漯河淞江路地块市场分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料漯河淞江路地块市场分析报告河南前沿房地产咨询有限公司精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一部分宏观环境一、漯河市概况二、辖区简述三、漯河市历年主要经济指标四、漯河市房地产市场概况第二部分宗地评价一、宗地现状二、环境评价三、交通条件四、市政规划五、综合评价第三部分竞争市场分析一、漯河市楼盘整体情况二、周边竞争个案分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三、区域房地产市场研判第四部分SWOT分析一、优势二、劣势三、机会四、威胁第五部分市调总结精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一部分宏观环境一、漯河市概况1、漯河市概况漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,地理坐标为东经113°27′--114°16′,北纬33°24′--33°59′,属暖湿性季风气候,四季分明,常年降水量786毫米,农业基础条件较好。境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。漯河是历史悠久、文化灿烂的城市，早在新石器时代,先民就在这里定居生息；漯河是交通便捷、环境优美、生态宜居的城市，境内地势平坦,四通八达,是国家二类交通枢纽城市，京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京珠、漯周、漯平高速公路及107国道、5条省道贯穿全境,成为全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽；漯河是经济发展快、效益较好的城市。“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河是改革创新、充满活力的开放城市，改革开放不断取得新进展。国有企业改革较早完成转机建制任务,非公有制经济发展迅速、完成增加值占全市生产总值的52%,其它方面的改革全面深化。漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2.漯河市区现状与经济发展（1）城市面积与人口1948年7月，设立县级漯河市。1949年1月，漯河市与郾城县合署办公。同年10月，漯河和郾城分设。1960年6月郾城县并入漯河市。1961年11月，漯河、郾城再次分设。1986年1月，经国务院批准，漯河市由县级市升格为省辖市，现辖郾城、舞阳、临颍3个县和源汇区，总面积约2600平方公里。2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的３３．５平方公里发展到４８．６平方公里，常住人口由３３．３万人增加到４６万人。到２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口６０万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。前沿提示：了解漯河市城市人口与面积，对项目的消费人群与市场容量分析提供参考依据。按照漯河市的城市发展速度，其城市化率进程是迅速的，相应的对房地产的对房地产的消费能力也将不断增加。二、辖区简述漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2006年底全市总人口253.10万人。1948精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。这给漯河市的发展带来了新的机遇。临颍县位于漯河市北部，因滨临颍河而得名。临颍县辖9镇6乡，361个行政村，71万人，面积821平方公里，其中耕地面积74万亩。临颍县历史悠久,文化灿烂，秦时属“颍川邵“，西汉初年置县迄今2200余年，境内有全国重点广物保护单位汉魏政权交替的历史见证“受禅台”、“受禅碑”，早于赵州桥的隋代石拱桥“小商桥”，被誉为“天下第一桥”。临颍县是国家级无公害农产品示范基地县、全国食品加工强县、全国科技工作先进县；是河南省对外开放重点县、依法治理百强县、社会治安综合治理模范县、省级卫生县城；是省定35个扩权县和26个城镇化建设重点县之一。“豫南－枝花”――南街村就座落在这片沃土上。舞阳县位于漯河市西部偏南，地处淮河流域，地势南高北低，自西向东缓斜，分岗地、平原和洼地。全县总面积777平方公里，耕地76万亩。现辖7乡7镇，397个行政村，人口60万。舞阳南临舞水，北跨沙澧二河，三河横跨全境，形成了独特的风景线。舞阳历史悠久、人杰地灵。贾湖遗址出土的骨笛和契刻符号距今已有8000年历史。舞阳被国家文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。舞阳地下资源丰富，盐岩总储量亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿藏，而且矿体厚度大，盐质纯，氯化钠含量91.40—98.88%，具有较高的食用价值和工业价值，开发前景十分广阔。舞阳的河沙资源也很丰富，澧河中沙是良好的建筑材料，因其“沙质纯净，粗细适宜”而誉享八方，畅销周边省市。