潍坊房地产市场分析报告

潍坊房地产市场分析报告目录•潍坊房地产市场综述•站在山东看潍坊•潍坊房地产业相关数据•2010年潍坊市区商品房销售情况•潍坊市城区2011年度国有建设用地计划指标•潍坊市主要区域•翰英府项目分析•主要竞争项目分析客观•全面•深入潍坊房地产市场综述2011年是“十二五”开局之年，也是潍坊住房城乡建设实现新发展、新突破的关键一年。随着各地开发商进驻潍坊房地产市场，潍坊房地产市场的产品理念及营销战略也必将与时俱进，给潍坊市房地产业的发展带来全新视野，注入全新动力。回眸“十一五”，潍坊市积极调整房地产产业结构，引导和鼓励新兴地产发展。启动了城市战略发展研究，进一步明确了城市功能定位和发展战略；启动新一轮城市总体规划修编，确立了“一主五副，一带两翼”的市域空间结构，强化了区域统筹与城乡统筹；加大市政基础设施建设和维护，进一步完善了现代城市功能；城镇化进程明显加快，新型城镇化体系初步建立，房地产市场平稳健康发展，住房保障体系不断完善，建筑业产业集中度不断提高，新建建筑节能标准执行率达到98%；深入推进城市精细化管理，成功创建中国人居环境奖，国家节水型城市、国家园林城市。展望“十二五”，潍坊市政府积极推进城市经济转型升级，加快新型城镇化进程。潍坊市“十二五”规划纲要中指出，要加快完善城市化布局和形态，优化城镇空间。突出市级中心城市核心带动作用，按照“一圈、两翼、三带”的格局建设潍坊城市群。“一圈”，即中心城市圈，以市级中心城市为核心，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济技术开发区为卫星城，打造半小时城市圈，形成“一主五副”的大城市框架。“两翼”，即高密、诸城组成的东南部城镇组团和青州、临朐组成的西南部城镇组团。“三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。城市“三区”建设实现全面突破。蓝色经济区基本形成“一带、一体、两翼、多点”的陆海统筹发展格局，滨海新城基本形成城市框架，具备城市功能。着力优化房地产开发布局和结构，高水平开发利用城区河道岸线，加大商务地产比重，大力发展楼宇经济，规划建设一批城市综合体和特色街区。同时，超前规划，积极开发利用地下空间，努力构建“地下潍坊”。加快市级中心城市建设。强化科学规划引领，搞好功能定位，推进中心城区一体化发展，建成功能完善、产业发达、文明和谐、宜居宜业的现代化区域性中心城市。按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，在北部滨海经济技术开发区、南部峡山生态经济发展区、东部高新技术开发区、西部鲁东物流区、中部中心商务区“五大板块”的基础上，跨越式拓展城市发展空间，逐步形成北到滨海、南至峡山、东跨潍河、西接昌乐的大城市框架。推动城市经济转型升级，重点建设城市综合体，不断提升城市品质。站在山东看潍坊潍坊市位于山东半岛中部，辖4区、6市、2县、3个市属开发区，１个生态经济发展区,总面积1.62万平方公里，人口863.66万，是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊是山东半岛重要的交通枢纽。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，全市公路通车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。潍坊是半岛蓝色经济区核心城市，半岛高端产业聚焦区骨干城市和“黄三角”高效生态经济区重点开发区域，“三区”叠加，发展潜力和优势巨大。潍坊房地产业相关数据固定资产投资1890.5亿元增长23.9%规模以上投资1858.2亿元增长23.9%施工项目6498个规模以下投资31.8亿元增长35.1%总投资过1000万元项目3153个一产投资64.5亿元增长118.8%二产投资730.6亿元增长13.6%三产投资1063.7亿元增长31.7%城镇投资1403.6亿元增长19.5%农村投资455.2亿元增长39.9%2009年数据潍坊2009房地产开发投资较快增长。全市共完成房地产开发投资266.5亿元，比上年增长35.7%，其中住宅投资208亿元，增长38.6%。