漯河市场分析

漯河房地产市场分析2012年2月目录•宏观经济概况•房地产市场整体发展分析•区域板块分析•项目地块分析•客户群体分析宏观经济概况漯河整体经济漯河整体经济发展：1、与周边地市存在很大的差距2、经济稳步发展，投资不断增强550.3593.6682767.101002003004005006007008009002008年2009年2010年2011年GDP246.2324404448.10501001502002503003504004505002008年2009年2010年2011年固定投资136213201305100068202004006008001000120014001600许昌平顶山周口驻马店漯河2010年GDP单位：亿单位：亿单位：亿256.9258.07260255255.5256256.5257257.5258258.5259259.5260260.52008年2009年2010年人口33.70%33.00%33.80%32.60%32.80%33.00%33.20%33.40%33.60%33.80%34.00%2008年2009年2010年家庭恩格尔系数123641339014769169970200040006000800010000120001400016000180002008年2009年2010年2011年城镇居民收入单位：万单位：元1、2010年由于物价上涨等因素，恩格尔系数比重加大，生活必需品支出增加2、人口稳定，人均收入稳步提升37.48%39.25%41.00%35.00%36.00%37.00%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%2008年2009年2010年城镇化率结论：1、漯河整体经济在周边地市中，还处在低位，经济发展后劲强劲；2、经济发展稳步增长，投资不断增强，为房地产发展提供了有力的经济保障；3、人口基数稳定，且生活水平由于受到物价上涨等因素，对需求和购买力有一定的影响。房地产市场整体发展分析房地产投资持续增长2011年全年累计完成投资39.7亿元，同比增长36％；其中住宅完成投资26.2亿元，同比增长12.5％，占全市房地产开发总投资的66％；非住宅完成投资13.5亿元，同比增长129％，占全市房地产开发总投资的34％。漯河作为三线城市，其房地产行业正处在一个欣欣向荣的发展时期2011年2010年商品房（万㎡）商品住宅（万㎡）同比商品房（万㎡）商品住宅（万㎡）同比开工项目80个69个开工面积208.7191.37.8%195.1177.435%竣工面积133.9121.231%104.292.4-源汇区25%郾城区26%召陵区15%经济开发区11%舞阳县13%临颍县10%各区项目开发比例各区域开发不均衡漯河市各区域开发不均衡郾城区和源汇区是整个漯河开发的重点地区，两个区域的竞争性也较强房地产开发项目呈递增发展单位：元25102199180717702100050010001500200025003000许昌平顶山周口驻马店漯河2010年1-11月商品房均价周边区域房价对比1、与周边区域地市相比，经济发展实力与其房价是不匹配的，2、相对于周边区域的房价，漯河的房价有些虚高，与其人民的收入水平不相匹配1517116208126771370214769020004000600080001000012000140001600018000许昌平顶山周口驻马店漯河2010年城镇居民可支配收入单位：元2011年2010年商品住宅成交均价同比商品住宅成交均价同比多层住宅253824.8%203312.4%小高层301017.6%256010.8%高层33404.4%32007.7%050010001500200025003000源汇区郾城区召陵区经济开发区290029502200210023002340179017002011年2010年高层、小高层拉动房价上涨由于多层住宅用地减少，属于稀缺物业，价格上涨幅度较大源汇区和郾城