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3.2房地产投资市场分析的基本问题一、房地产市场概述1、市场的一般概念广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。可以把市场定义为:能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。狭义：商品交换的场所。•基本构成要素：市场运行的主体市场运行的客体市场运行的行为方式2、房地产市场的含义房地产市场，是房地产交换的场所；或者说，房地产市场，是房地产经济关系的总和，也可以说，房地产市场是房地产经济交换关系的总和。专业机构：如房屋交易中介机构、物业拍卖行、交易中心等等；非专业机构：新闻媒体等、朋友介绍房地产市场与其他市场的根本区别：客体——不动产在房地产交易中流通的主要是产权证书交易方式主要有买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询等买卖又可以分为拍卖、招标、协议、现金买卖、分期付款、抵押贷款、征收等。3、房地产市场功能1）通过市场机制，可以合理地分配房地产资源，促进房地产资源优化配置。2）通过地价和地租等经济手段，以及国家土地利用规划和计划等方式和方法，调节房地产的供求，实现房地产供求的平衡。3）通过房地产市场，实现房地产商品的使用价值和价值，促进房地产业的发展，满足经济社会对房地产的需求，并使房地产与国民经济其他产业部门的发展相适应、相协调。4）通过房地产市场，并且按照市场方式，合理分配房地产收益，正确调节各方面的经济关系，以及有效地利用房地产的收益，促进城市经济的发展。4、房地产市场机制1）地租机制•利用城市土地绝对地租，在经济上实现城市土地的国家所有权，巩固和发展城市土地的国家所有制；•利用城市土地级差地租，调节城市土地资源在不同部门之间的分配，实现城市土地资源的最佳利用，提高城市土地资源的利用效益；•利用垄断地租，对于城市特殊地段，实现最有效的利用。2）价格机制价格是价值的货币表现形式。价格机制是市场机制中作用最强和最直接的机制。•房地产价格调节着房地产的供求和房地产资源的优化配置。如：利用房地产价格机制，实现城市产业置换可以取得比用行政手段更好的效果。3）供求机制供求机制是与价格机制紧密联系在一起的市场机制。•供求机制对房地产市场运行的房地产资源配置起调节作用。•由于土地数量的有限性，人类对土地的需求不断增长，房地产供求机制在调节房地产供求和价格时，受到了一定的限制。4）竞争机制房地产市场是垄断与竞争相结合的市场，国家垄断城市土地一级出让市场，也就是垄断城市土地的供给总量。房地产的二级和三级市场是自由竞争的市场，竞争机制在这里可以充分地发挥作用。•在竞争机制的作用下，房地产市场的各个主体之间处于平等的地位，在房地产市场的交易中是一种平等的竞争关系。通过房地产市场主体在房地产市场上的竞争，不仅实现了房地产的价值，而且也使房地产的使用价值得到了最佳的利用。•由于土地供应的垄断性，以及房地产经营的垄断性，竞争只能在一定的范围内进行，竞争机制的作用受到了制约。5）调节机制市场经济发展的实践表明，市场不是万能的，市场调节本身具有许多无法克服的缺陷。其中主要是市场调节的盲目性、自发性、滞后性和不确定性，而且在某些场合下市场调节还是失灵的。计划调节是自觉的、事前的、确定的和有目的的。计划调节可以弥补市场调节的不足。•在市场经济条件下，必须充分发挥调节机制的调节作用。要把计划机制与市场机制有机地结合起来，实现对房地产资源的最佳配置，发挥房地产资源的最大效益。5、房地产市场特性•房地产商品在流通中位置的固定性。•房地产商品供求的地域性。•房地产商品出售的零星性和长期性。•房地产投资的巨额性。•房地产商品流通与生产、消费的并存性。•房地产市场投机的巨大可能性。•房地产市场的不完全竞争性或垄断性。6、房地产市场的参与者（主体）由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。（1）土地所有者或当前的使用者在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场——政府通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间布置，限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点。