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湖北省科技创业大厦市场调研分析报告2010年1月24日目录：第一部分整体市场情况分析2—8页第二部分武昌区域写字楼市场分析9-16页第三部分市场细化分析17-30页第四部分项目情况31-45页第五部分项目SWOT分析46-48页第六部分项目定位策略49-82页第七部分项目核心竞争力的总结性战略思考83-85页第八部分销售价格建议86-96页1第一部分整体市场情况分析2武汉写字楼主要分布于建设大道、武广商圈、中南-街道口、钟家村、沌口和光谷6大区域，6大区域分布不均衡，发展的速度和成熟度也不一样，汉口写字楼发展最为成熟，而湖北省科技创业大厦所在的中南-街道口区域是武昌写字楼最为集中，发展最成熟的区域。一、武汉写字楼分布图第二部分整体市场情况分析3第二部分整体市场情况分析二、整体市场情况1、武汉写字楼发展回顾武汉写字楼市场的发展大致可以分为以下五个阶段：（如下表所示）4阶段时间（年）代表写字楼项目经济发展水平一1992－1995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快二1995－1998建银大厦、国贸大厦、招银大厦、信合大厦发展很快三1998－2002商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓四2002—2007新世界中心、慧谷时空、洪广·宝座、联合国际、中建广场、2008新长江广场发展很快五2007—2009民生银行大厦、光谷（融众国际）、新时代商务中心减缓分析：第一阶段：以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。第二阶段：以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合市场发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。第三阶段：从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展，但大批商住楼出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。第四阶段：2002—2006年，武昌推出公司总部区概念、大力发展文化创意、高科技产业等，应市场需求写字楼产品开始涌出，带动写字楼开发热潮。第五阶段：随着经济发展，市场对写字楼产品的要求越来越高，近年来更高端的5A甲级写字楼出现逐渐取代已开始退化的老一代写字楼市场地位。通过回顾分析武汉写字楼市场发展过程，得出以下分析结果：●城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；●近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户是写字楼市场的潜在客户。第二部分整体市场情况分析52、2009年武汉写字楼供应及销售情况2009年新供应量（套）平均价格（元/平方米）环比同比价格指数一季度4915213.97-16.08%+13.86%1300.98二季度5485215.31+0.03%-7.47%1301.31三季度1335728.73+9.84%-8.59%1429.42四季度8957259.38+26.72%15.83%1811.342009年武汉写字楼销售价格不断攀升，特别是第四季度平均售价比第三季度价格拉升了1530元/平方米，其市场供应量也在放大。第二部分整体市场情况分析6第二部分整体市场情况分析7三、市场特点1、商品房销售量小幅增长2、存量住房交易量增幅较大，主要受到相关政策调控的影响，2010年1月1日起，个人购买普通住房免征营业税期限从2年恢复到5年，使得存量住房市场在2009年年底出现集中成交的现象，交易量增幅明显。3、由于2008年第四季度，我市商品住房价格处于较低的位置，随着2009年房地产市场的不断回暖，商品住房持续向好势头明显，2009年第四季度，商品住房价格达到历史最高值，同比涨幅明显。四、市场分析2009年武汉市房地产市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要原因在于：1、宏观调控政策支持拉动需求2、商品住房供应逐步加大3、房地产市场持续向好的预期刺激了住房消费市场4、中心城区高价位商品住房销量拉动了整体价格的上扬，同时也带动了写字楼价格的上涨。8第二部分整体市场情况分析第二部分武昌区域写字楼市场分析9●●●●●新时代商务中心中建广场中南商业大楼中南路中铁大厦2008新长江广场●慧谷时空●●联合国际华乐商务中心珞喻路目前，武昌商务市场虽然开始形成风气，但武昌作为湖北政治与文化的发源地，商务成熟度远不及汉口，写字楼整体档次偏低，形象不高，内部空间单一，车位缺乏，机电设备跟不上企业办公需求，物业管理水平不高等一系列因素成为武昌写字楼发展的瓶颈，导致大批高端客户流向汉口。武昌商务市场急需升级换代的写字楼产品出现。外部形象好，内部空间灵活能适应不同类型企业的发展需求，车位充足，物管水平高的写字楼产品将是市场发展的主流。而针对各个区域的产业特征和商务环境，更需要一批具有区域特征的特色写字楼出现。一、武昌写字楼市场分析●洪广·宝座●●兆富国际鹏程国际保利文化广场●●光谷国际第三部分武昌区域写字楼市场分析10第三部分武昌区域写字楼市场分析二、武昌区域写字楼市场特点1、写字楼扎堆武昌核心CBD商务圈。武昌核心CBD商务圈集商务街、商业街、金融街、电讯街、科教街于一体，又紧邻光谷电子一条街、洪山广场休闲一条街。以中商广场为中心，不到一公里的路段内就有中商广场、世纪广场、中建广场、新时代商务中心、人民银行大楼、洪广·宝座、中铁十一局办公楼和2008新长江广场等多个写字楼，数量之多，分布之密集，再加上众多的金融机构，以中南路为核心形成扎堆效应。2、高档纯写字楼集聚地，价格较高，供应量不断加大。从早期的中商写字楼到近期的中建广场，都代表武昌写字楼的品质最高点，价格定位较高，在写字楼市场低迷期市场价格依然坚挺。