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一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结A909-0137A909-0138地块市场分析一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结1.区域价值分析2.产业发展3.配套设施4.交通规划5.生态资源A909-0137A909-0138地块市场分析1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为119.5平方公里。2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。未来观澜区域的生活环境将彻底转变。龙华坂雪岗观澜区域价值中部综合组团keypoint:•综合服务区•客运枢纽A城市综合服务功能区为观澜街道提供服务的集居住生活、行政办公和娱乐消费于一体的综合功能区。B市属高新技术产业集聚区B-1富士康为核心计算机产业基地哈飞汽车为核心汽车制造基地B-2富士施乐为核心的仪表仪器和记黄埔为核心的物流功能区C产业改造与提升区厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合D特色产业聚集区依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧工业区整体改造，发展体育文化产业E依托生态资源的休闲度假娱乐区观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊野公园和生态保护区观澜五大功能区位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。ACE-2E-3B-1B-2DE-4E-1城市综合服务观澜郊野公园观澜高尔夫球会茜坑郊野公园生态保护区区域价值功能定位地均生产总值偏低2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平用地构成以工业为主居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业配套产业和第三产业用地明显不足城市化落后于工业化特征明显观澜土地利用现状集中工业用地，提高地均生产总值集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建设用地地均产值为7.99亿元/平方公里用地均衡，构成以工业、居住为主按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量，产业升级，建设一批高水准的住宅小区增加配套产业和第三产业用地加大城市化发展力度观澜土地利用规划土地利用区域价值keypoint:城市化进程促进房地产市场的良性发展1、观澜新中心区由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合而成，总用地面积433.81公顷，可建设用地3.72平方公里，高新技术产业用地1.1平方公里2、与目前现状不同，中心区未来规划将改造成为以居住用地为主，商贸、行政、文化、教育配套完善的观澜新中心。观澜新中心区将取代观澜老街成为观澜未来居住、行政、文化、教育的中心，区域价值将进一步提升。至新桥至大亚湾至光明至天堂围观观景路至梅林至机场至龙华梅观高速公路清湖立交机荷高速公路出入口观澜河高尔夫大道观澜大道光路观平路观天路区域价值观澜新中心区规划keypoint:观澜新中心区、CLD城市价值通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境。目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他只是整体翻新，并没有功能分区概念。观澜高新技术产业园（新规划）＞规划面积4.23平方公里，涵盖了生产、研发、教育、生活、休闲、服务等多种功能区＞产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。＞深圳首批生态工业园区观澜高新园区企业实现工业总产值51043010203040502006年2007年2008年单位：亿元观澜工业园＞观澜镇福民泗黎路上＞占地3000平米，建筑面积6000平米＞涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里面装修较好，功能配套较少产业发展高新科技园keypoint:大型企业进驻的区域发展价值观澜街道经济发展情况2003-2008年观澜街道经济发展情况01002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年2008年街道生产总值（亿元）规模以上工业总产值（亿元）进出口总额（亿美元）2003-2007年观澜街道人口数量变化01000002000003000004000005000006000007000008000009000002003年2004年2005年2006年2007年人口总数户籍人口外来人口•大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规模企业工业总产值逐年大幅上扬；•观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：循环经济产业发展keypoint:大型企业进驻的区域人群质素变化配套设施现状＞主要通过梅观、机荷高速往返市区；＞道路网络系统已经形成，但支路少，不够密集，交通拥挤；＞道路路况不好，多为2或4车道，较窄；＞公路型道路多，城市型道路少；观澜公共设施规划第二中学镇政府世纪广场文艺中心观澜体育中心电信大厦中心市场国惠康百货万家福超市观澜邮电局观澜人民公园新园学校第二小学观澜汽车站松园中心学校观澜中学公共设施配套不完善，档次较低，集中在老街目前观澜片区商业生活、教育医疗和市政配套围绕老街铺排，整体档次较低，不完善不成熟观澜公共设施现状未来将完善医疗、教育、行政、商业娱乐配套重点发展牛湖、中心区和横坑水库片区商业休闲配套观澜公共设施规划老街牛湖横坑中心区根据城市规划，未来区域内的医疗、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完善，生活配套和居住氛围将明显改善。