石家庄房地产市场分析

1石家庄房地产市场分析作为国民经济的支柱产业之一，房地产的争论一直广受关注。国内楼市在经历了上半年的量价齐升之后，一线城市从7月份开始，出现了滞涨的现象，在房价一路走高的同时，成交量开始下降。于是，“拐点论”再次被抛了出来，关注楼市走势的争论热了起来。而对石家庄来说，在全国大气候之外，随着滨河城市战略规划的提出，关于房地产热点区域的猜测也多了起来。一、石家庄房地产市场回顾2000年—2007年我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由于我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的时期存在，不可能长久如此。2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定影响，出现了市场交易低迷、成交量持续下滑、消费者持币观望的局面，造成房地产价格短期下滑。石家庄“三年大变样”的实施为城市建设和房地产业带来新的发展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳定阶段。市政府为了促进房地产业健康稳定发展，08年10月13日出台了石政发[2008]56号《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，提出20条措施鼓励房地产投资和消费。为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了《〈关于促进房地产业健康稳定发展的若干意见〉的补充意见》。同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产发展环境。随着国家、省、市一系列优化发展环境、刺激扩大住房消费政策和宽松信贷环境一级“三年大变样”的实施，石家庄市2009年以来房地产市场开始出现回暖，住房市场总体特征是：住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步释放，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升。2009年1-6月，石家庄市房地产开发累计完成投资11.55亿元，与上年同期相比增长30.8%。截至6月末，商品房销售建筑面积21.85万平方米，比5月末增加1.9万平方米；空置面积10.99万平方米，比5月末减少0.15万平方米。情况表明，当前石家庄市房地产开发与经营已逐渐步入良性循环轨道。上半年房地产开发结构日趋合理。据统计，石家庄市1-6月商业及住宅用房投资合计占全部房地产开发投资的8成多，而办公楼及其他用途的房地产开发投资仅占一成略强，这种一头轻一头重的开发结构，体现出开发商注重民众生活与服务的开发理念，对房地产市场今后的健康发展将起到积极的作用。同时，单位面积竣工价值下降，以住宅为例，2009年1-6月份，住宅每平方米的竣工价值约为930元，比上年同期减少470余元，下降幅度达33.5%。住宅竣工价值的下降，将促进房地产价格趋向大众化，促使商品房销售旺势局面逐步形成。上半年，石家庄市房地产价格总水平同比下降3.6%。二季度同2比降幅高于一季度。一季度下降3.0%，二季度下降4.7%。其中房屋销售价格由一季度的下降3.6%提高到二季度的5.7%。上半年，石市房屋销售价格同比下降4.6%，由去年同期的上涨9%转变为下降。房屋销售价格中新建房价格同比下降4.5%。其中：商品住宅价格同比下降5.9%。在商品住宅价格中，普通住宅价格同比下降4.3%，高档住宅价格同比下降11.5%。非住宅价格与上年同期持平。上半年，石市二手房价格随着商品房价格的下降而下降，同比下降4.5%。购房者转向购买一些新开盘低价商品房。房屋销售价格由环比下降转为上升。一季度1、2、3月份环比呈下降趋势，其降幅分别为0.6%、2.8%、1%，二季度4、5、6月份环比呈上升趋势，环比涨幅分别为0.5%、0.2%、0.1%。同时，房地产租赁价格比去年同期提高。上半年房地产租赁价格同比上涨7.9%，其中住宅租赁价格同比上涨6.8%，非住宅同比上涨8.2%。非住宅中商业营业用房租赁价格涨幅较大，同比上涨14.4%。城市拆迁改造，可供出租的房源大量减少，租金上涨。据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统实际成交数据显示，2009年1-7月，市区新建商品住房上市面积（批准预售面积+现售备案面积）234.38万平方米，同比增长123.13%。其中：批准预售面积188.5万平方米，同比增长200.21%，现售备案面积45.88万平方米，同比增长8.59%。石家庄市区新建商品住房2007年成交总量257.27万平方米，受金融危机的影响2008年商品住房成交面积呈持续下降的走势，成交总量为109.57万平方米，自10月份市政府出台了“20条促进住房消费政策措施”后，商品住房成交量月环比连续两个月上升。进入今年以来，市场成交量上升幅度明显，1-7月份成交面积分别是：10.73万平方米、11.15万平方米、18.3万平方米、27.05万平方米、27.7万平方米、28.61万平方米、32.42万平方米，同比分别增长-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月环比分别增长16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市区新建商品住房累计成交总量155.96万平方米，同比增长115.18%。与全国其它重点城市市场成交走势基本一致，据国家统计局公布数据，今年1-7月全国商品住房销售面积同比增长38.8%，上半年北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%。