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前言本报告主要针对浦东新区张江科技园区内，工业性质用地改建办公用途的别墅型产品的项目销售市场状况而展开。目前在上海全市范围内，存在众多土地性质是工业用地，而物业形态则是“独幢别墅”的办公用途的产品项目在对外实行销售经营。其中尤以浦东新区的张江科技园范围内该类型项目最为众多。为此，我们针对该类特殊产品项目进行重点的市场调研，对该类产品项目的土地性质、产品用途、建筑形态、销售价格、销售进程等各方面状况进行深入分析。从而了解该类产品项目市场态势，为我司在相关地区、类型项目的开发操作中提供辅助的市场参考依据。因此本市场分析报告主要围绕讨论的核心内容主要是以下三个方面：第一、国家政策对该型项目的认定，及相关的政策条文规定和限制内容，对该类项目市场的影响。第二、市场上该类项目的土地性质、产品形态及实际用途分析，对该类项目做出合理的市场定位描述。第三、对该类重点项目的产品、售价、销售周期、客源的分析，了解该类项目在市场销售操作时所具有的优势和风险。1目录一、工业类办公产品定义及国家相关规定..............31、工业类办公产品的定义........................32、国家政策对相关项目的限制规定................3二、重点项目调研分析..............................51、重点项目产品分析............................62、重点项目销售分析............................73、重点项目销售价格分析........................74、重点项目购买客源分析........................8三、工业用地项目调研分析总结......................91、政策面总结..................................92、土地性质总结................................93、重点项目总结................................94、工业用地开发办公产品（办公楼、别墅）可行性总结..............................................102一、工业类办公产品定义及国家相关规定1、工业类办公产品的定义目前我国法定的土地分类标准有两个，分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。按照上述两个土地分类标准，对工业用地的具体表述为：1）工业用地是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。2）工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套等。3）工业用地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地，而仓储用地、港口码头用地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。因此从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公。而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。且积极寻求对外销售的操作方式在经营。2、国家政策对相关项目的限制规定1）工业用地也必须招拍挂转让2007年1月1日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约40%~60%。其中一等地约56万元/亩，最低等地约4万元/亩。由于上海的众多工业用地都是在2002年到2005年通过协议出让取得。按照当时的通行惯例即是：项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。而在2007年政策规定公开招拍挂之后，工业用地的取得合同中对土地用途作更加细3致的规定，则更加剧了该类项目在开发和销售中的政策壁垒，陷入了经营的困境。2）工业用地项目必须符合多项建筑指标规定2008年1月31日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次规定，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定2）容积率控制指标应符合相关规定3）工业项目的建筑系数应不低于30%4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%新建筑指标的发布和实施，为工业用地项目的开发建设设置了严格的建设规定。其中尤其以容积率、办公用途建筑面积比例、绿化率限制，成为了工业用地按办公用途建设的可行性障碍。定义、政策小结：作为工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。2007年以后国家对工业用地的取得和建筑进行政策规范，实施了较为严格的规定。以期逐步杜绝开发商低价取得工业用地后建设住宅、办公、酒店用途的产品进行销售经营的操作方式，从而导致该类项目开发受困于政策壁垒的现实问题。从未来来看，该种类似于走工业用地“擦边球”的办公产品项目将逐渐为市场和政策所限制，从而步入难以长期持续的境地。