深圳市商用房地产市场分析报告

深圳市商用房地产市场分析报告二○一○年三月目录-1-一、2009年深圳商用物业市场分析...................................2（一）2009年深圳市商业物业市场分析.............................21、新增供应分析.................................................22、销售分析.....................................................33、各行政区商业物业租售比分析...................................6（二）2009年深圳市写字楼物业市场分析...........................91、新增供应分析.................................................92、销售分析....................................................103、主要区域写字楼市场..........................................11二、深圳市商用物业价格波动分析...................................14（一）深圳市商业物业价格波动分析...............................14（二）深圳市写字楼物业价格波动分析.............................18三、建行存量对公贷款抵押商用物业数据分析.........................22四、建行存量对公贷款抵押商用物业市场分析.........................272一、2009年深圳商用物业市场分析（一）2009年深圳市商业物业市场分析1、新增供应分析2009年，深圳商业用房累计批准预售面积42.16万平方米，同比减少30.20%，其中纯商业项目仅一个（丰盛町地下阳光街），还有一个为酒店项目，其余均为住宅和写字楼商业裙楼，比重达到97.27%。①近年商业物业批准预售面积近年，深圳商业用房新增供应量总体呈下降趋势，2005年～2007年，连续三年同比跌幅在30%以上，2008年虽然有所增长，但2009年又迅速回落。未来几年，随着特区外居住氛围的日趋浓厚，对商业配套的要求不断提高；同时，轨道交通建设的全面展开也拓宽了商业地产的发展空间，因此，预测未来几年商业物业新增供应量将会保持一定幅度的递增。近年深圳商业用房批准预售面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）②各月批准预售面积2009年深圳月均新增商业用房3.51万平方米，同比减少30.22%。上半年新增18万平方米，其中1月、2月新增供应量不足1万平方米，一方面是受入市新盘大幅减少的影响，另一方面新增项目中豪宅比重较大，配套商业面积较少；下半年新增供应有所增加，尤其是11月、12月分别为8.23万平方米、4.88万平方米。32008年1月-2009年12月深圳各月批准预售商业面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）③各区批准预售面积从新增商业物业分布来看，主要集中在龙岗和南山二区，占全市的比重分别为33.9%、32.11%；福田区则全部位于车公庙片区，三个项目分别为丰盛町地下阳光街、绿景广场裙楼和耀华创建大厦；宝安区由于商品住宅新增供应量的锐减，加上以豪宅项目为主，大多无商业裙楼，因此商业用房总体新增供应量仅45270.35平方米。2009年各区批准预售商业面积（数据来源：深圳市房地产信息网）2、销售分析①成交总量2009年1～11月，深圳成交商业用房11.73万平方米，同比减少25.38%，新增供需比为3.59，商业地产市场需求依然疲软。从近年走势看，自2005年以来，深圳商业用房销售面积逐年递减，年新增供需比在1.5以上，2008年达到3.37，商业用房存量日益增大。4近年深圳商业用房销售面积（万㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）②各月成交情况2009年上半年，在宽松的信贷政策环境下，多个商业项目趁机入市，深圳商业用房成交量有一定的回升，其中1月、3月、6月成交面积达到10000平方米以上；2009年下半年，受新开盘商业项目不多及价格较高的影响，成交量逐月递减。而11月份以后，随着“限外令”的取消，商业用房投资市场需求上升，成交量有上升趋势。2009年1～11月各月深圳商业物业销售面积（㎡）（数据来源：深圳市房地产信息网）③主要项目成交情况2009年深圳共53个项目有成交商业物业，其中宝安区、龙岗区各有17个项目在售商业，成交面积占全年全市成交总量的60.76%，其中龙岗区成交面积达5106048.69平方米，占全市成交总量的36.74%。从各项目成交量看，有14个项目成交面积在8000平方米以上，集中在1000平方米～7000平方米之间的项目则有22个。