目前房地产市场分析与建议

目前房地产市场分析与建议一、宏观调控对长三角地区房地产市场的影响1、成交量的变化杭州商品住宅成交数量变化图233412944327169481008720050010001500200025003月4月5月6月7月8月9月（1-10号）（套）成交量（套）233412944327169481008环比%↓45%↓67%↑66%↑33%↑6%02000400060008000100003月份4月份5月份6月份7月份8月份成交均价（元/平方米）成交均价（元/平方米）杭州市（2005年3月—8月）新房（商品住宅房）成交均价成交均价(元/㎡）922690788534744064228600环比%↓2%↓6%↓13%↓14%↑34%79.281.278.584.647.539.5405801020304050607080905月6月7月8月成交量（万平方米）普通商品住宅面积（万平方米）上海商品住宅成交量变化图上海今年1月份普通商品住宅销售约240万平方米，2月份约400万平方米。上海目前的商品住宅在售1800万平方米，还有1400万平方米将要上市。闵行区4月份以前平均税收5亿元/月，现在只有2.5亿元/月。8173810083508935760078008000820084008600880090005月6月7月8月（元/平方米）普通商品住宅均价（元/平方米）上海普通商品住宅成交均价变化图宁波:5月份全市六区商品房销售量达两年来最低，比4月份减少1229套,销售住宅商品房582套。5月全市二手房成交1487套比4月份减少25%。7月3日，据宁波市城市社会经济调查队发布最新报告显示，今年二季度房价涨幅比去年同期回落13.7%，一季度涨幅同比回落0.3％。市区商品房销售均价为7416元/平方米，涨幅同比回落11.8％；二手房涨幅同比回落22.8％。目前宁波市区商品房空置率超过20％。43315449577050135694599518191811582594630675010002000300040005000600070003月4月5月6月7月8月成交量（套）成交均价（元/平方米）宁波（六区）普通商品住宅成交变化图温州：温州房地产景气指数，首次跌入了不景气区间。今年第二季度有三分之一的房地产开发企业对房产开发前景缺乏信心，开发商信心指数总水平降到81.34点（100点为景气与不景气的临界点），跌至历年来的最低点。南京：6月份南京单价在万元以上的二手房成交量为0从客户购房动机看，投资、投机购房占比连续下跌，由4月份的8.7%跌至5月的4.2%，而6月份更破天荒地为05月份，南京全市成交11幅土地，其中底价成交7幅，平均地价1773元/平方米，竞争最激烈的淮海路商业用地也仅有两家报价。2、成交量变化的原因⑴市场环境变化（客观原因）政策面+消息面市场需求减少(心理预期变化)成交量下降⑵市场各方不能适应市场之变化（主观原因）卖方：惯性思维买方：心理障碍中介：无所适从•对总体而言，客观原因是主因•对个体而言，主观原因是主因3、长三角地区房地产市场出现四大转变：①卖方市场转变为买方市场②投资主导型市场转变为消费主导型市场③短期投资为主转变为中长期投资为主④以土地为中心的赢利模式转变为以产品为中心的赢利模式二.现阶段房地产市场的主要特征--政策调整有效供给推高地价推高房价政策调整公众意见有效需求政策驱动经营城市经营土地政策面演变1998年下半年政策面发生较大的变化，直接导致房地产有效需求短期内爆发，造成供不应求的态势，导致房价迅速拉升。•房改政策•金融政策•税收政策•价格政策需求泡沫房地产泡沫逐步形成地价与房价相互促动，轮番上扬导致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的风险越来越大。房价泡沫地价泡沫资金泡沫2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。2004年，全国完成房地产投资13158亿元，江浙沪占了28%。江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比例都在30%左右九大城市房价收入比位次城市收入/房价比1上海1:13.82杭州1:12.353南京1:9.84苏州1:95扬州1:8.66南通1:8.47常州1:7.78无锡1:7.49镇江1:73月2日杭州7块土地拍卖历经5个半小时，88家单位140多轮抢夺，总成交额26.265亿元。滨江原“大元地块”。占地129.6亩，经26轮竞价，以9.4亿元成交，预计楼面地价达3885元/平方米，去年3月附近地块出让的楼面地价为3275元/平方米。而大元曾在2003年8月拿下该地块时的竞标价仅6.18亿元。吴山商圈内的8号地块，出让面积为5548.1平方米，容积率为1.5，经过32轮的竞价，该地块以2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为2.4万元。位于西湖区留下镇的2号地块以50100万元成交，每平方米的楼面价达到了7547元。最近杭州土地拍卖情况7月18日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出[2005]29号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北至钱塘江大堤，出让面积为139.5亩，是名副其实的一线江景地块。有4家房产公司报名参与该地块的竞价。但仅仅经过17轮，就被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公司以67120万元拿走，折合楼面地价为2890元/平方米。而在3月2日的杭州土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储[2005]6号地块，面积有130亩，成交总价达9.4亿元，折合楼面价为3885元/平方米。