秦皇岛重点区域房地产市场认知与分析

做最具实效的房地产综合服务商秦皇岛重点区域房地产市场认知与分析做最具实效的房地产综合服务商一、秦皇岛市区域及市场宏观概述做最具实效的房地产综合服务商秦皇岛处于环渤海经济圈，处于具有竞争力的地区秦皇岛处于即将建立的京津冀3小时快速交通圈由于京津两大直辖市的合作将大大增强辐射区域内的向心力和辐射力，同时，对于处在其中的秦皇岛自身发展将有极大的推动。北戴河新区处于秦皇岛城市发展“4+2”组团式空间布局中“4+2”组团式空间布局结构：4：山海关组团、海港组团、北戴河组团、北戴河新区组团、2：昌黎组团、抚宁组团由4+2组团式的发展规划可以看出，北戴河新区是秦皇岛重要的发展区域。秦皇岛地理位置及城市发展北戴河新区组团中心区做最具实效的房地产综合服务商北戴河新区行政区划：北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里，其中包含南戴河、留守营、牛头崖、七里海等地区北戴河新区规划形成“一核两翼、三带四轴”的空间结构一核，指新城核心；两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区，南戴河主要在现有基础上引进一批大型文化娱乐项目，打造文化娱乐中心；三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。南戴河隶属于海景休闲带范畴；四轴，其中包括南戴河——留守营、牛头崖发展轴，突出文化娱乐、现代产业特色。南戴河在新区规划中扮演了极为重要的角色，未来各方面的发展将以特色文娱产业为重点，发展潜力巨大。文娱产业政策导向，使得房地产行业也将在此利好政策中受益，更快对于休闲度假人群的吸引及引导。北戴河新区总体规划及南戴河在规划中的定位南戴河做最具实效的房地产综合服务商2008年秦皇岛市完成房地产开发投资82.6亿元。同比增长51.6%，其中住宅投资62.4亿元，同比增长65.5%，促使秦皇岛房地产投资继续保持高增长态势。2008年秦皇岛市商品房新开工面积987.6万平方米,同比增长52.2%,其中住宅新开工面积807.8万平方米,增长速度远远超出全国城镇建设平均水平2004~2008年,秦皇岛房地产成交均价逐年大幅上涨,2008年达到4844元/平米通过以上数据可以看出，秦皇岛房地产在08年不论是投资总量、开工面积、成交均价都在呈大幅增长态势，足以说明各方面对秦皇岛现阶段房地产和房地产发展前景的信心，同时也可看到逐年大量的开工面积使得未来市场竞争日趋激烈。2004-2008年秦皇岛市商品房销售均价走势图238125123865413348445.50%53.86%6.93%17.20%01000200030004000500060002004年2005年2006年2007年2008年单位：元/平方米0%10%20%30%40%50%60%商品房销售均价同比增幅2004-2008年秦皇岛市商品房、新开工面积走势图648.8987.6128.97147.19165.06291.57141.48284.59539.4807.80200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年单位：平方米商品房新开工面商品住宅新开工面积2004-2008年秦皇岛市商品房、商品住宅投资额走势图22.9630.7147.7254.482.617.7725.538.4138.462.401020304050607080902004年2005年2006年2007年2008年单位：亿元商品房投资额商品住宅投资额秦皇岛房地产市场整体状况做最具实效的房地产综合服务商房地产政策房地产政策落实新建住房结构比例要求的若干意见老旧小区和城中村改造的实施意见秦皇岛市规划公示办法加强城市房屋拆迁管理的通知秦皇岛市旧城改造拆迁安置暂行办法秦皇岛市城市基础设施配套费征收管理办法促进房地产市场健康发展措施河北省各地把住宅建设的重点，放到满足当地居民自住需求、中低价位和中小套型的普通商品住房上来；要确保中低价位、中小套型普通商品住房，经济适用住房和廉租房的土地供应。