今年以来，石家庄市区二手住房市场成交量均呈上升趋势，1-7月累计二手住房成交面积95.34万平方米，同比增长110.60%，分别成交6.10万平方米、6.83万平方米、14.24万平方米、10.83万平方米、18.75万平方米、17.37万平方米、21.23万平方米，同比分别增长-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家庄市新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，市场回暖住房成交量上升明显的主要原因：一是去年各级政府出台的降低利率、减免税收等刺激购房优惠政策作用逐渐显现;二是经过2008年低迷市场下压抑的住房刚性需求开始释放，包括子女结婚、孩子入学等；三是今年以来石家庄市推行货币拆迁补偿，大量拆迁安置居民购房；四是一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了普通居民购买住房。3---新建商品住房价格同比降幅趋缓，5月份以后月环比开始上升，二手住房价格同比上升。今年以来石家庄市区新建商品住房成交均价同比均为下降趋势，但下降的幅度已经趋缓，1-7月份分别为-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月环比数据-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月环比数据1-4月份为正常波动，5月份以后房价开始上升。石家庄市房地产市场实际成交数据中新建商品住房价格与国家统计局公布的新建住宅价格指数走势基本一致，国家统计局公布的《全国70个大中城市房屋销售价格指数》，1-7月份石家庄新建商品住房房价同比为：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月环比为：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家庄市区二手住房今年1-7月份成交均价月同比除6月份为-3.00%外，其它月份均为上升，但上升的幅度在逐步趋缓，走势基本平稳，没有出现大起大落。石家庄市新建商品住房价格同比下降的主要原因：一方面开发商采取了多种促销方式，以价换量较为明显。另一方面由于市区中低端项目销售情况趋旺，出现了成交量上升、成交均价下降的局面，同时也说明购房者日趋理性。5月份以后月环比上升，是由于随着市场逐步回暖，部分楼盘开始出现涨价和惜售待涨价的现象；二手住房量价齐升，主要体现在中小户型房源的单价上涨，在各项刺激市场消费政策利好下，中小户型成为购房者的首选，同时业主的“惜售”、提价，带动了中小户型房源单价的上升。同时，市内“名校”附近多为小户型房产，购房人为方便孩子就近上学而将价格放在次要位置的心理导致价格上升。另据房管局最新数据显示，自9月份起石家庄房产出现新的成交量下滑趋势。二、石家庄房地产市场分析（一）、目前石家庄房地产特点分析1、土地供应量加大，尤其是在石家庄三年大变样的政策下，旧城改造力度加大，市场供给量增加，据统计今年上市土地量可达去年的3－4倍，而且土地供给量还会将逐年增加。2、购房者经过房地产回暖后新一轮的热销和涨价，消费逐渐理性，再次出现持币观望的状态。3、经过了回暖后的热销和涨价，房地产市场再次出现成交量下降。4、新楼盘分别入市，下半年将有近百家优秀楼盘入市，有可能形成供大于求的局面，各楼盘之间也将引发新的竞争。5、二环外土地供应量加大，尤其是西部山前区和政府规划的滨河新区。6、小户型住宅供给呈现高峰期来临之兆。据不完全统计，目前石家庄市场正在销售的小户型楼盘有15家，且多为精装修公寓性质，单价在5000元／平方米以上，在一定程度上拉升了全市的房价；小户型为何都一股脑走精装路线，主要是开发商为了获得更大的利润，也为了对消费者形成视觉冲击力，便于促销。与此同时，70~90平方米的普通商品房供应量也随着国家政策限制逐步增加。（二）、城中村改造情况4裕华区：裕华区已启动了11个城中村的拆迁改造工程，确保今年拆除面积80万平方米以上，按照“成片改造、组团布局、边拆边建、滚动安置”的原则，裕华区将对大马、方北、赵卜口、东岗头、小马等5个村进行整体改造，对南焦、位同、二十里铺、方村、槐底、尖领等6个村沿街150米部分进行拆迁改造。拆违工作方面，主要是拆除裕华路、槐安路、建设大街、体育大街、建华大街、谈固大街等6条主路两侧以及二环路和107国道、308国道、炼油厂路三条出入市道路两侧共计93620平方米的违法建筑、超期临建和简陋建筑。长安区：长安区也将对80万平方米的老村旧区进行改造。小沿村、西古城村、谈固村、白佛口村4个城中村和十二化建宿舍、市经编厂宿舍、化工学校旧校区等8个旧城区,合计建筑面积80多万平方米。桥东区：今年的桥东区旧城旧村改造项目共23个，拆迁建筑面积77.9万平方米。根据桥东区的实际情况，以推进商贸服务业发展为主线，今年全面推进裕华路沿线休门街8号院、棉七生活区、青少年宫改造等4个项目；和平路沿线水泵厂俱乐部、任栗村改造等2个项目；中山路沿线南三条新源财富中心、天滋花苑、远洋城商业广场等3个项目；建设大街沿线棉五生活区、电建生活区改造等4个项目；槐安路沿线蛋品库区域、东三教改造、国泰小区等3个项目；平安大街沿线房管局住宅楼、休门b区改造等2个项目；107国道两侧义堂、吴家庄改造等5个项目拆迁工作。新华区：新华区今年将大规模改造10余个城中村，拆除面积达100万平方米，今年6月底前新华区将完成和平路沿线的大郭村和中华北大街沿线的高柱村、柏林庄、党家庄村、赵一街村、赵二街村等6个村纵深150米城中村改造拆迁任务。同时，5月底前还将完成西三庄村规划拆迁红线内的拆迁工作，并启动对大马村、岳村、康庄村、赵一街村、党家庄村、前杜北村、北焦村、东焦村、西焦村等9个村的整体改造拆迁工作。桥西区：2008年度中村改造，重点对本区域的大谈、北杜、城角庄、东里4个旧村；中山西路沿线的西王村；槐安路沿线的振头一街、振头二街、振头四街等3个旧村；维明南大街沿线的西三教村；石获路沿线留营、南郭2个旧村；石铜路沿线东良厢村；红旗大街沿线东五里村，计划的13个城中村，将于6月底前全部完成拆除任务。二环以外：条件成熟的２８个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约10.36万人。分别是：长安区（7个