（2）开发商从经营规模来分：项目公司、大型集团公司；从经营目的来分：开发的物业出售、出租；从经营方针来分：开发项目类型专一或综合；开发地点集中或分散；从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务；从规划设计到租售阶段，均由自己负责。（3）政府机构在房地产市场的运行过程中，既有制定规划的权利，又有监督管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。•土地管理部门——获取土地使用证；•城市规划部门——获取规划许可证；•市政管理部门——获取市政设施和配套设施许可证；•房屋管理部门——获取销售许可证、房地产产权证；（4）金融机构短期资金：用于支付开发费用长期资金：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的抵押贷款（5）建筑承包商仅仅作为营建商时，其利润仅与建筑成本及施工周期有关，承担的风险较少，获取的利润也较低；如将业务扩展并承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销，风险加大，但利润增加。（6）专业顾问在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。•建筑师•工程师：结构、设备、电气、造价、监理•会计师•估价师•律师（7）消费者或买家•自用型买家——支付能力；•投资型买家——拥有物业后所能获取的预期收益的大小，决定了其愿意支付的价格水平。二、房地产市场结构体系（一）房地产市场体系结构及其划分根据不同的标准，可以把房地产市场划分为不同的体系结构，或区分为不同市场形态。•按地域范围划分北京、上海、深圳；•按房地产的用途和等级划分居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场等•按房地产交易形式划分转让、抵押、租赁•按房地产购买者目的的划分：自用、投资专业（学术）的划分（略）1、依据房地产市场包括的方面或要素的不同，可以把房地产市场分为广义的房地产市场和狭义的房地产市场。广义的房地产市场包括与房地产流通有关的一切交易活动，狭义的房地产市场只包括房地产本身交易活动。2、按照房地产生产再生产过程，即生产、分配、交换、消费，可以把房地产市场看作是由房地产资本市场、土地市场、土地房屋开发建设市场、房地产产品交换市场、房地产（物业）管理和服务市场等构成的一个市场体系3、按照房地产服务于房地产市场与保证房地产市场交易正常运行的体系来看，房地产市场是由房地产交易或房地产资源配置体系、房地产价格体系、房地产法制体系、房地产收益分配体系、房地产交易中介服务体系等构成的。4、根据房地产交易对象在房地产经济运行中的作用，可以房地产市场划分为房地产要素市场、房地产产品交易市场；房地产产品还可以区分为生产资料市场，消费品市场等。5、依据房地产交易的内容或房地产产权关系，可以把房地产市场划分为一级市场、二级市场、三级市场等等。（二）房地产生产再生产市场体系1、房地产金融市场或资本市场房地产是资金密集型的产业。房地产要素与产品价值巨大，无论是开发建设，还是经营销售，以及消费者购买，都需要支付大量的资金。无论对于开发建设者，还是对于经营销售者，以及房地产消费者，完全依靠自己的资金是十分困难的。这个困难只有通过金融机构，借助房地产金融或房地产信贷才能得到解决。2、城市土地开发再开发市场•城市土地开发即土地的第一次开发：土地开发商（房地产开发商）从国家手中或者自己代表国家从农民手中取得土地开发权以后，根据城市政府的规划，按照土地的使用方向，对土地进行开发，即对土地进行七通一平，建设各种城市基础设施，把农业用地变成城市用地，即变成了城市的建筑地段（生地变成熟地）。然后再把城市建筑地段卖给需要建筑地段的企业或单位或自己进行房屋等建筑物的建设。•城市土地的再开发，就是由于社会经济的发展，城市原有的土地无论从城市的基础设施来看，还是从城市土地的功能来看，它们都不能满足城市发展的要求，必须对进行更新改造，这种对原有城市土地的改造就是城市土地的再开发。