房价涨幅过快的要查明原因，采取得力措施，强化调控手段，使过快的涨幅降下来。秦皇岛市城市总体规划、分区规划、各类专业规划、各地块详细规划及重点地段的规划方案，大型基础设施工程、市级重点工程、公众关注且影响面广的工程项目的规划选址及方案等均要实行批前公示；经批准的永久性建设工程和重要地段的临时建筑工程规划方案秦皇岛市共投资268亿元实施49个老旧小区和城中村改造项目，目前已将15个老旧小区改造成为时尚新城。秦皇岛市旧城改造拆迁安置暂行办法，改善老旧小区和城中村居民的生活环境和居住条件，提高了广大人民群众的居住质量，进一步提升城市整体形象和文明程度，建设“绿色秦皇岛、和谐秦皇岛、活力秦皇岛、魅力秦皇岛”。秦皇岛主要政策法规解析做最具实效的房地产综合服务商土地政策土地政策加强土地调控有关问题的通知合理利用土地资源促进经济社会可持续发展的意见加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。合理利用开发资源，保护生态环境，促进人与自然和谐，实现经济社会可持续发展”的要求，在深化学习的同时，结合国土资源现状，以最大限度维护人民群众的利益为出发点，以保障重点建设项目用地为重点，推动了全县土地资源工作的顺利开展。秦皇岛主要政策法规解析做最具实效的房地产综合服务商全面上调各档次贷款利率加强住房营业税征收管理有关问题的通知下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点秦皇岛市住房公积金归集管理暂行办法秦皇岛市职工个人住房公积金贷款暂行办法秦皇岛市城镇房地产交易市场管理实施细则规范房地产市场外汇管理有关问题的通知住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知下调贷款基准利率和存款准备金率调整房地产交易环节税收政策的通知调整住房供应结构稳定住房价格的意见规范房地产市场外资准入和管理的意见秦皇岛市新建、改造住宅小区教育建设费征收管理办法经济政策经济政策政府将继续实行稳健的货币政策和财政政策，保证经济平稳地发展。在此基础上，宏观调控方面将严格执行土地规划和计划，控制城市房屋的拆迁规模，防止不正常的需求刺激房地产市场过快增长。秦皇岛与北京全面开展个人住房公积金异地贷款业务，现在秦皇岛和北京的公积金可以通用了，大大提高了外地人到秦皇岛安家的方便性。住房营业税政策进行了调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为。同时，这一制度，也有利于各地招商引资质量的提高，有利于地区之间产业的梯度转移，有利于以工补农、以城促乡、城乡统筹的和谐社会的建立。秦皇岛主要政策法规解析做最具实效的房地产综合服务商秦皇岛的房地产业受到政府大力挟持，相关法规也比较健全，而且和北京等城市的政策是互联、互通的。同时河北省政府有关部门陆续出台降低利率、减免税费等诸多“利好”政策，用于扶持地产业的发展。并且公积金、度假主题打造等多方面利好政策，对于不同城市购买客群去秦皇岛安家也提供很大的方便。小结小结秦皇岛主要政策法规解析做最具实效的房地产综合服务商二、南戴河房地产市场发展历程做最具实效的房地产综合服务商◆南戴河房地产市场自05年开始进入加速发展阶段，在售项目基本都取得良好销售业绩，且销售价格涨幅可观。◆自06年到09年，不断有新项目进入市场，随着市场竞争强度的加剧，南戴河房地产市场必然进入产品力竞争阶段。◆对于大型项目，适当超前的定位、规划，更“市场化”的营销实施，才能在未来竞争中充分发挥规模优势，并保证在大跨度的开发周期中保持领先、永不落伍。◆下面就06年和09年部分在售项目的几种因素进行对比，从发展变化中更清晰地了解市场，从而在产品定位、规划的同时和市场更为紧密的结合，使产品一出世就被市场认同。