珠海金湾区域房地产市场分析

1金湾，珠海下一颗地产明星2城市距离2小时生活圈3建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间形态。以主城区为核心，辐射金湾次中心城、斗门次中心城两个副中心，带动唐家湾新城组团、横琴新城组团与东部群岛各中心镇的发展；培育金湾次中心城，带动三灶新城组团、港区新城组团与平沙中心镇的发展；珠海市城市规划4城市发展布局经过若干年的努力，逐步建成“１２３－５４０”城镇体系，即由一个主城区（中心城区及南湾城区）、两个地区中心（斗门城区、金湾城区）、三个新城（金湾新城、唐家湾新城、横琴新城）、五个中心镇（红旗、平沙、斗门、白蕉、莲洲）及四十个左右中心村组成的多层次城市空间体系。做强看东部、做大看西部城市定位为：区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。5金湾区介绍金湾市区斗门6金湾区设立于2001年的金湾区，位于珠海西部，是珠海市三大行政区之一。下辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。区内还有珠海市的两大功能区--国家高新技术产业开发区三灶科技园和临港工业区。全区海陆面积1600平方公里，其中陆地面积447.6平方公里，海域面积1000多平方公里。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。金湾区具有突出的海陆空交通优势。陆路距澳门30公里，广州150公里，深圳160公里；水路距香港45海里。珠海深水港、设施一流珠海机场，规划中的珠海火车站、广珠轻轨、广珠高速西线和江珠高速均在金湾区内汇集，构成直通国内外的海陆空立体物流网。金湾区内水电充足，通讯便利。区内供电线路与广东省大电网联网，装机容量372万千瓦的珠海电厂首期已并网发电；建成了日供水能力达160万吨的西区水厂；各种通讯网络先进、完备。金湾区介绍7金湾区属低纬度亚热带海洋性气候。全年最高温度达38.5℃，最低温度达2.5℃，年平均气温24℃。四月至九月的雨量约占全年的80%。夏季吹东南风，冬季则为东北风。苍翠的山峦，清新的空气，葱郁的森林，绵长的海岸，辽阔的海面，闪亮的岛屿，点点的白帆，依依的屋舍，实为“南中国的夏威夷”。“中国的美在珠海，珠海的美在金湾”。金海滩、飞沙滩、荷包岛、珠海温泉、金湾高尔夫球场，早已是名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐的胜地。金湾区2002年全区总人口有34万人。医院8家，中小学60多所。影剧院、文化艺术中心设施完备，人均占有各类资源比例大。区内社会安定，民风淳朴，百姓祥和。全区共有耕地11万亩，可供发展水产养殖的浅海滩涂120多万亩。预留连片的工业用地，工业用地面积达60平方公里，是珠海市乃至珠三角西部城市中发展现代化新型工业的重要地区。金湾区自建区以来，积极推行各项改革，扩大对外开放，全区经济发展迅速。2002年，国内生产总值同比递增27.5%，实际利用外商直接投资增长72.2%。初步形成了以工业为主导，“三高”农业稳步发展，商贸、运输、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。金湾区介绍8金湾产业布局（一）三灶工业板块位于金湾区西南，紧邻珠海机场。规划面积约20平方公里，已开发8公里，主要以发展电子电器、精密加工、生物制药和医疗、航空物流及配套工业。约300家企业落户该区域，2005年实现产值约90亿元。代表性企业：飞利浦、博世、连康电子、东国氨纶、美成制冷、华益、日升电器、联邦制药、亿邦制药等9金湾产业布局（二）联港工业板块紧邻即将开发的金湾区主城区，珠海西区的珠海主干道----珠海大道贯穿该区域，交通便利。规划面积25平方公里，已开发面积8平方公里。