keypoint:•城市升级对区域市场的利好影响•利好规划的实现周期与项目的发展存在时间差距现状＞主要通过梅观、机荷高速往返市区；＞道路网络系统已经形成，但支路少，不够密集，交通拥挤；＞道路路况不好，多为2或4车道，较窄；＞公路型道路多，城市型道路少；交通规划规划重点建设支路，进行拓宽修复等工程；地铁4号线延长至观澜，预计2015-2020年落成未来地铁轨道网络系统落成，可以通过地铁4号线畅通往返观澜和市区随着地铁4号线的建成通车，区域道路网络的逐步完善，未来区域的通达性、内部交通环境都将得到进一步优化。机荷高速梅观高速地铁11号线地铁4号线三期地铁4号线二期地铁6号线观澜交通区域通达性佳、规划中地铁四号线福田客户罗湖客户南山客户2000年以前01-04年2005年宝安中心区深圳湾填海区龙岗中心城东部沿海高尚住宅区客户流向龙华片区布吉片区2006年2006年2006年区域内供应的严重不足区域价格一路彪升交通建设有效缩短城市距离区域之间明显的价差引出的投资意向keypoint:交通改造客户迁徙生态资源规划中有21个社区公园、2个郊野公园观澜重要景观带——观澜河改造工程已经全线开始，部分工程业已完成观澜区域内的生活环境将随着绿地系统的建成和观澜河的改造完成得到颠覆性改变。观澜绿地系统观澜河keypoint:城市“绿肺工程”建设的居住价值提升＞观澜目前以工业为主，区域居住环境支撑力度相对较弱；＞城市未来规划良好，观澜河整治、循环经济效益将给片区带来巨大的环境变化，但规划前瞻的实现周期较难立刻为片区房地产市场发展带来契机；＞工业园的发展及大型企业的进驻，将为观澜片区带来更多的外来人口，改变片区人口结构，带来新的置业需求；＞地铁四号线开通、道路改造完工，有效缩短城市距离，加速内需市场向外需市场的过渡；观澜现状与规划总结keypoint:利好因素、实现周期一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结1.区域发展历史2.典型个案3.未来推售项目4.区域演变历程分析A909-0137A909-0138地块市场分析时间项目名称物业类型物业用途主力户型租金售价居住人群现状2001年以前滨河花园、迎侨花园大型居住小区自住为主100㎡三房80㎡两房----公务员、企事业单位人群、本地居民物业管理较好，暂无转换居住环境需求马坜新村集资房出租为主60-160㎡两房-四房一房500-800元/月、四房2500元/月140平米20万左右中低收入者，周边生意、工厂上班人士人流杂乱，环境差观澜湖花园集资房出租、自住兼有100-120㎡三房三房2000元/月---周边做生意、文化档次低人流乱、物业管理差、家庭居住拥挤，改善居住环境楠木新村集资别墅区自住为主200㎡以上一栋别墅100万左右观澜区工厂企业主、中高层管理者公共绿化少，周边环境差、空置较多2001年金泽花园商品房自住、出租兼有130㎡以上三房、四房两房1500元/月三房2200元/月三房6000-7000元/㎡周边做生意、本地居民，文化档次低周边环境差、物业管理一般区域发展历史时间项目名称物业类型物业用途主力户型租金售价居住人群现状2005年中航格澜郡一期商品房大型高档社区自住为主70-280㎡不等，三房为主，辅以少量叠加别墅两房1800元/月三房2500元/月05年均价5000元；06年均价5700元本地公务员、私营业主、其他片区客户2007年中航格澜郡二期商品房大型高档社区自住为主9-18层小高层住宅，产品以三房四房为主06年12月均价6800元；07年10月四房均价12000元；08年12月均价1000元；尾盘均价9000本地公务员、私营业主、其他片区客户2009年和黄观湖园商品房别墅，多层住宅。容积率0.4409年8月双拼别墅价格最低36000元；最高45000元2009年招商澜园商品房大型高档社区小高层电梯洋房；高层130-160平三房四房在售2房、四房均价9600元区域发展历史项目名称：中航﹒格澜郡地理位置：观澜世纪广场南侧占地面积：15.6万㎡建筑面积：25.5万㎡，平均容积率：1.65总户数：1664户均价：小高层9500元/平方米畅销户型：三房（95-140㎡）四房（142-165㎡）客户分析：——此项目基本认可度较高。——客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。——非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等），以及带给他们的附加值（如周边配套）——格澜郡定出的均价，在他们的接受范围内。成交客户:85%的客户为2次或多次置业,以私营企业主、高级管理人员及公务员为主。15%的客户为1次置业,自用客户占85%的比例,投资客占到15%.客户区域:观澜70.6%,龙华13.6%,关内10%,其他5.8％置业原因:改善居住目的和自住为主；少量投资客分析：——小高层，3--4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。——地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。——高端别墅产品质素不高，园林展示不足，导致销售缓慢。中组团典型案例已售中航·格澜郡典型个案分析招商澜园项目名称：招商澜园（商住用地）地理位置：位于宝安区观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧占地面积：92820.78平方米建筑面积：292492.91平方米计入容积率的总建筑面积为222770平方米，住宅面积210020平方米(含公共租赁住房31503平方米)；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米平均容积率：2.5总户数：2030均价：9600多元/平方米主力户型：三房四房（130-150㎡）分析：＞22万平米、低容积率的大型高尚社区＞1500㎡豪华会所、6000㎡商业面积、约6000㎡中心花园、泳池、幼儿园等完善配套＞户型南北通透，户户赠送大露台及凸窗，大部份户型配有入户花园或内庭院，舒适度高。新古典主义建筑风格＞位于大和路上，大和路