总概述做最具实效的房地产综合服务商项目名称项目位置建筑面积主力户型起价均价最高价望海东区洋河桥北20米3.1万㎡（65-100㎡）二居2038元/㎡2400元/㎡2738元/㎡圣水乐园宁海道东侧5.3万㎡（74-99㎡）二居1900元/㎡2400元/㎡2800元/㎡避暑花园宁海道以南13.8万㎡（29-55㎡）一居1700元/㎡2600元/㎡3000元/㎡碧海华亭宁海道中段路东5.8万㎡（65-76㎡）二居2008元/㎡2500元/㎡2980元/㎡碧海嘉园银滩管委会淮河路3.1万㎡（20-50㎡）一居3200元/㎡3700元/㎡4600元/㎡碧海湾畔洋河桥北侧11万㎡（38-60㎡）一居2200元/㎡2400元/㎡2600元/㎡望海南区洋河桥北侧1.5万㎡（60-90㎡）二居2200元/㎡2400元/㎡2700元/㎡怡海苑幸福里小区南侧1万㎡（61-90㎡）二居2280元/㎡2600元/㎡2780元/㎡碧海雅园宁海道北端4万㎡（70-100㎡）二居1700元/㎡1900元/㎡2000元/㎡06年在售项目基本信息做最具实效的房地产综合服务商项目名称项目位置建筑面积主力户型起价均价最高价海岸别苑天马广场北侧1.5万㎡（31-68㎡）一居9000元/㎡13500元/㎡22800元/㎡绿茵港湾北戴河火车站西1公里12万㎡（88-108㎡）二居2598元/㎡2800元/㎡3498元/㎡戴河龙湾天马广场东侧2.19万㎡（60-68㎡）一居7502元/㎡9000元/㎡12537元/㎡戴河国际外国语学院对面4.36万㎡（30-50㎡）一居6300元/㎡鸥洲抚宁南戴河旅游区32.5万㎡（88-96㎡）二居3100元/㎡3450元/㎡5400元/㎡戴河新城原万博文化城88万㎡（79-95㎡）二居2666元/㎡3400元/㎡3608元/㎡滨海新城前进路与宁海道交汇处20万㎡（64-78㎡）二居3200元/㎡3500元/㎡4600元/㎡碧海蓝天南戴河二小区6.67万㎡(34-47㎡)一居7300元/㎡戴河庭院蓝海路6号7.8万㎡（91-114㎡）二居8400元/㎡12000元/㎡30000元/㎡金海岸仙螺岛西行200米8.3万㎡（47-97㎡）一居5300元/㎡8500元/㎡12500元/㎡倚海45°前进路18号5.4万㎡（30-70㎡）一居6500元/㎡6800元/㎡9800元/㎡09年在售项目基本信息做最具实效的房地产综合服务商数据分析：分布位置逐渐近海06年监控，南戴河在售项目主要有12个，主要分布在戴河两岸与洋河东岸附近。目前，南戴河主要在售项目有11个，主要集中在前进路以南地区少数分布在前进路以北、戴河西岸、洋河岸边附近。06年在售项目分布09年在售项目分布做最具实效的房地产综合服务商数据分析：开发规模趋大051015避暑花园碧海湾畔碧海华亭圣水乐园碧海雅园望海东区碧海嘉园望海南区怡海苑面积（万平方米）020406080100戴河新城鸥洲滨海新城绿茵港湾金海岸戴河庭院碧海蓝天倚海45°戴河国际戴河龙湾海岸别苑面积(万平方米)d06年项目开发规模09年项目开发规模06年南戴河项目开发规模均在15万㎡内，逾半数在5万㎡内，09年有很大突破，最高达88万㎡。09年开发规模基本在20万㎡内，仅少数项目超越20万㎡，这表明市场仍存在大盘空白市场。大盘所带来的规模优势和成熟配套，正是目前南戴河房地产市场所缺乏的。做最具实效的房地产综合服务商数据分析：06年2/3项目以二居为主力户型一居33%二居67%一居二居二居面积分布020406080100120望海东区圣水乐园碧海华亭望海南区怡海苑碧海雅园06年，区内2/3项目以二居为主力户型，另有1/3项目主推一居户型。二居面积主要在60到100㎡间，60-80㎡左右中小户型销量较好，是市场主流。一居室的面积主要集中在30-50㎡，以低总价吸引度假客户。010203040506070避暑花园碧海嘉园碧海湾畔做