主要发展电子通讯、精密机械加工业。约130多家企业落户该区域，2005年实现工业产值21多亿元。代表性企业：艾科电子、南顺制盖、龙丰铜管、大显电子、金品电子、旭泰制鞋、丽珠制药、红山票证、惠威音响等10金湾产业布局（三）平沙工业板块位于金湾区西北，紧邻珠海高栏深水港和新规划的珠港新城（广东省规划，区域性中心）。规划建设用地面积20平方公里，已经面积7平方公里，主要发展游艇制造、新型建材、水暖器材、化纤、钻石加工等产业，约160家企业落户该区域，2005年实现工业产值23多亿元。代表性企业：韩国晓星氨纶、大连实德、以华钻石、科德电子、宾士域游艇、杭萧钢构等11金湾产业布局（四）临港工业板块位于金湾区西部，内有中国主枢纽港、珠三角西部唯一深水港---珠海高栏深水港。主要由港后工业区、化工专区等组成，规划面积30平方公里，已开发面积13平方公里，主要发展重化工、钢铁、仓储物流、能源等临港工业，已有150多家企业落户该区域，2005年实现工业产值150多亿元。代表性企业：碧阳化工（BP）、和记黄埔、珠海电厂、华丰造纸、粤裕丰钢铁、长兴化工、岩谷、中石油、中石化等12金湾配套设施（一）交通1.港口（1）珠海港高栏港位于金湾区西部，是中国沿海主枢纽港，珠江三角洲西岸唯一的深水港，可建1万吨至25万吨泊位100多个，总规划1.5亿吨的中转量。目前已建成20个码头泊位（有10个万吨级泊位），2个2万吨货柜码头、18个专用码头投入使用，2个5万吨国际货柜码头、两个8万吨级石化仓储码头正在建设中，将于2007年建成投入使用，届时珠海港至美国、欧洲、东南亚的国际航线将不断增加。同时，在2010年前将再建设6个5至10万吨级的国际货柜码头、2个8万吨级的石化公用码头、30万吨级的石油专用码头、1个10万吨级的LNG液化天然气码头，1个10万吨的干散货码头。（2）九洲港距离金湾区20公里，是珠海目前对外的主要客运、货运的港口。到香港每天有24个班次，到蛇口（快船）每天有50个班次。2007年后，该港的货物运输将转至高栏港区。13金湾配套设施2.高速公路（1）中国沿海高速公路高速入口距离金湾区7公里，2005年底建成通车。沿海高速与京珠高速、太澳高速、江珠高速互通，与105国道，268、365、272省道以及城桂公路、坦神公路、珠港大道等地方干线公路相连接。（2）江珠高速公路高速入口距离金湾区3公里，连接江门市和珠海市，与珠海大道交汇，2005年底建成通车,与沿海高速互通。（3）京珠高速全长2291公里，始于北京,经河北、河南、湖北、湖南、止于广东省珠海市，纵贯五省一市。3.港珠澳大桥拟建的港珠澳大桥距离金湾区15公里。大桥连接珠海大道，成为香港通往珠三角西部城市、中国西南各省的重要通道。大桥建设方案基本确定，预计2011年前后竣工通车。4.机场（1）珠海机场：位于金湾区南部，已开通国内航线32条，每天有航班飞往北京、上海等大城市。中国国际航空航天博览会逢双年在珠海机场举行。（2）澳门机场：距离金湾区约17公里。14金湾配套设施5.铁路（1）广珠铁路由国家铁道部和广东省合建，铁路货运编组站、珠海终点站就设在金湾区境内，2006年3月份开工建设，2008年建成通车。（2）广珠城际轻轨距离金湾区10公里，已开工建设，预计2009年前建成，广州到珠海只需40分钟。15金湾配套设施（二）生活配套设施1.金湾区城区：规划总面积70平方公里，启动开发建设的面积3.8平方公里，是珠海市西部地区的中心城区、金湾区的政治、经济、文化中心，为金湾区的企业提供高标准、高品位的生活配套。2.金湾区知名景点：金海滩、飞沙滩、荷包岛、海泉湾、金湾高尔夫球场，早已是名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐的胜地。3.金湾高尔夫球场：位于金湾区主城区，是按国际标准设计建造的27洞高尔夫球场，拥有相配套的娱乐、餐饮、酒店等配套设施。