纯写字楼的良好形象吸引了一大批大企业的入驻，减少企业成本提高企业效益。中南片区的写字楼供应量剧增，商务氛围更加浓厚，进一步巩固其核心地位。3、交通及商务配套完善，受宏观经济环境影响写字楼市场开始回暖。于武昌中心区域，交通便捷，酒店、餐饮、商场的配套完善，全面满足企业商务需求。而2009年写字楼价格以达到历史最高价，预示着武汉写字楼市场已有回暖迹象。11三、部分写字楼调查本次对武汉部分写字楼进行详细的市场调查，并对38个写字楼项目情况进行总结分析第三部分武昌区域写字楼市场分析12写字楼租售情况汇总表13序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级1中建广场6300—9000100%40元/m290%2005.11.26.65.3%甲级2世纪广场5800—7400100%35元/m290%2004125.67%甲级-3洪广·宝座7067—900099%50元/m290%2005.10.3046.6%甲级4新时代商务中心（中建三局）6900—950065%42—53元/m250%2007.11.28186.3%甲级+5联合国际4500—6300100%35元/m2100%2005.10.153.56.66%甲级-6湖北信息产业科技大厦4800—6000100%35元/m299%2004.2.203.66.9%甲级-7中商广场6500—8700100%43元/m297%199813.85.9%甲级-8慧谷时空5500100%25元/m297%2004.635.4%乙级+92008新长江广场6900—8800100%40元/m2100%2005.4.231.85.45%甲级-10阜华·领秀中南5370—680098%26元/m270%2005.9.182．54.6%商住楼11华乐商务中心680095%40元/m298%2003.11.13.87.06%乙级12亚贸广场4500—6000A座100%B座100%A座30元/m2B座30元/mA座100%B座99%20016．7包水费6．26%乙级第三部分武昌区域写字楼市场分析序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级13武汉东湖新技术创业中心550055%23元/m260%2005年25%商住楼14中力企业大厦4700—6800100%32元/m2100%2005.635.6%乙级-15东沙大厦4200—7200100%40元/m290%2004.6.3036.6%乙级16阜华广场3684—6800100%25元/m270%2004.6.61.64.4%商住楼17汇通大厦3500—6000100%30元/m2100%200436%乙级-18中南国际城6000—8000100%30元/m290%2005.12.102.384.5%商住楼19兆富国际4388—6500100%28元/m2100%2005.1.1535.17%商住楼20鹏程国际3580—7200100%30元/m295%20041.85%商住楼21樱花大厦4020—6700100%30元/m299%2006.5.2745.37%商住楼22国光大厦3700—598099%23元/m290%2003.11.12．34.61%乙级-23凯旋门广场4200—7000100%26元/m2100%2002.5.182.64.4%乙级24联峰时代5300—5500100%25元/m280%2006.6.182．55.4%乙级25中铁大厦（中铁十一局）//40元/m299%/6.8/甲级+第三部分武昌区域写字楼市场分析14序号项目开盘价—现价元/m2出售率租金平均水平出租率开盘时间物管费元/M2/月现价回报率物业等级26光谷国际广场分段7000、9500、1250045%//2009.7.1119/甲级+27东谷银座5800—740098%25元/m290%2004.12.181．84%商住楼28光谷国际4700—680097%25元/m290%2005．10．2234.4%商住楼29国际企业中心4400100%//2005．12．181.8/产业园30武汉广场4600—67009000100%33元/m295%2006.8134.4%甲级-31世贸大厦7500—900094%43元/m295%2008.5.2814.55.7%甲级-32民生银行大厦//62元/m290%/21/甲级+33福星国际商会大厦5800—8800100%45元/m298%200466.1%乙级34新世界中心（桥口）//60元/m298%/23/甲级35闽东国际城6500—8800100%25元/m250%2007.1.13.63.4%商住楼36汉元中心5200100%22元/m295%2005.6.123.65.07%乙级37国贸新世界//55—70元/m295%/21/甲级+38世纪彩城760050%//2008.12.44/乙级+第三部分武昌区域写字楼市场分析15四、市场调查小结：16第三部分武昌区域写字楼市场分析1、销售均价：甲级5A写字楼约：8500—9000元/平方米中档乙级写字楼约：6000—7000元/平方米商住楼约：6500—8000元/平方米2、销售率：甲级5A写字楼：90.3%中档乙级写字楼：99.5%商住楼：94.8%3、回报率：甲级5A写字楼：6.1%—6.46%%中档乙级写字楼：5.31%—6.19%商住楼：4%—4.93%4、平均租金：甲级5A写字楼约：45.8元/平方米中档乙级写字楼约：31元/平方米商住楼约：26.7元/平方米5、出租率：甲级5A写字楼：92.3%中档乙级写字楼：95.6%商住楼：83.71%6、车位月租金：甲级5A写字楼：400—500元/月/个中档乙级写字楼：300元/月/个商住楼：200元/月/个7、临时停车费：甲级5A写字楼：5元/小时（20元/天）中档乙级写字楼：3元/小时（5元/半天）商住楼：2元/小时（6元/天）8、物业管理费：甲级5A写字楼：12—23元/平方米中档乙级写字楼：5.5—6.8元/平方米商住楼：1.8—4元/平方米第三部分市场细化分析17一、目前写字楼售价与租金对比分析：1、从销售价格来看，2003年—2007年推出的写字楼售价差距