗多年，有一定的积蓄，想改变居住环境，属较理性客户以中等户型小三房、二房为主，方便居住关注社区地段及性价比，会考虑交通较畅通的社区大型外资/国有/民营企业员工有较稳定的收入，有多年的积蓄及稳定的工作，希望在布吉安家落户以中等户型小三房、二房为主，居家关注社区环境及产品创新，会考虑素质较高的楼盘换房客户布吉老居民，熟悉环境，通过换房改变现生活环境，以二次置业为主以中大户型为主，会选择大三房、四房关注社区环境和绿化率，会考虑素质大楼盘中长线投资人士对地产业较熟悉，看好布吉市场升值潜力，有松散的资金，主用于房地产投资以中小户型为主，小二房、一房、单身公寓是关注对象关注楼盘的升值潜力和户型面积，工厂高级技工/中低层管理人员在布吉工厂工作，收入平稳，需购房实现长期居住，大多是中年以上，生活有规律以二房、小三房为主关注价格，注重交通、配套和社区环境四、布吉房地产市场情况：7、客户群体多样化（3）----罗湖、福田客户；我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点罗湖、福田中低级白领大多一次置业，相对年轻，文化素质及教育程度较高，经济实力一般，希望能在关外买到性价比较高、素质较好的楼盘以中小户型小三房、二房为主关注户型的创新及舒适度，会选择较好素质的楼盘罗湖、福田生意人看好布吉产品的性价比，有一定积蓄，想在深圳安家通过买房给自己带来成就感以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘罗湖服务业从业人员在罗湖工作布吉上班，有一定积蓄，基于实力的考虑希望能买到性价比较高的房子以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区地段及配套，会选择素质楼盘7、客户群体多样化（4）---周边辐射客户/外销客户：我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点横岗工作布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于横岗与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘平湖工作布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于平湖与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘龙岗其他地区工作、布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于龙岗其他地方与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘7、客户群体多样化（5）---目前区域购房以中端客户为主：我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户层次客户类