4.海泉湾：中国最大的海洋温泉度假城——海泉湾位于金湾区平沙境内，依山面海，总投资35亿港元，占地面积3.45平方公里，由香港中旅集团投资开发。首期投资23亿的海泉湾度假城，坐拥1平方公里无忧乐土，以罕有海洋温泉为核心，由一座五星级的会议会展酒店、一座五星级度假酒店、集美食娱乐、大型演艺于一体的渔人码头、高科技的现代剧院、刺激动感的神秘岛主题乐园、星级服务的康体中心、健身俱乐部等七大项目构成世界一流、中国顶级的综合性旅游休闲温泉度假城，于2005年底建成开放。二、三期为高尔夫球场、会所、度假酒店和高尚住宅区，2006年进行二期开发。5.各工业片区生活配套：各个工业片形成独立的生活配套环境，都拥有超市、小学、中学、酒店、餐饮、文化中心、广场、大型生活小区等各类生活设施，同时都有工商、税务、银行、基层政府、工业区管委会等行政服务机构，为投资者、企业员工提供最优质的生活服务。16金湾配套设施（三）教育1.教育强区：金湾区2005年通过广东省教育强区验收。2.金湾大学园区：作为珠海大学园区的重要组成部分，目前已落户金湾区的高等院校，包括：广东省科学技术职业学院、遵义医学院、吉林大学、沈阳药科大学、珠海艺术学院等。17金湾房地产市场经济发展今年上半年，今年上半年金湾区实现国内生产总值29．65亿元，工业总产值62．17亿元，完成固定资产投资21亿元，外贸进出口总额3．66亿美元，实际利用外商直接投资1．05亿美元，分别比去年同期增长22．08％、18．13％、48．74％、15．9％、73．4％。一般财政预算收入增长37％。房地产开发投资金湾区上半年房地产开发投资完成1.69亿元，占全市房地产开发投资比重的3％，同比增长44.9％。18金湾房地产市场目前金湾的房价处于珠海三行政区内最低水平19金湾房地产市场成交客户区域分布统计图23%3%29%25%20%三灶深圳珠海市区斗门其他成交客户区域统计图珠海84%斗门3%三灶6%深圳3%其他4%珠海斗门三灶深圳其他成交客户来源区域统计珠海市区30%深圳33%金湾20%外地17%珠海市区深圳金湾外地客户成交区域来源统计三灶20%深圳31%珠海市区29%外地2%金湾6%斗门12%珠海市区三灶斗门金湾深圳外地片区成交客户来源4月7月6月5月数据来源山水花城领寓下半年后，深圳客户购买比例保持在30％左右。20客户类型特点及心态分析1、自住型金湾的公务员、教师、经营户、本地工作的外地人及周边企业中高管理者等，他们具有一定经济实力，寻求较高品味的居住环境，如园林水景、创新的户型设计、异域风情等；2、投资自住双向选择珠海市区客户：具有购房经济实力，有车族、用作婚房或有投资意向等，想避开城市的喧闹；3、投资客广、深客户：游离人群、投资客、商人，他们较为富裕，拥有较强投资的能力，多处置业，关注升值潜力，分散投资，看重区位和交通问题。4、度假、养老外省客户及其它：北方恶劣的气候环境促使北方人对珠海情有独钟，目的较为明确，用以度假及养老。消费群体特征描述金湾房地产市场21TCCI区域市场初判消费者需求研判Consumer市场竞争者分析Competior市场态势Trend自身资源评析Itemself珠海房地产市场仍处于上升空间，消费者心理价位不断被拉升。但是从今年下半年开始，金湾市场顺应市场需求，提高供应量，但相信消化速度依然较快，供需基本平衡。消费者对金湾住宅的素质要求很高，对价格较敏感，三房单位是自住首选，两房为投资者首选。市区房价的不断攀升，斗门区自身硬件条件的限制，使得金湾在外部环境，价格上具有一定优势。规划方向的发展，交通及其他基础设施配套的不断完善，片区经济的发展，加上本身山海之间的景观优势、金湾房地产市场22总结金湾目前来看还属于珠海乃至整个珠三角西岸的一个待发展区域，区域的经济、交通、配套、环境的保护都有所加强，而且在不断的被重视，鉴于此，在不断发掘的珠海地产力量中，金湾一定会成为下一个明星。23结束，谢谢大家。