经纬行XXXX年广州房地产市场分析报告

广州房地产市场蓝皮书2012——广州市房地产中介协会2011年广州市房地产市场分析报告2011年广州市房地产市场分析报告广州市房地产中介协会《广州市房地产市场分析》课题组二〇一二年三月b本分析报告由广州市房地产中介协会《广州市房地产市场分析》课题组完成，课题组成员单位如下（以单位名称首字笔画为序）：广东中原地产代理有限公司广东合富房地产置业有限公司广州市社会科学院数量经济研究所中山大学岭南（大学）学院房地产咨询研究中心合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司满堂红（中国）置业有限公司广州市房地产中介协会二〇一二年三月目录前言……………………………………………………41房地产开发与房地产金融情况……………………51.1房地产开发投资情况…………………………………51.2房地产信贷金融情况…………………………………72土地市场情况………………………………………92.1土地市场总体情况……………………………………92.2土地市场运行特征……………………………………112.3土地管理动向…………………………………………123住宅市场情况………………………………………143.1住宅市场总体情况……………………………………143.2一手住宅市场运行特征………………………………173.3二手住宅市场运行特征………………………………223.4住宅租赁市场运行特征………………………………273.5住宅市场监测预警……………………………………294商服物业市场情况…………………………………364.1商服物业市场总体情况………………………………364.2一手商服物业市场运行特征…………………………384.3二手商服物业市场运行特征…………………………404.4商服物业租赁市场运行特征…………………………40—2—5市场展望与趋势判断………………………………445.1政策展望与导向………………………………………445.2土地市场展望与趋势判断……………………………485.3住宅市场展望与趋势判断……………………………505.4商服物业市场展望与趋势判断………………………526政策建议……………………………………………526.1科学统筹宏观调控政策………………………………526.2加强金融监管力度，合理引导资金流向……………536.3积极研究开征房产税、物业税工作…………………536.4强化土地资源管理……………………………………536.5创新土地储备模式，大力开展土地营销……………546.6加强对房地产市场的宏观监控和管理………………546.7因地制宜、分别决策…………………………………556.8加强对保障房的配套管理，创新保障房建设模式…566.9合理规划旧城改造，维持租赁市场供求稳定………566.10引导转型，培育壮大商业地产……………………566.11加强政策宣传，引导市场健康发展………………57—3—前言从2005年开始的房地产市场调控，终于在2011年走出了“越调越涨”的怪圈，在限购乃至限价的强力行政措施之下，加上限贷的金融政策，终于使住房价格高昂的龙头无法再抬起来了，至少在“北上广深”等一线城市，房价已开始出现涨幅回落的苗头，甚至出现了区域性、个案性的房价下调现象，短期内房价涨幅继续下滑、房价下调面继续扩大的可能性较大。从2011年1月26日“新国八条”的出台到上海、重庆两市房产税的试行，再到3月份“全国两会”的政府工作报告中提出将“坚定不移地搞好房地产市场调控”，国家房地产政策调控的力度不断加大，房价调控的目标由遏制房价过快增长到促进房价合理回归。紧接着，地方政府也根据实际情况逐步推出限购乃至直接限价的政策。行政和经济手段并用，需求和供给双管齐下是2011年房地产各项调控措施的主要特征。“新国八条”中首次提及制定房价控制目标，表明中央政府房地产市场调控措施由经济、行政手段调控上升为直接调控房价；同时“新国八条”指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后关于限购的各项实施标准和范围不断深化和扩大，7月12日，温家宝总理在国务院常务会议上强调房价上涨过快的二、三线城市也要限购，截至2012年1月，全国共有46个城市出台了限购政策。在抑制需求的同时，中央及地方政府也将扩大供给作为调控市场、平衡供需和抑制房价的主要手段之一；其中，大力加强保障房建设就是2011年房地产市场调控的核心内容。2011年3月份的中央政—4—府工作报告中明确提出年内将建设保障性住房1000万套，2011年成了中国保障房大规模建设元年。2011年2月24日，按照国务院的要求，广州市政府正式公布的“新国八条”落实细则和限购细则规定，广州10区实行限购，二套房贷最低首付提至6成，不足5年的住房交易的营业税按全额征收，加大保障房建设力度等。3月29日，广州公布的房价控制目标则明确，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，这表明广州市对遏制房价过快上涨的决心十分坚定。随着一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实，2011年广州市房地产市场渐趋理性，投资、投机性购房受到限制，一、二手住宅成交持续缩减，价格上升势头得到遏制。1房地产开发与房地产金融情况1.1房地产开发投资情况1.1.1房地产开发投资增长明显2011年，广州市房地产开发完成投资1306.74亿元，同比增长32.8%，增幅较上年（20.3%）加快12.5个百分点；占全社会固定资产投资额的38.3%，占比重较上年（30.1%）提高8.2%。在宏观经济放缓、房地产调控趋严的背景下，房地产开发投资仍然呈现高于固定资产投资增幅的高速增长，所占比重创十一五规划以来的新高（上一峰值出现在2007年，比重值为37.8%），表明了不管过去还是未来，房地产开发投资一直是拉动广州市固定资产投资增长的主力军。