对于旧城土地的这种开发改造，从经济运行的方式来看，也是房地产开发企业，以市场方式从城市政府手中取得旧城的开发权，进行城市基础设施的建设，然后把开发建设好的城市土地，以市场方式转让给需要土地的企业或单位或者自己进行房屋建筑物等的建设。3、城市房屋开发建设市场城市房屋开发建设市场，就是房地产开发建设企业以出让或转让方式获取国有土地使用权，根据建设用地的规划或房产市场上的供求情况，或者根据用户的要求，建设各类房屋，以满足房产市场和房屋用户的需要。这种房地产开发建设企业，按照市场方式，取得城市土地，然后在这些建筑地段上，建筑各类房屋，最后把建设好的这些房屋卖出去，这就形成了房屋（房地产）开发建设市场。4、城市房地产流通或交易市场城市土地开发出来，城市房屋建设起来，就进入了房地产市场（狭义），通过房地产市场实现其价值和使用价值。这种在流通领域专门从事房地产商品买卖的经济活动，就构成了房地产的流通或房地产的交易市场。•房地产开发建设企业，一般都不直接销售它们开发建设的房地产商品。负责买卖房地产商品的是房地产经营或经纪企业。•在我国，主要是房地产开发公司把建设好的房屋出售或出租给消费者，以及房屋中介代理房屋出租、二手房出售。５.房地产物业管理与服务市场房地产是一种耐用消费品，在房地产长期消费过程中，房地产商品会发生各种损坏，居民的长期消费也要求有各种服务活动，这样就需要对房地产的物业提供各种服务和管理工作。在市场经济条件下，这种管理、维修、服务活动都是按照市场方式进行的。由此就形成了房地产的管理、维修、服务市场。三、房地产市场的供给与需求1、房地产的供给特征（1）房地产供给的刚性特征。与一般商品相比，房地产的供给缺乏弹性。一方面是由于土地供应的刚性。另一方面，由于房地产商品的生产周期长，较长的生产周期造成新建房地产的供给在一定时期内特别是短期内很难随着市场需求的变化而及时地变化，而将其他用途的房地产进行转换也是比较困难。因此，房地产的供给在一定时期内是固定的。（2）房地产供给的异质性和区域性。房地产市场属于典型的产品差异化市场，从微观角度上说，房地产市场中的每个项目都具有与其他项目不同的地理位置，此外在产品质量、结构、周边环境、使用状态等方面也都存在着一定差异，因此每个在市场上供给的房地产项目都是不同的，这对于房地产项目价格的确定和变化规律产生重要影响。此外，由于房地产商品的不可移动性，使得房地产项目的供给范围较一般商品要小，是固定在一个特定区域的，因此其销售对象一般也是该区域范围内的需求者。（3）房地产供给的层次性。房地产供给一般分为三个层次，现实供给、储备供给和潜在供给层次，这三个层次的供给是动态变化的。现实供给：房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售的房地产，又称为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括期房。这是房地产供给的主导和基本层次。储备供给：可以进入市场但是房地产生产者出于一定的考虑暂时储备起来不上市的这部分房地产产品。潜在供给：即已经开工正在建造的或者已竣工但是尚未交付使用的未上市房地产。（4）房地产供给的滞后性房地产价值量大并且生产开发周期长，这就决定了房地产供给相对于需求的变化存在着滞后性，短期内房地产供给是固定的，长期来看房地产供给弹性也是有限的。这样一方面，房地产供给的滞后性导致了房地产投资的高风险性，房地产生产者是根据现在的房地产市场状况制定未来的开发计划，但是建成后有可能市场已经发生变化，从而造成房地产产品的积压和滞销；另一方面，房地产供给的滞后性也是造成房地产市场周期性波动的重要原因。2、房地产供给的影响因素。•价格•城市土地的数量•资金供应量与利率•房地产开发商的预期•政策因素3、房地产的需求特征（1）需求的多样性。房地产需求的多样性首先是由于房地产本身的多样性造成的。房地产市场是产品差异化市场，房地产产品是特征商品，由于位置、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得房地产具有多样性。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化层次、职业、年龄、生活习惯等不同，形成对于房地产商品的不同的偏好，形成了房地产需求的多样性。（2）区域性。由于房地产空间的固