2009年1～12月商业物业销售面积（㎡）序号项目名称成交面积（㎡）序号项目名称成交面积（㎡）1三湘海尚36760.2028丰盛町地下阳光街2116.542万科金域东郡27041.5429鸿基花园2057.843上品雅园24516.5730阳光花地1937.064依云伴山15717.2731中航鼎尚华庭1769.415宝能太古城14953.5932诺德假日花园1336.656第五园13123.6733旭景佳园1327.747中海西岸华府12878.7934双御雅轩1205.898阅山华府11399.1335宏发美域花园1135.109深圳国际交易广场11314.4636水岸新都1105.2010首地容御11223.8237世纪假日广场989.5511金地上塘道10831.4238十二橡树庄园877.8112熙龙湾10771.9139金地名轩852.9413幸福里雅居10058.1940平湖华龙土特产723.8114东森商业大厦8389.1341向南海德大厦721.0115万象天成6623.5742园景园名苑417.4516锦明花园5320.9543振业城392.8817金地梅陇镇4982.8044京南华庭303.3318碧海富通城4961.2245万科东海岸社区274.2119香缇湾3681.4346汇泰大厦228.5420海语西湾3643.8347翠景居225.4721碧湾雅园3142.29483号线·城市公寓224.0422深业东城上邸3108.0449阳光海湾花园211.5623天利中央2987.1650东海龙腾公寓158.9824大鹏曼湾广场2939.4951爱地花园125.4925禧园2583.2852世纪春城四期118.9026龙泽榕园2487.1853凤凰雅居75.7127桃源居2283.986（数据来源：深圳市房地产信息网）3、各行政区商业物业租售比分析●罗湖区罗湖区由于区位优势明显且商业房地产发展较早，区域商业经营稳定且回报率高，因而商铺投资风险相对较小，受到投资者的亲睐。从租售比看，主要集中在1：200～1：250左右，其中报酬率整体较高的东门片区大多在1：170～1：200左右，尤其是东门步行街上的商铺；人民南片区租售比主要也在1：200以内；笋岗片区租售比相对较低，大多在1：300左右。片区租售比布心1︰250～1︰257东门1︰171～1︰313松园-桂园1︰173～1︰311人民南1︰142～1︰261笋岗1︰220～1︰375从区域商铺挂牌及询价频率来看，人民南片区和东门片区商铺显得更为活跃，占全区的比重近40%，典型物业有九龙城广场、越港商业中心、罗湖商业城等。其他询价频率较高的片区有莲塘、水贝以及布心片区。●福田区福田区大部分区域商业氛围也趋于成熟，未来商业格局主要受旧城改造和地铁开通的影响较大，如岗厦片区、新洲片区等。租售比也主要在1：200～1：250左右，其中华强北片区租售比较大，大致在1：123～1：261左右，活跃商铺有赛格广场、潮流前线以及桑达雅苑。目前来看，租售比较高的片区有车公庙片区、福田口岸以及福田中心区，大致在1：250～1：300之间，个别项目在1：300以上，如海悦华城，月租金在300～350元/平方米左右，而报盘价格则达到10万元/平方米以上。片区租售比滨河1︰149～1︰178车公庙1︰187～1︰279福田南1︰170～1︰229华强北1︰123～1︰2617福田口岸1︰197～1︰343景田1︰183～1︰300莲花北1︰233梅林1︰194～1︰351农科1︰285石厦1︰219～1︰221香蜜湖1︰196～1︰207新洲-金地1︰171～1︰213福田中心区1︰193～1︰300从区域商铺活跃程度来看，还是租金回报率较高的片区受到市场追捧，如华强北片区、福田南片区以及福田中心区，占全区的比重约40%左右。●南山区南山区商圈是近几年迅速发展起来的，原来商业中心主要集中在南头及南油片区，近年南山商业文化中心区、后海片区迅速成长，成为区域焦点。但是受西部通道、地铁及其他一系列利好因素的影响，区域商业价格透支较为严重，商铺价格增长速度过快，租售比偏高。以南山商业文化中心区为例，大多数物业目前一楼铺位租金在250元/平方米～350元/平方米左右，但是售价则在7万元/平方米～12万元/平方米之间，个别铺位挂牌价格达到15万元/平方米，租金回报率明显偏低。而南头片区在几个大型商场的带动上，片区商铺租售比较为合理，大致在1：170～1：200左右，蛇口片区租售比约在1：250左右。片区租售比后海1︰338～1︰516南头1︰140～1︰323南油1︰160前海1︰222～1︰296商业文化中心1︰159～1︰411蛇口1︰195～1︰385从区域商业物业活跃程度看，南山商业文化中心尽管租售比偏高，但是其发展前景依然为投资者看好，询价次数占全区的比例约25%左右，主要物业有保利文化广场、天利中央以及海岸大厦；南油片区凭借较好的回报率，挂牌及询价频率也较8高，比重达到20%左右。●宝安区近年，随着深圳房地产重心向特区外的转移，特区外商业房地产开发也趋于活跃，加上地铁网络覆盖的刺激，商业物业价值大幅攀升。宝安中心区、西乡以及龙华作为近几年新崛起的片区，商业物业市场也面临与南山商业文化中心区同样的问题，那就是对各项利好透支较为严重，租售比偏离较为严重。以宝安中心区为例，幸福海岸、深业新岸线、第五大道等几个项目目前经营较好的铺位月租金在100元～150元/平方米左右，但是售价大多在40000元/平方米～50000元/平方米之间，个别临近地铁口的铺位更是在600000元/平方米左右，租金回报率在3%左右；西乡碧海中心区地铁沿线商铺（如圣淘沙骏园、泰华阳光海、槟城西岸等）目前售价也大多在35000元/平方米～45000元/平方米，但是空置率却在70%以上，无疑目前的价位缺乏一定的支撑力。龙华片区同样如此，2009年下半年以来新开盘以及即将开盘商业项目，均价基本上在40000元/平方米以上，个别铺位价格达到60000元/平方米～70000元/平方米，相当于目前景田片区商业较为繁荣区域的售价，但是龙华片区无论是商业氛围还是居住氛围的形成显然还需要几年时间的发展。片区租售比区间龙华1︰142～1︰577大浪1︰264沙井1︰192～1︰281西乡1︰157～1︰400中心区1︰259～1︰334新安1︰133～1︰457从区域商业物业询价频率看，龙华、西乡比重分别在30%、25%左右，典型楼盘龙华有潜龙鑫茂花园、世纪春城、书香门第、金地梅龙镇，西乡有槟城西岸、泰华阳光海、西海湾明珠等。●龙岗区与宝安区相比，虽然同属特区外，但是龙岗区商业物业发展则显得比宝安区要理性，一方面是龙岗区区位上要略逊宝安区，另一方面是龙岗区范围更大，商业物业及消费人群分布更为分散。目前龙岗商业物业主要集中在龙岗中心城以及布吉片9区，租售比主要集中在1：200～1：300左右，坂田片区则在1：250左右。片区租售比区间布吉1︰152～1︰362坂田1︰154