全年商品房销售额238.2亿元，增长86.4%。建筑业平稳发展。全市资质以上建筑施工企业完成产值354.7亿元，比上年增长13.5%；全员劳动生产率139505元/人，增长12.5%。实行投标承包工程面积3362.9万平方米，增长22.3%，占施工工程面积的77.3%。数据潍坊20102010年，全市房地产开发完成投资340亿元，同比增长15%，占全社会固定资产投资的30%。其中，商品住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资272亿元、6.8亿元、54.4亿元，同比分别增长29%、0.7%、0.8%，分别占房地产开发投资80%、2%、16%，同比分别回落1.45个、0.46个、0.52个百分点。商品住房开发中，别墅、高档公寓完成投资4亿元，同比增长43%，占商品住宅投资1.5%，同比回落0.23个百分点。高端产品开发投资增幅较大，但总量偏小，所占比重仍处于低位。资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜。80%2%16%2%房地产开发投资分布图（单位：亿元）住宅办公楼商业营业用房其他受市场去化加速和预期向好因素影响，商品房新开工面积保持较快增长。2010年，全市商品房施工面积3350万㎡，同比增长15%，其中商品住宅施工面积2680万㎡，同比增长14%。商品房新开工面积1961万㎡，同比增长45%。其中商品住宅1569万㎡，同比增长39%。商品房市场供应充足，结构性矛盾进一步凸显。去年全市商品房竣工面积1330万㎡，同比增长48%。商品住宅竣工面积1064万㎡，同比增长41%。其中别墅、高档公寓竣工面积6.7万㎡，同比增长16%，占商品住宅0.06%，同比提高0.29个百分点。2010年，全市销售新建商品房1995.3万㎡，同比增长15.9%；其中销售商品住房1814.9万㎡，同比增长15.14%。商品住宅成交平均套型面积为113.3㎡，90平米以下套型占17.9%。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使潍坊房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势。统计数据显示，去年全市开工完成开发土地面积1028万㎡，同比增长0.05%。年内购置土地面积868.4万㎡，同比增长24%，土地成交价款80亿元，同比增长33%。2010年潍坊市区商品房销售情况潍城区99.7奎文区158.4坊子区45.5寒亭区104.3高新区153.3滨海区20.72010年市区新建商品住宅销量区域分布图注：寒亭区商品房销量包含经济开发区数据。（单位：万平方米）2010年，市区实现房地产投资130亿元，商品房施工面积1350万㎡，新开工面积758万㎡，竣工面积528万平方米。从市区新建商品房销售情况看，共销售商品房665.38万㎡，同比增长28.29%，其中销售新建商品住房581.84万㎡，同比增长27.26%。新建商品住宅成交套均面积106.28㎡。90平米以下新建商品住宅销售117.3万㎡，占新建商品住宅销售面积的20.16%。从市区商品住宅销量区域分布看，奎文区领跑，高新区紧随其后，潍城区位列第三。统计数据显示，奎文区商品住宅销售均价3178元/㎡，潍城区商品住宅销售均价3016元/㎡，高新区商品住宅销售均价2765元/㎡。从市区商业（办公）用房销售区域分布看，高新区位居第一，潍城紧随其后，奎文第三；商业物业销售均价潍城区6330元/㎡，奎文区5295元/㎡，潍城区固有的核心商圈优势明显。潍城区22.9奎文区16.5坊子区2.3寒亭区5.9高新区35.6滨海区0.32010年市区新建商业（办公）用房销量区域分布图2010年市区销售均价潍城区奎文区高新区商品住宅301631782765商业（办公）用房63305295（单位：万平方米）注：寒亭区商品房销量包含经济开发区数据。潍坊市城区2011年度国有建设用地供应计划总量。2011年度我市城区国有建设用地供应总量控制在4450公顷左右。供应结构。2011年度我市城区国有建设用地供应总量中,商服用地454公顷,工矿仓储用地1985.4公顷,住宅用地1383.3公顷,公共管理与公共服务用地448.5公顷,交通运输用地145.4公顷,水域及水利设施用地0.2公顷,特殊用地33.16公顷。