区价格涨幅在各区中幅度较大1、整体房价缓慢上涨，新建商品房波动较小，存量房在11年7月份后起伏波动较大2、新建商品房在经过几个月的上涨，12月达到最高值21602011年2010年商品房（万㎡）同比商品住宅（万㎡）同比商品房（万㎡）同比商品住宅（万㎡）同比供应面积155.212.1%146.210.5%138.552.52132.3-销售面积82-1.7%73-2.1%83.4-8.8%75.1-成交金额30.84亿24.64%--24.95亿3.39%--成交均价156915.20%--1362--漯河市场供求关系变化1、受到宏观调控政策的影响，2011年销售量进一步下滑，整体市场量跌价涨2、2010年供求比为1.6:1,2011年供求比为1.9:1，略微供过于求3、整体市场开发体量较大，房地产发展迅猛漯河市场成交面积变化结论：1、2010年-2011年，新建房销售的单套面积基本在90-120平米之间，存量房销售的单套面积在120-160平米之间；2、市场对户型面积的要求，有从以往的大户型面积向中小户型面积发展的趋势；3、存量房的交易面积波动较大，而新建商品房的交易面积较为平稳，说明目前在建的户型面积更加的合理化1、住宅需求稳定，开发总量较大随着新区的开发和城市发展，城市框架不断拉大，房地产投资不断增大，住宅项目大量上市，竞争加剧；而由于受到本市人口的限制，市场需求爆发力不强，市场总体略微的供过于求2、中高端楼盘中，位置较好，品质较高的项目销售旺盛，如建业，吕建等项目；而一下地理位置不好，品质较低的楼盘销售就比较困难。总体呈现冷热不均的销售形态3、受宏观政策影响，购房者得观望态度加剧4、未来整体价格涨幅不大，缓慢的稳中小幅上升漯河整体市场总结区域板块分析房地产区域市场划分漯河房地产市场板块主要分为四大板块：召陵行政新区板块源汇中心城区/107板块郾城沙北淞江新区板块开发区板块房地产区域市场对比分析郾城沙北淞江新区板块•产品类型：高层与小高层为主；•主力户型：120-=130㎡三房；•楼盘特点：价格较高，高档楼盘居多；•客户类型：公务员、企业高管、私营业主；•住宅价格：3000-3700元/㎡；•板块特点：完善郾城老城区，建设新城区，区域竞争激烈•土地供应：土地上市较少，以工业用地为主，源汇中心板块/107板块•产品类型：中低档商业、小高层和多层为主；•主力户型：95㎡两房、120㎡三房、140㎡四房；•楼盘特点：中、高档楼盘居多；•客户类型：教师、医生、企业高管、私营业主；•住宅价格：3400-5700元/㎡；•板块特点：处于商业中心，地段优越，配套齐全，生活成本低；•土地供应：未来供应的土地很少，以旧城改造为主以上两个板块，是目前漯河市的优势板块房地产区域市场分析召陵行政新区板块•产品类型：多层与小高层为主；•主力户型：80-95㎡两房，120-130㎡三房；•楼盘特点：中高档楼盘；•客户类型：周边乡镇居民和本区域工作群体；•住宅价格：1800-3500元/㎡；•板块特点：各楼盘品质参差不齐，有大量的经适房，缺乏配套，空置率较高，新区开发为主•土地供应：未来有大量的土地供应，开发区板块•产品类型：多层为主；•主力户型：90㎡两房，110-120㎡三房；•楼盘特点：中档楼盘为主；•客户类型：周边企业高管和职工；•住宅价格：2200-2700元/㎡；•板块特点：工业为主，紧邻老城区，可享受老城区配套设施，节省生活成本；•土地供应：土地上市少，新区板块是未来漯河的发展重点，大量的土地供应，将会成为将来的热点板块源汇区域市场分析1、源汇区地理位置优越，交通便捷，火车站和107国道穿过该区；2、商业发达，形成有独立的商业中心；3、该区域内存以中高档楼盘为主，且楼盘的体量较大，竞争激烈；4、该区域处在老城区，可供开发的土地供应量少，主要以旧城改造和综合体项目；5、未来该区域可供开发的土地较少，主要以旧城改造和综合体项目的开发为主，故该区域住宅上市的量比较大，符合区域整体的发展趋势，同事也衍生出了盘量少，体量大的市场格局该区域楼盘品质较高，以中、高档楼盘为主，整个源汇区大约有52个项目；距离本案最近的是昌建外滩、华东温哥华。