4二、重点项目调研分析针对上海市工业用途建办公用途，尤其是办公别墅建筑项目较集中的浦东新区张江高科技园区地区，我们对具有代表性的项目产品进行了深入的调研分析，从一侧面说明该类产品的市场发展现状图、重点项目地理位置标识张江集电港二期（西块）张江集电港二期（东块）张江润和苑世和商务中心表、重点项目核心描述案名地址项目土地性质项目建筑形态经营方式世和商务中心祖冲之路2277弄商业科研教育用地一栋13层办公楼、一栋13层酒店、16栋别墅办公楼在售、别墅暂不可售张江集电港二期（东块）张东路1387号工业、科研用地98栋三层双拼别墅租售并举张江集电港二期（西块）张东路1388号工业、科研用地53栋三层双拼、独栋别墅租售并举张江润和苑张衡路1000弄工业、科研教育用地5栋6-7层办公楼、50栋三层独栋别墅办公楼在售、别墅转售为租51、重点项目产品分析表、重点项目主要经济技术指标项目产品描述案名开盘时间项目规模（平方米）项目容积率办公楼别墅世和商务中心2009-8-191072982主力面积100-150平方米，精装修，中央空调3-4层独栋1000-1900平方米，精装修，带电梯，无空调张江集电港二期（东块）2005-6-101453590.68/3层双拼1200-1500平方米，毛坯，带电梯，无空调张江集电港二期（西块）2008-2-18705000.68/3层双拼、独栋1200-1500平方米，毛坯，带电梯，无空调张江润和苑2005-11-24800000.98整层出售700-1000平方米，毛坯3层独栋600-1600平方米，毛坯，带电梯、空调区域内重点项目总量体均较大，为缓和工业用地的容积率规定水平，项目产品多以办公型别墅为主。同时可调和产品供应类型，避免与区域内正规办公产品直面竞争，凭借别墅型办公产品的稀缺性而开发的差异发展路线。从区域内该类型项目的办公型别墅产品来看，单栋面积普遍较大，到达600-1900平方米区间内，预计其项目主要目标客源锁定为中、大型企业的总部办公和超大型跨国企业的职能中心。区域内项目的办公产楼产品，或是由于主力客源需求的定位不明，或是由于产权销售的不可分割性，导致了推出面积偏大的劣势。无论对自用客源或是投资客源均造成了较高的入市门槛，与区域内正规办公产品相比无明显产品竞争优势可言。62、重点项目销售分析表、重点项目主要经济技术指标项目产品报价（元/平方米）案名开盘时间项目实际量体（平方米）房地网挂牌量体（平方米）已销售量体（平方米）销售率办公楼别墅世和商务中心2009-8-191072982762022388%1800021000（预计售价）张江集电港二期（东块）2005-6-1014535914535912598387%/23000/3.5-3.8（租金）张江集电港二期（西块）2008-2-18705007050062619%/23000/3.5-3.8（租金）张江润和苑2005-11-2480000310052341376%160003.5（租金）根据对项目实际量体的调研和与项目在房地网上挂牌出售的量体的比较，我们发现：除张江集电港二期项目之外，世和商务中心和张江润和苑项目的网上可售面积远远小于其项目的实际量体。在项目建设均较早，现处于准现房和现房的状况下，依然有大批量体产品未能获得预售许可证。在实地调研中虽未指明，但都将原因导向了该类项目的工业用地性质所受到的政策法规限制。因此，时至今日除了具有深厚区域政府背景的张江集团开发的张江集电港项目之外，其余项目均在产品销售中遇到阻碍，或是转售为租、或是拖延开盘销售时间。逐步将产品转化为长期持有经营。3、重点项目销售价格分析表、重点项目历年均价走势年度均价（元/平方米）世和商务中心张江集电港二期（东块）张江集电港二期（西块）张江润和苑2005年8905（别墅）无成交2006年10500（别墅）11000（办公楼）/13000（别墅）2007年无成交未开盘13000（办公楼）2008年未开盘13813（别墅）20090（别墅）无成交2009年15500（办公楼）无成交无成交无成交2009年8月报价18000（办公楼）23000（别墅）23000（别墅）16000（办公楼）7由于区域内工业用地项目早期拿地成本较低，因此早年销售价格优势较为明显。随着近年来整体市场的快速拉升，各个项目的价格逐年涨幅也较大。截至到09年8月，张江周边正规办公楼市场唯一在售项目张江大厦均价已达到24000元/平方米，张江正规居住型别墅均价则达到34000元/平方米。与之相较，工业用地项目的销售价格虽然也节节高升，但竞争优势依然显著。然而，各个项目的销售近况却均不理想，在市场全面回暖的09年中成交微乎其微。经过分析我们认为，限制工业用地项目去化发展的主要原因来自于两大方面：一、较大的产品面积定位抬高了总价水平，对客源的承受能力造成了挑战(办公楼产品面积定位在150平方米到整层，总价范围在250-1000万元；别墅产品主力面积在1000平方米以上，总价范围在2000万元以上)。二、项目工业用地的性质，从内在到外在均限制了项目的销售和发展。由于大量房源长期拿不到预售许可，导致项目持有时间拖长，项目内在资金链相对紧张。客源对项目产品的用地性质存有疑虑，政策面对该类产品的限制愈加严格，导致外在市场需求欲望降低。4、重点项目购买客源分析根据实地调研咨询得知，由于张江高科技园区对高新技术企业有优惠的扶持和税收减免政策，因此当前购买张江区域内工业用地项目的客源主要来自注册于张江高科技园区内部的中、大型企业的自用需求。该类企业对张江园区政策、行政、经营等各方面条件较为熟悉，对办公场地有较大规模和品质的需求，愿意购买工业用地的办公别墅和办公楼产品。也因为张江定位于高新科技园区，本身的行业排他性较强。对外来行业企业入住的吸引能力相当有限，而工业用地项目还需在此中寻找有一定经济实力和承受能力的企业客源，且无视产品的土地性质问题而购买。由此而产生了该类工业用地项目的客源筛选程度较高，来源面较窄，难以广泛发掘。另一方面，项目特殊的土地性质，受政策面挤压愈加明显，极易导致未来转售的障碍，因此即使有较大的价格上的投资价值，也由于未来的不可预测性、投资风险较大，而阻挡了投资客源的介入。8三、工业用地项目调研分析总结1、政策面总结工业用地建办公楼、办公别墅产品起源于早年工业用地价格较低时期，开发商走“擦边球”策略，大规模建造办公类产品出租、出售。导致对正规办公市场形成威胁。从2007年以来国家政策逐渐对此类项目做出严格规范