住宅用地供应计划总量中,经济适用房用地79.7公顷、商品房用地1190.1公顷、其他用地(主要为城中村改造的安置用地)113.5公顷。供应布局。奎文区(含高新开发区、综合保税区)和潍城区供地计划量占市城区供地计划总量的37%,寒亭区(含经济开发区)和滨海开发区供地计划量占市城区供地计划总量的57%,坊子区(含峡山生态发展区)供地计划量占市城区供地计划总量的6%。2011年度潍坊市城区国有建设用地供应计划表单位：公顷用途合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地交通运输用地水域及水利设施用地特殊用地小计廉租房用地经济适用房用地商品房用地其他用地潍坊市城区44504541985.41383.379.71190.1113.5448.5145.40.233.162011年度潍坊市城区住房用地供应计划表县、市供地总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比%保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房限价商品房中小套型商品住房合计存量增量廉租房经济适用房廉租房经济适用房划拨出让潍坊市城区1383.3804.2579.179.7000001190.1980.776.7单位：公顷、%潍坊市主要区域潍坊市现辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个区，临朐、昌乐2个县，青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，另有高新、滨海、经济3个开发区和１个峡山生态经济发展区。潍城区潍坊市潍城区即古潍县城，位于山东半岛中部，是“世界风筝都”—潍坊的中心区，1984年地改市时，由小潍坊市改设为潍城区。1994年又以市中心白浪河为界，进行了区划调整，河东为奎文区，河西为潍城区。全区总面积272平方公里，人口36.8万，辖6个街道办事处和2个管理区。潍城区地处中心城区，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。北距潍坊港50公里，南距潍坊机场5公里，东距青岛流亭国际机场100公里，西距济南遥墙国际机场150公里，距青岛海港、烟台海港、日照海港都在200公里以内。其深厚的历史文化背景，和优越的地理位置，以及广阔的发展空间，使其成为潍坊市城区未来几年内房地产发展的重点区域。相较于年轻的奎文区和高新技术开发区而言，潍城区显得更为传统、厚重，这也让潍城的项目显得更加沉稳。奎文区奎文区位于世界风筝都——山东省潍坊市的城市核心区域，是全市的金融服务、商贸商务、总部聚集和时尚休闲中心，因建于清代的“奎文门”而得名。1994年9月经国务院批准正式成立，辖区面积57.6平方公里，辖7处街道办事处，共56个村、43个社区，总人口38万。坚持以科学发展观为统领，以经济建设为中心，以改革创新为动力，认真贯彻落实省、市关于建设山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的战略决策，研究确立了“一三六六”的发展思路，引导各级以服务“蓝色”、打造“高端”的理念来思考和谋划全区发展，围绕加快建设现代化商务中心区，大力发展金融保险、高端商贸、现代商务、文化旅游、房地产业、城市工业“六大产业”，集中打造金融街核心商务区、中部商贸商务区、南部城市经济发展区和北部现代商住区“四大功能区”，全区经济实现了又好又快发展。2009年完成GDP96.4亿元，同比增长13.2%，三次产业结构比例为0.8：25.7：73.5。完成全社会固定资产投资91.7亿元，同比增长24%；实现财政总收入16.6亿元，其中地方财政收入突破10亿元，分别增长13.2%和17.5%；实现全社会消费品零售总额84亿元，增长19.4%。高新区潍坊高新区设立于1992年，人口25万。近年来，潍坊高新区坚持以科学发展观为指导，以转方式调结构为主线，以项目建设为重点，以民生建设为主题，以创新创业为导向