—5—表1：2010-2011年广州市房地产开发投资情况年份20102011房地产开发投资额（亿元）983.661306.74同比增长（%）20.332.8全社会固定资产投资额（亿元）3263.573413.58房地产开发投额占固定资产投资额比重（%）30.138.3数据来源：广州市统计局1.1.2房屋施工和竣工规模双双稳步扩大，供求矛盾加剧2011年，广州市房地产开发施工面积7704.34万平方米，同比增长19.2%。其中，住宅施工面积4848.07万平方米，同比增长21.7%；住宅施工面积占全部房屋施工面积的62.9%，比重较上年（61.6%）略高1.3个百分点。全市房屋竣工面积1263.2万平方米，同比增长15.4%。其中，住宅竣工831.68万平方米，同比增长7.4%。房屋施工面积和竣工面积双双稳步扩大，为房屋的后续供应提供有力保障，对广州市房地产市场长期稳定运行是有利的，但当前受政策影响，市场需求不足，房屋供应的持续增加将不可避免地加剧供需矛盾，市场在短期内将受严峻的考验。表2：2010-2011年广州市房屋建设情况年份20102011房屋施工面积（万平方米）6464.127704.34同比增长（%）16.419.2其中：住宅施工面积（万平方米）3983.844848.07同比增长（%）15.421.7房屋竣工面积（万平方米）1094.591263.2同比增长（%）1.515.4其中：住宅竣工面积（万平方米）774.69831.68同比增长（%）-2.47.4数据来源：广州市统计局1.1.3保障房建设目标任务已实现，多层次住房保障供应体系进一步完善—6—2011年，根据国家和省的工作部署，广州市需完成约8.5万套保障房建设任务，占全省任务总量的1/4强。广州市多管齐下，加大投入，不断加强住房保障工作力度，保障性住房建设创历史新高，超过“十一五”时期的建设总量。1）多层次住房保障供应体系进一步完善初步构建了最低收入家庭承租廉租住房、低收入家庭购买经济适用房或承租公共租赁住房、中等偏下收入家庭承租公共租赁住房或购买限价房等多层次住房保障供应政策体系。市住房保障办抓紧修改完善《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》，已报市政府准备征求公众意见，构建以公共租赁住房为主的住房保障供应体系。2）保障房筹建任务已实现为贯彻落实好国家和省的决策部署，市财政筹集资金50.06亿元，中央下达公共租赁住房补助资金7.45亿元，通过开工新建、收购、改造和团租等渠道筹建保障房，实现了中央、省下达的年度目标任务。3）保障性住房在建项目顺利推进。芳和花园、同德F组团等项目已经建成并交付使用，广氮、珠吉和松州等保障性住房项目已经预售。4）在册低收入家庭住房困难如期解决2011年共新增解决13048户低收入家庭住房困难，比原定计划提前1年实现了在册77177户低收入住房困难家庭的“应保尽保”，如期兑现了市委市政府的惠民承诺。1.2房地产信贷金融情况1.2.1房地产企业国内贷款减少，其他资金明显增多—7—2011年，广州市房地产资金来源共1681.65亿元，同比增长11.9%。其中，国内贷款352.37亿元，同比减少6%，占全市房地产资金比重21%，比上年下降了4个百分点；企业自筹资金335.77亿元，同比增长6.6%，占全市房地产资金比重20%，比上年下降了1个百分点；其他资金945.36亿元，同比增长23.4%，占全市房地产资金比重56.2%，比上年上升了5.2个百分点。国内贷款的明显减少以及其他资金的明显增加，表明随着国家信贷政策收紧，房地产企业通过金融机构获得资金支持的难度加大，只能纷纷转向其他渠道筹措资金。表3：2010-2011年广州市房地产开发投资资金来源情况年份20102011本年资金来源（亿元）1502.861681.65同比增长（%）611.9其中：国内贷款（亿元）375352.37同比增长（%）20.8-6.0利用外资（亿元）46.7248.15同比增长（%）235.93.1自筹资金（亿元）314.92335.77同比增长（%）0.96.6其他资金（亿元）766.21945.36同比增长（%）-1.923.4数据来源：广州市统计局1.2.2房地产贷款新增额度萎缩过半，供求两端均受限贷政策遏制明显2011年，广州市金融机构新增贷款1643.47亿元，较上年减少29.7%。其中，新增房地产贷款222.81亿元，较上年大幅减少62.2%；占新增贷款总额的比重由2010年的25.2%大幅减少为2011年的13.6%。按贷款种类细分，新增开发贷款仅14.54亿元，较上年大幅减少93.7%；新增购房贷款208.27亿元，较上年减少41.7%。本年新—8—增开发贷款不到上年的一成，表明政府对开发企业的信贷管理是最为严厉的，从供应端遏制投资过热的意愿坚决。新增购房贷款额度萎缩虽然不及开发贷款般惨淡，但减幅仍超过四成，表明政府在需求端遏制投资、投机性购房的立场也是鲜明的，而新增购房贷款的不足直接限制了购房者的购房意愿和购买力，交易量因此进一步缩减，具体交易情况后述。总体来看，2011年货币紧缩政策不单针对房地产业，而是全行业、全方位的，只是房地产行业信贷政策更为严厉、受影响更大而已。表4：2010-2011年广州市金融机构期内新发放贷款情况年份20102011全行业（亿元）2337.141643.47同比增长（%）-22.2-29.7其中：房地产业（亿元）589.13222.81同比增长（%）-11.3-62.2其中：开发贷款（亿元）231.9614.54同比增长（%）37.9-93.7其中：开发企业贷款（亿元）196.6168.51同比增长（%）140.1-65.2土地储备贷款（亿元）32.81-48.18同比增长（%）-60.0-其中：购房贷款（亿元）357.16208.27同比增长（%）-28.0-41.7数据来源：人民银行广州分行2土地市场情况2.1土地市场总体情况2.1.1土地公开出让1整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减1土地公开出让指招标、拍卖、挂牌，下同。—9—少25.6%。其中住宅用地