源汇区地处淮河平原，区内地势平坦，土壤肥沃，水资源丰富，以壤质土壤为主。源汇区现辖5个乡镇，3个街道办事处，109个行政村，18个城市社区，面积201.6平方公里，全区总人口32万人，民族以汉族为主，另有回、满、蒙、壮、苗等11个少数民族。源汇区是漯河市的商贸、经济、文化中心。京广铁路纵贯南北，漯（河）宝（丰）铁路、漯（河）阜（阳）铁路横跨东西。107国道、京精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料珠高速公路、漯周高速公路和漯平高速公路穿境而过，构成铁路、公路“双十字架”，是豫中南地区的重要交通枢纽，为历代商家必争之地。郾城区属淮河流域大沙河中游平原地区。辖9个乡镇，面积413.1平方公里，总人口47.4万人。郾城区历史悠久，境内的“许南阁祠”是海内外学者的向往之地，北宋“彼岸寺经幢”，清道光年间的“八角硫璃井”、“镇河铁牛”，以及新时器时代的化身台遗址，五千年前龙山文化中期的高台建筑郝家台等景观，显现出郾城深厚的历史文化底蕴。这里是凭吊先贤、品味历史文化旅游胜地。交通便利，四通八达，京广铁路、107国道、高珠高速公路纵贯南北、漯界公路横贯东西，漯宝（丰）铁路西接焦枝线，北部的孟庙车站是漯河火车站的货运站，城区距新郑国际机场仅90公里。召陵区位于漯河市区东半部，总面积为405.38平方公里，辖4个镇（召陵镇、老窝镇、邓襄镇、万金镇）、3个乡（青年乡、姬石乡、翟庄乡）、1个街道办事处（天桥街），208个行政村、13个居委会。全区总人口49.7万人。京广、沪渝铁路在此交汇,京珠高速公路纵贯南北,漯周高速公路、洛界(洛阳-界首)公路横穿东西。京珠高速公路入路口与召陵行政新区区址仅数百米之遥。召陵历史悠久，战国时期，魏国在此建立了召陵邑。召陵是东汉时期著名的文字学家、训诂学家、词汇家许慎的故里，他所撰著的《说文解字》是世界上第一部汉语大字典。这里名胜古迹丰盛，是旅游观光的好去处。漯河高新区成立于1992年5月，1994年被省政府批准为省级高新区，位于漯河市东南部，控制区41平方公里，建成区10平方公里，现辖一个后谢乡，总人口近10万人。历经10多年的创业拼搏，高新区实现了“一年快速起步，二年打好基础，三年初见成效，五年形成规模，十年有一个大发展”的目标。创业服务中心被国家科技部认定为国家级创业服务中心；2004年被省科技厅评为“十五火炬计划管理先进单位”和省级“专利试点园区”；2003--2005年，连续三年全省省级高新区综合加权得分排名第一。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三、漯河市历年主要经济指标漯河市历年主要经济指标指标2003年2004年2005年2006年建成区面积36平方公里39平方公里46．7平方公里48.6平方公里总人口33．11万人33．1万人43．63万人46万人零售物价指数99.9105.6101．9101.2货物周转量117444137811222403311120工业增加值环比发展速度116．3114．5120．2119.4生产总值定基发展速度1574．817892069．22350.1职工人均工资7951元8971元10270元12000元城市居民人均可支配收入6997元7687元8458元9034元社会消费品零售额731733万元835639万元954466万元109.5亿元工业总产值4485484万元5455990万元6682880万元243.1亿元工业增加值1115788万元1418220万元1894586万元231.3亿元精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料全社会固定资产投资599340万元713391万元1042497万元138.7亿元现住房人均建筑面积26．51平方米/人26．81平方米/人33．32平方米/人34.6平方米/人由上表可以看出，漯河市近两年漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费能力日益提高；从全社会固定资产投资来看，漯河市住宅消化量基本在40-60万平方米之间；食品工业与商品贸易作为漯河市的支柱产业，直接反映了漯河市的经济发展，餐饮业总额维持高位。总体来看，以食品工业和中部贸易为支柱产业的漯河市，近几年经济稳步发展，居民生活水平日益提高，在岗职工月收入已经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积仍然较小，房地产需求日益放大，前景非常乐观。四、漯河市房地产市场概况1.漯河市商业地产发展现状目前，漯河市的主要商业均集中在人民路北侧火车站西边，尤其是零售业比较齐全，从经营业态上看几乎包括了各种业态，有百货商场、超市、专业店、专卖店、杂食店等，从经营环境硬件设施和经营品种档次上看，中汇广场在漯河市处在领先的位置。随着社会的发展，消费水平的提高，中等收入阶层已成为社会消费的最大群体，大众品牌消费成为这一阶层的主要消费特征，其消费人数和消费总量都呈快速发展的趋势。发展经验表明：当人均可支配收入达到600美元时，大众品牌消费开始出现，人均可支配收入在1000美元—3000美元时，进入大众品牌消费的快速发展阶段；人均可支配收入达到3000美元以上时，大众品牌消费进入成熟阶段。2006年，漯河市的人均可支配收入为8950元人民币，增长１３％，高于全省平均水平２个百分点，农民人均纯收入３８１７元，