项目案名区域开发商占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率绿化率建筑风格产品类别周边配套华东温哥华源汇区漯河市华东房地产开发公司130.86036%北美风情高层学校、医院、银行昌建外滩源汇区漯河昌建地产5018--Artdeco高层南靠景观大道滨河路，北邻老虎滩公园，滨水资源得天独厚银河湾源汇区河南银鸽地产有限公司500231.4838%简约现代主义多层、高层紧邻公园，超市、商场等生活配套设施区域重点竞争楼盘对比华东温哥华•项目位置：滨河路与泰山路交叉口向东100米；•开盘时间：2011年10月，2栋高层•整体规模：总占地400亩，一期开发30亩；•产品类型：5栋高层，目前在建2栋；•主力面积：70-80㎡两房、127-139㎡三房；•销售均价：4500元/㎡；•特色：大宅文化纯住宅•配套：处于老城，周边配套较丰富，双气入户目前开盘的两栋住宅，基本已经售完，仅余少量房源，房源主要以大户型为主定位语：市中心沙河南北美城堡主推广语：少掏20万，同样尊居沙河畔辅助推广语：大宅文化风情商业街给你不一样的家推广内容：37套265天无理由退房推广方式：网络单页户外广告昌建外滩•项目位置：黄河路与金山路交汇处；•开盘时间：2011年9月；•整体规模：占地50亩;建筑面积18万平米；•产品类型：9栋高层；一期共6栋；•主力面积：86-220平米不等，以小公寓为主；•销售均价：5700元/㎡；•特色：漯河价格最高的楼盘，商业综合体•配套：自有商业，紧邻新玛特，开盘6栋住宅，尾盘销售中，目前主推写字楼，定位语：上层HOPSCA，财智循环圈主推广语：让世界对漯河重新想象辅助推广语：城市的外滩世界的舞台18万方世界级滨水建筑将漯河最美景观纳入私人收藏结束一个城市的等待，世界级滨水华宅耀世发售令一切相形失色推广内容：商业住宅，城市综合体，中心商业区推广方式：户外广告、报广、单页、围挡银河湾•项目位置：金山与黄河路交叉口；•开盘时间：2011年03月；•整体规模：总占地约500亩，总建筑面积23万方；•产品类型：高层、多层•主力面积：73-98平米两房、118-130三房；•销售均价：3700元/㎡；•特色：成熟大区，倡导“前瞻长河，后揽园林”尊崇生活。一期处于清盘中，二期小公馆正会员招募定位语：湾畔居住比肩国际主推广语：我们出售“光荣与梦想的栖息地”辅助推广语：沙北新区湾畔美宅亲水栖居精粹星光小户型推广内容：湾畔小公馆全城公开推广方式：户外广告、单页、围挡项目区域开发商占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率绿化率建筑风格产品类别周边配套中央公园召陵区河南泰威房地产开发有限公司20042-35%北美风情多层、小高层公园和周边市政单位紧邻建业壹号城邦郾城区建业住宅集团（中国）有限公司33662--新古典主义高层紧邻会展中心，学校，医院和行政单位汾河上的院子召陵区漯河家祥置业7212.82.643%英伦风情高层紧邻市政单位及医院其他区域代表楼盘对比中央公园•项目位置：黄河路与中山路交汇处；•开盘时间：2011年10月，•整体规模：占地200亩，建筑面积达42万㎡，分为四期开发建设；•产品类型：一期占地50亩，由6栋小高层，7栋多层组成；•主力面积：90-94平米两房，132-135三房；•销售均价：3500元/㎡；•特色：首席北美风情公园生活特区•配套：地暖，天然气入户，围绕北美景观公园，紧邻区政府开盘4栋多层和3栋小高层，已经销售过半，剩余少量房源定位语：画土为疆筑在中央主推广语：2011，开启漯河公园地产元年辅助推广语：42万平米北美风情公园生活特区，政务中心的贵胄宅邸推广内容：召陵区行政中心42万平米北美风情建筑稀缺多层典雅小高层50--135平米专属定制户型推广方式：户外广告、单页、围挡建业壹号城邦•项目位置：淞江新区会展中心；•开盘时间：2011年10