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1紫阳名邸市场分析及产品定位2市场调研分析区域市场经济环境分析…………………………………………………….……………03城市建设与城市规划发展…………………………………………………….…………13房地产市场现状分析及发展趋势预测………………………………………….………23主要竞争项目分析…………………………………………………………….….………44房地产消费群体分析……………………………………………………………..………83项目开发策略建议项目分析………………………………………………………………………….………112项目竞争力分析..…………………………………………………………………………122项目定位………………………………………………………………………...………133项目规划及建筑建议……………………………………………………………..………231紫阳名邸3区域市场经济环境分析城市建设与城市规划发展房地产现况分析及发展趋势预测主要竞争项目分析房地产消费群体分析市场调研分析人口增长、分布与结构整体经济发展水平城市概况居民生活水平和消费结构4上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖：上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。素有“上乘富饶”之称的上饶，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。矿产资源丰富，已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽，旅游资源丰富。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，风光迤俪，素有“江南第一仙峰”的美誉。南面的龟峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。城市概况上饶市5信州区，古称信州，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面积338．8平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面积14平方公里，全区人口34万人，共9.8万户，每户家庭约3.5人，其中市区人口16万人，全区非农业人口18.24万人，所占比例达56.6%。信州区交通便利．浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点．有旅游热线中转站的独特优势。信州区城市概况6在国家宏观调控下，2006年上饶市实现生产总值451.38亿元，同比增长16.3％，增幅比2005年明显放慢。其中第一产业增加值87.65亿元，第二产业增加值200.69亿元，第三产业增加值163.04亿元，三大产业分别比去年同期增长6.0％、16.7％和14.3％。全市三大产业比重约为4：9：7，第二产业比重明显上升，产业结构向良性方向发展。整体经济发展水平01002003004005002002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%7旅游经济快速发展2006年全市接待国内游客760万人次，同比增长32.1％；实现旅游总收入40亿元，同比增长25％；接待境外游客35827人次，同比增长了96.5％；旅游外汇收入1013.4万美元，同比增长78.8％。消费品市场购销两旺2006年全市实现社会消费品零售额158.04亿元，同比增长16.39％。其中餐饮业累计实现零售额15.4亿元，同比增长19.1％。批发零售贸易业零售额完成140.6亿元，增长16.54％。外贸招商形势良好全市进出口总额为17945万美元，其中出口16445万美元，同比增长29％；利用外资18592万美元。金融形势发展良好金融机构存贷款持续稳定增长，12月末存款余额453.77亿元，比年初增加73.1亿元，增长19.2％。其中，城乡居民储蓄存款余额为335.67亿元，比年初增加46.6亿元。贷款余额为324.62亿元，较年初增加28.1亿元，同比增加9.4％，其中工业贷款为48.77亿元。整体经济发展水平8从上表我们可以看出，江西上饶市信州区这几年经济飞速发展，2005年GDP增幅达18.0％，2006年GDP增幅更是达到了22.9％，经济增长速度高于上饶市经济增速，经济结构以第二、三产业为主。预计信州区今后3年经济增长速度仍将保持较快增长，产业结构不断优化。服务产业的大力发展也必将为经济的持续发展提供强劲动力。整体经济发展水平江西上饶市信州区近三年经济发展情况年份生产总值第一产业第二产业第三产业2004439006260875.94％20449046.58％19842945.20％2005518019375177.24％24305546.92％23744745.84％2006636778377855.93％27491843.17％32407550.89％2030405060702004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%9截止2006年，信州区人口约34万，人口出生率在1.306％、人口自然增长率约0.811％。2020年预计发展到75.6万人，老城－带湖片区是主要人口居住区。人口的增长、分布与结构目前人口数量（单位：万）2020年规划人口（单位：万）所占人口百分比老城－带湖片区16.635.548.8％民主区5.611.816.5％旭日经济开发区5.211.115.3％三江区2.75.87.9％新站片区2.45.37.0％水南区1.22.63.5％罗桥区1.63.54.7％10人均GDP与发展阶段的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动2006年上饶市信州区人均GDP为2506US$。