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全椒县房地产市场分析报告一．县城概括1．地理位置全椒县位置安徽省东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施‘‘东向战略’’，融入长三角的通道前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。东临南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。2．人口面积全县总人口48万人，县城人口12万。总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里，耕地面积4万公顷。3．交通资源境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速路入口，三个火车站。两条高速公路是指合宁高速和正在规划的沿江高速。三条铁路是：南京—西安的宁西铁路和沪—汉—蓉城际快速通道以及正在建设中的京沪高速铁路，宁西铁路，沪涵容际铁路已通车运营。京沪高速在全椒县县城东北。空运方面，县城距南京禄口国际机场和合肥骆岗机场仅1小时路程，即在一个小时可以选择两个机场。水运方面，距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时路程，境内400吨位船舶可通过六级航道直达长江。4.气候地质属北亚热带向暖温带过渡性气候，春季温和多变，夏季炎热多雨，秋天气爽，冬天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温15.4C年平均降水量840—980mm，全年无霜期大于210天。5.历史文化全椒县建于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和讽刺小说之先河(儒林外史)的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。6.经济发展2010年全县实现地区生产总值41、4亿元，比上年增长13.6%，实现财政收入3.21亿元，增长36.6%。全社会固定资产投资完成32.2亿元，增长82.0%。城镇在岗职工年人均工资16244元。增长29.5%，农民年人均收入4061元，增长22.2%，全椒县以生态立县，科教兴县，工业富县的发展战略。二．市场背景1.2009年全椒县房地产开发规模48.42万平方米，同比增长27.1%，其中铸造建设规模34.92万平方米，同比增长35.5%，占房地产开发规模的87.68%,经济适用住房建设规模和廉租房建设为02.2009年全椒县房地产开发完成投资5.73亿元，占全县固定资产投资的13%，占全县的GDP总量的5.6%，同比增长54.6%。其中，住宅完成投资3.45亿元，同比增长107.6%，占房地产开发投资的89.7%3.市场价格稳中有升，2009年全椒县房地产销售规模23.58万平方米，同比增长85%，销售金额在5.34亿元，同比增长116%。房地产销售中，住宅销售规模10.08万平米，同比增长54%，销售金额为2.59亿元，同比增长69.3%平均价格在2600/㎡，根据住宅产品户型面积情况，80平方米以下的小户型占5%，80—100平米的中户型占35%，100平米以上的占60%。三．在建销售项目调查位于火车站对面，交通便利，离市区较远，不大方便，各方面配套都还不完善，都只是建设初期。江海儒林新城楼盘位置全椒县儒林路565号售楼电话0550—2319999开发商全椒江海投资置业有限公司建筑设计景观设计北京中联环建文建筑设计有限公司行销策划配套设施商业街，火车站，111规划设计占地面积40万平方米建筑面积70万平方米规划户数容积率瑞祥置业花园楼盘位置火车站对面售楼电话0550—53888885336666开发商安徽瑞祥置业有限公司建筑设计武汉理工大学设计研究院行销策划配套设施火车站，2012年自己建设的瑞祥商业步行街，瑞祥五星级大酒店规划设计占地面积700亩建筑面积规划户数144容积率绿化率56.5%产品类型多层户型范围88.42—111.55均价3800元/㎡，最高4800元/㎡开盘时间2010.5.22价格3200均价楼盘点评位于火车站对面，交通便利，离市区较远，不大方便，各方面配套都还不完善，都只是建设初期。绿化率33%产品类型中高档主力户型户型范围98—140平方米物业单位楼盘点评卖点：集居住，餐饮，购物，娱乐为一体的综合社区，配套设施齐全，相对成熟，缺点：形成正在建设中，人气不足。城东花园楼盘位置全椒县城东三角花园售楼电话0550—52016665201999开发商滁州市华东房地产开发有限公司建筑设计景观设计上海实景建筑设计有限公司机械工业第一设计研究上海分院配套设施规划小学，幼儿园，社区诊所规划设计占地面积50亩建筑面积8万平方米规划户数700容积率1绿化率33.5%产品类型中档主力户型户型范围91.13—127.34均价3200元/m2智能配套物业单位楼盘点评卖点：坐拥城东三角花园，人文与环境交融，生活便利。配套齐全缺点：离市中心较远，目前正在建设中，配套设施未能跟上世纪花园楼盘位置全椒县城南大道与南四路交叉口售楼电话0550—5185777开发商全椒县福联职业有限公司景观设计配套设施幼儿园，慈济中学，市医院，2万平商业街，规划设计占地面积建筑面积规划户数容积率1.36绿化率36.5%产品类型主力户型户型范围113—118平方米均价3000元/m2智能配套物管费楼盘点评天都●四季莱茵楼盘位置全椒县港口路售楼电话0550—5197666开发商全椒县天都房地产开发有限公司景观设计杭州贝表肯国际景观设计工程有限公司配套设施全椒县三中。全椒县逸夫小学规划设计占地面积10万平方米建筑面积13.5万平方米规划户数1000多户容积率1.36绿化率35%产品类型中档主力户型户型范围86.12—127平方米均价3300元/m2物管费楼盘点评卖点：老城区。四．项目分析目前全椒市场新建的在售楼盘有七家左右，大部分规模较大，每次开盘推量小，销售情况也相对较慢，据销售人员介绍，市场销售压力较大。住宅类产品市场价格在2800—4000元/平方米之间。全椒县在售楼盘中，多层占主流，其次小高层，高层比较少。这代表着城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均高于多层，所以项目规划还是以小高层为主，多层高层为辅，充分利用规划要求的容积率，提高市场竞争力，实现利润最大化。