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珠海写字楼市场分析报告价格状况未来供应分析报告提纲整体市场分析空置状况供应特征需求特征整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。珠海写字楼市场将以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。预计2011年随着三旧改造的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。单位：万元、万平方米全市合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年施工面积7.821.936.776.3240.3343.78竣工面积6.151.513.692.551.430.7销售面积1.540.821.853.120.594.6空置面积6.526.565.694.134.51/销售金额507625181008122560316536576数据来源：珠海市统计局供应特征——竣工量小，波动大图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。数据来源：珠海市建设局近6年写字楼施工及竣工量走势7.8226.776.3240.3343.786.151.512.551.430.73.69010203040502005年2006年2007年2008年2009年2010年施工面积竣工面积单位：万㎡06-10年供应情况——新香洲供应集中项目名称区域建筑面积（㎡）使用率租金当前二手售价（元/㎡）物业管理费（元/㎡）空置率入住时间首府一号新香洲1800070%40-60含装修9000-10000租金含管理费25%2007年底第3构建新香洲3500不到70%40-5010000含装修租金含管理费10%2007年日荣大厦新香洲1200070%50起只租不售1830%2008年初国际科技大厦新香洲3192875%75-90毛坯15000-160001602008年底恒和中心新香洲4054865%/1050013尚未交楼从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品质高，纯写字楼项目成为趋势。从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。数据来源：百脑会市场部需求特征——总量小波动大2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。近5年写字楼销售量走势1.540.81.853.120.594.60123452005年2006年2007年2008年2009年2010年数据来源：珠海市统计局单位：万㎡价格状况——呈现快速上涨趋势在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡。近6年写字楼销售量走势53641060032963133544972310300060009000120002005年2006年2007年2008年2009年2010年数据来源：珠海市建设局单位：元/㎡近5年写字楼空置面积走势10.413.225.415.696.566.524.13036912152004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。空置情况——空置面积持续下滑数据来源：珠海市建设局单位：万㎡未来带写字楼项目的分布财富商务大厦数据来源：珠海市规划局，国土资源局丹田广场2期安广大厦泉福名门中南房产项目中海环宇城办公珠华商业广场钰海环球金融中心中海兰埔项目滕兴旧改项目汉鼎大厦世邦商贸物流中心拱北口岸商业中心庆华集团成山集团总部三联集团清华瑞景宝来康酒店湾仔海湾村旧改梅溪工业区旧改财富贸易项目旧货调剂市场扬名广场2期红石大厦啤酒厂旧改项目区域项目名称项目建筑面积用途入市时间工程进度吉大财富商务大厦约3万商业、酒店、办公预计2011年封顶珠华商业广场32.1万酒店、商业、办公预计2012年后规划中三联集团约3.5万商业、办公、住宅2012年以后规划中钰海环球金融中心约7万商业、办公预计2011年地下室中南房产项目1.8万商业、住宅、办公、工业2012年以后规划中汉鼎大厦约4万商业、办公2011年底规划中财富商贸项目约3万办公2012年以后规划中庆华集团约2.5万酒店、办公2012年以后规划中新、老香洲丹田广场2期2.3万商业、办公2011年底已开工泉福名门约2.0万商业、办公预计2011年即将封顶梅溪工业区旧改约30万住宅、办公、商业2012年以后规划中扬名广场2期13.9万办公、商业、酒店预计2011年已开工安广大厦2.9万办公预计2011年已开工拱北成山集团项目约5万酒店、商业、办公预计2012后规划中中海兰埔项目约23万酒店、商业、办公、公寓预计2012平整土地滕兴旧改项目10万商业、办公、公寓预计2012规划中宝来康酒店约3.5万酒店、商业、办公预计2012后规划中拱北口岸商业中心约60万住宅、办公、商业预计2012后规划中前山世邦商贸物流中心50万住宅、办公、商业预计2012已开工中海环宇城办公约18万办公、商业预计2012后规划中红石大厦约1.7万办公预计2012已获施工许可证清华瑞景办公5万住宅、办公预计2012已开工旧货调剂市场约4.5万办公、商业、仓储预计2012后规划中湾仔湾仔海湾村旧改约18万商业、住宅、办公预计2012后规划中总计总建筑规模达到306.7万平方米，其中商业、办公供应量将超过80万平方米项目详列从未来供应量看：未来5年内珠海市区内将供应11个纯写字楼项目共计40多万平方米规模。