地产泡沫的危害性金融风险加大其他产业成本增加，不利于其他产业的发展创业成本增加，对经济发展有阻碍作用最终买单者;购房者的银行资产流失严重地价上涨刺激房价上涨海南、香港、泰国、日本从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地高涨了56.1倍，相当于当时美国地价的4倍；而同期日本国民生产总值只增长了17.4倍1990年上调银行利率和收缩房地产信贷规模成为日本房地产业泡沫破裂的导火线，于是从1991年起，土地价格开始较快地下降，到2001年就下降了一半以上房地产泡沫的破裂，日本经济至今尚未恢复过来泡沫的危害性实例2005年4月24日至25日，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。曾培炎指出，当前房地产市场区域性、结构性问题比较突出，主要是房价上涨过快，市场过度需求，供给结构不够合理，部分地区房地产建设规模偏大等。国务院高度重视日益严峻的房地产形势曾培炎强调，要以经济手段为主，本着积极稳妥、突出重点、因地制宜、适时适度的原则，加强供求双向调控，改善供给结构，控制不合理需求，努力实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。曾培炎提出四点要求：一是合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。二是改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供应。着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。三是加强对企业的监管，维护房地产市场秩序。四是切实加强领导，搞好房地产市场调控。因地制宜搞好市场调节。•温家宝总理4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了8项加强房地产市场引导和调控措施：1强化规划调控，改善商品房结构。2加大土地供应调控力度，严格土地管理。3加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。4完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。5运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。6加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。7切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。8加强市场监测，完善市场信息披露制度。严肃查处违法违规销售行为七部委联手阻击房价国务院近日办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见个人购房不足两年,转手时全额征收营业税期房禁止转让城镇廉租住房制度建设,纳入政府目标责任制管理经济适用住房,利润控制在3%以内违法违规销售行为,依法严肃查处满一年未动工开发的,征收土地闲置费,满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权解铃还需系铃人,政府终于打出组合拳政府的组合拳：•加息、加税、加高门槛•限价、限转、限时开发目的：•打击投机•抑制投资•引导消费•调整供给结构，稳定住房价格稳定房价主要是稳定房价的升降幅度，不是打压房价，更不是让房价大跌三、长三角地区房地产市场发展趋势分析房地产市场总体呈现退一步，进两步的发展趋势1、房地产市场的短期走势⑴多种力量的博弈影响宏观调控效果看得见的手与看不见的手的博弈中央政府与地方政府的博弈买方与卖方的博弈地方政府与开发商之间的博弈地方政府与地方政府之间的博弈银行与开发商之间的博弈⑵市场短期走势的三种可能性市场继续过冷，成交量进一步萎缩，价格大幅下跌10月大幅反弹，成交量迅速回升，市场走出困境价格小幅回调，成交量小幅上升，市场波动趋于平稳2、房地产市场中长期发展趋势：房地产市场经过短期调整，中长期仍然将健康、持续、快速发展。理由如下：⑴现阶段我国经济正处于计划经济向市场经济转型期，制度的变迁为房地产需求提供巨大能量。私有化是中国处于转型期的重要特征。不能简单套用国际通用的标准衡量中国的房地产市场。住宅、写字楼、商铺等不动产是目前财产的主要形式。⑵市场经济发展处在初级阶段，房地产市场将随市场经济一同成长，其发展潜力难以估量⑶房地产业作为国民经济的支柱产业将继续起到拉动国民经济增长的火车头作用。(4)以上海为龙头的长三角地区经济发展决定全国经济发展乃至影响世界经济发展，其发展潜力巨大，发展势头方兴未艾，第六大都市群正在形成过程中，必然为房地产市场的发展提供巨大的市场需求和发展的空间。（5）稳定的政治局面为房地产市场健康、持续、快速发展提供保证。•经济与政治紧密联系在一起。•中国新一届领导班子交接平稳、顺利完成。四、几点建议1.银行与房地产业的关系是唇齿相依，唇亡齿寒房地产开发企业资金有80%来自银行，两者紧密联系，一荣俱荣，一衰俱衰。房地产泡沫与金融危机间存在密切关联性例：日本、泰国、海南2.银行应大力扶持房地产企业不要简单强调“扶大扶强”，而应该“扶优扶强”优势企业——公司“优”项目“优”产品“优”3.对住房个人信贷进行结构性调整加大现房按揭贷款比例，缩小期房按揭贷款比例4.加快个人信用体系的建立，有效控制风险5.充分发挥贷款利率、门槛、品种、期限、总额等调控手段的作用科学调控，区别对待，有保有压6.在宏观调控形势下，银行对促进房地产业长期、稳定、健康发展起着关键性的作用。成也萧何，败也萧何