按照国际惯例，此时城市经济发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。而另一组数据研究显示，2006年上饶市信州区人均GDP增长了近20%，根据房地产的发展规律，此时该产业也进入了发展的高速通道。整体经济发展水平11与去年同与去年同与去年同期比±%期比±%期比±%可支配收入983213.95862913.94757311.81消费性支出684422.92556816.1247956.95（一）购买食品26452.55257914.4222548.671、粮油450-0.504524.8743122.882、肉禽蛋水产品类7962.227790.5277516.653、菜类37510.24340-0.873432.334、干鲜瓜果类20720.1517213.161522.74（二）衣着108351.2071734.2753418.25（三）家庭设备用品及服务27129.76209-10.30233-13.48（四）医疗保健456-4.4947833.153598.51（五）交通与通讯51226.47405-2.1741422.06（六）娱乐教育文化服务73753.044825.70456-14.251、文娱耐用消费品60-21.8177-9.4185-42.632、教育2606.66244-7.92265-10.483、文化娱乐416158.6616150.4710720.47（七）居住95676.335428.8449834.16（八）杂项商品与服务18417.04158236.1747-59.41绝对数200620052004绝对数绝对数居民生活水平与消费结构从左表可见，信州区居民人均可支配收入不断提高，生活水平也不断提高，恩戈尔系数不断降低。人们在衣着、文化娱乐、居住及相应服务上的支出显著增加，说明人们开始注重生活的品质，生活消费结构已经从温饱型向享受型过渡。122006年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为69%，比全国83%的平均水平低约14个百分比之多，尚有部分消费力未能得到有效释放，这些将给本项目的发展提供一定空间。经济环境分析总结：近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展，产业结构不断优化，居民消费购买力不断增强，但消费潜力尚未充分挖掘。69%83%0%20%40%60%80%信州区全国2006年信州区与全国居民收入支出比14%居民生活水平与消费结构13房地产发展的经济环境分析城市建设与城市规划发展房地产现况分析及发展趋势预测主要竞争项目分析房地产消费群体分析市场调研分析政府重点建设项目商贸服务网点规划城市建设及规划发展方向项目所在区域的规划发展城市规划对项目的潜在影响14城市建设和规划方向上饶市信州区城市总体规划分为三期实施，其中从2006年到2010年为近期，从2011年到2015年为中期，从2016年到2020年为远期。15近期（2006-2010）开发建设以点状建设为主，形成分布于中心城区的重要建设点和局部区域。1.继续加快推进民主片区建设，近期完成市级行政中心、文化中心的各项建设。2.新站片区建设物流中心，启动相应配套设施及住宅建设。3.改善部分重要道路设施，信江北岸地区完成凤凰大道、吉阳路、滨江路和龙潭路的延伸扩展，打造城市东西向交通；信江南岸完成新余路的建设；龟峰大道向三江地区延伸，建设跨河机动桥；龟峰大道、带湖路和庆丰路向北延伸，为城市北部地区发展做好基础设施先行的工作，完成320国道的外迁。4.旭日片区继续填充经济技术开发区梨温高速公路东侧用地，并形成自身集中的服务中心。5.水南组团严格限制新的开发建设和人口流入。6.重点挖掘亲水空间，提高滨河景观利用率。7.对水系沿岸用地实施严格控制。8.住宅建设仍以民主片区和带湖片区现有用地的内向填充为主。城市建设和规划方向16中期（2011-2015）开发建设逐渐由点及面，形成分布于中心城区的重要建设区域。1.启动老城地区改造，拆除违章建筑和危旧房，尽量挖掘绿化空间。2.完善民主片区各项配套设施。3.配合三江口地区的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步扩大；启动南部茅家岭森林公园建设。4.水南组团豆芽巷地区人口外迁，用地置换为森林公园用地。5.适时启动东部城市北部地区建设，建设市级体育中心，建设环境优异的住宅区。6.完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。7.经济技术开发区基本完成，并开始向梨温高速公路西侧适当发展。8.完成并形成中心城区环路，截流外部过境车辆。9.优化城区交通条件，构建成型城区道路网骨架。10.住宅建设以民主片区和带湖片区的北部地区为主。城市建设和规划方向17远期（2016-2020）开发建设逐渐由外延伸式转向内涵式，着力于中心区完善和老城改造，大力改善城区环境，塑造城市特色，提升城市品质，发挥城市的服务功能。1.扩大新站片区居住用地建设，完善片区各项设施。2.扩大罗桥组团居住用地建设，完善片区各项设施。3.完成城市中心城区内用地建设，形成具有完善服务功能的大城市。4.构建完善城市绿地景观系统，完成中心城区外围森林公园建设，营造“青山清水新上饶”的城市整体形象，突出城市环境品质。5.完善成熟民主片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设。6.推动城市产业升级改造，形成无污染，高效能的西部产业空间。7.发挥城市的服务功能，进一步吸引市域的要素集聚，促进城市化进程，并形成服务于全市的、分散而就业便利的优美的居住空间。城市建设和规划方向18商贸服务网点规划商贸服务业发展重点放在商贸服务定位、商贸服务网络布局、商贸服务业态调整、商贸服务体制创新。坚持把发展商贸服务业放在优先位置，加快形成以商贸服务经济为主的城市产业结构。力争2010年三产达到38.91亿元，五年年均递增10.39%。社会消费品零售总额达63.39亿元，五年年均递增16.00%。合理优化商贸服务网点布局。按五个层次推进，引导建设功能明确、科学合理的