另金湾区亦有多个办公项目已报建用地，规模亦较大，从供应区域看：3年内将以新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸以及十字门商务区将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域。从档次上看：高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米。未来供应分析恒和中心开发商：珠海市信兴投资发展有限公司项目地址：香洲区人民东路313号占地面积：8510.36㎡建筑面积：40630.15㎡绿化率：35.7%容积率：4.28总套数：438套项目动态：1月9日副楼公开发售，均价10600元/㎡，含1800元/㎡装修，享96/98折优惠，VIP客户可享交1万低2万优惠，当天成交约六成。1月17日主楼开盘，推售208套单位，均价9800元/㎡，不含装修，享96/98折优惠，当天成交约五成。截止目前全部售罄。项目亮点：办公居住两用SOHO空间。典型项目介绍国际科技大厦开发商：珠海市非凡科技有限公司项目地址：香洲区红山路288号（市行政服务中心旁）占地面积：9000㎡建筑面积：31928.3㎡绿化率：30%容积率：2.61管理费：16元/月/㎡停车位：222项目动态：2008年5月入驻，目前无空置情况。二手市场售价15000-16000元/㎡。项目亮点：珠海首个生态型、智能化5A甲级写字楼，户型可自由分割，可大可小，推出6米层高LOFT空间、顶层复式、平层三种办公空间形态财富商务大厦开发商：珠海市南海房产发展有限公司项目地址：吉大海滨南路与吉大路交汇东南侧占地面积：4917.43㎡建筑面积：32466.78㎡绿化率：30%容积率：5.17层高：25层售价：18000元/㎡，毛坯项目动态：目前已露外立面，预计7-8月竣工；尚未正式对外销售，但据接待处介绍，当前25层以下全部被内部预定完，多以整层购买为主。预计2011年9-10月将正式对外销售。项目亮点：吉大核心区域甲级海景写字楼。相关利好消息横琴大开发今年6月24日国务院常务会议审议和原则通过《横琴总体发展规划》，并于8月14日正式作出批复。《横琴总体发展规划》的实施，使珠海横琴新区站在了一个新的制高点上，标志着横琴开发建设迈进了新的阶段。按照《横琴总体发展规划》，将主要有三大定位（“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台）、四大产业（重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等四大主导产业）、五大政策支持（将横琴纳入珠海经济特区范围、实施“分线管理”的通关创新制度、鼓励金融创新、实行更加开放的产业和信息化政策、支持进行土地管理制度和社会管理制度改革）支撑横琴新区的发展。横琴新区的发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为20万元。横琴重点项目1、珠海长隆国际海洋度假区一期项目：总投资100亿元，一期项目总投资17亿元，总建筑面积约234000平方米，主要建设内容包括：体验南极区、野生北极区、穿越大西洋区和办公服务A区及道路、绿化、环保等配套设施。2、珠海十字门中央商务区会展商务组团：总投资382亿元，位于十字门水道两侧，面积约5.77平方公里，主要建设珠海国际会展中心、酒店、写字楼等3、横琴多联供燃气发电项目：总规划8×350MW机组，占地36万平方米，首期建设2×350MW机组，占地约18万平方米，建设投资约28亿元4、横琴海岛风电场：位于横琴岛脑背山，共安装21台单机容量为750kw的风能发电机组，总装机容量为15.75Mw，是目前国内第二大海岛风能发电场，2008年1月1日投入商业运行。港珠澳大桥开工港珠澳大桥建成后，将成为世界上最长的跨海大桥；大桥将建6公里多长的海底隧道，施工难度世界第一；使用寿命长达120年，可以抗击八级地震。珠海至香港的车程将由目前的3个半小时缩短至半小时，港澳两地经由陆路往来的车程将由现时的3小时缩短至1小时以内。大桥从根本上改变了珠海的交通区位，使珠海从一个边缘城市晋升为交通枢纽城市，成为粤港澳连接点大桥建设为珠海承接先进的制造业提供了很大的外部条件，为已经规划的产业园区更好地吸引国际国内制造业落户奠定了基础。大桥建设还使珠海具有了利用三地交通便利条件，吸引大量人流物流，发展商贸物流业和服务业的优势港珠澳大桥一旦开通，珠海就会成为珠三角西岸城市到达香港的一个枢纽通道，从而带动周边的人流、物流、资金流、信息流流通，产生很强的聚集效应，增强珠海机场和港口在珠三角地区的竞争力《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》《纲要》中特别提出以珠海为珠江口西岸核心城市以珠海市为核心，以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