苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告

1原铁道师范学院地块项目市场分析报告UPCS地产整合平台2009.52宏观经济分析报告总纲GDP发展人口发展人均收入房地产运行分析一级土地市场运行二级房产市场运行市场竞争分析板块产品分析竞品个案选取项目分析项目区位分析项目四至分析项目核心属性提炼项目SWOT分析区域格局界定全市别墅市场运行别墅市场分析总结竞争策略思考城市发展分析政策背景分析固定资产投资三产结构企业发展经济分析总结苏州城市地位长三角城际交通苏州城市规划古城区规划城市发展分析总结9.27新政回顾08年新政策分析政策背景分析总结未来市场趋势研判项目指标解读地块现状分析重点个案分析竞争分析总结区域别墅市场运行3宏观经济分析¶GDP与人均GDP¶人口发展¶人均收入界定¶固定资产投资¶三产结构¶外资企业¶私营企业¶经济分析总结4苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境2008年在国内外形势发生重大变化，经济发展面临重大挑战的背景下，全年实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%。产业结构更趋协调，发展方式有效转变，服务业占地区生产总值的比重比上年提高1.8%。服务业增长最快。GDP与人均GDP01-08年苏州经济运行情况0100020003000400050006000700080002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.000.501.001.502.002.503.00GDP(亿元)人均GDP(万元)5大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展人口发展01-08年苏州市人口发展状况(万)5505605705805906006106206306402001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年外来人口大量涌入,并逐渐融入城市,成为城市发展和消费的重要组成部分。大量外资企业的入住，吸引大量外来务工人员进驻新区，使得区域房地产市场刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。6人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展苏州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%，2008年苏州市农民人均纯收入11680元，比上年增加11.5%。以上数据可以看出苏州市人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多。苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。人均收入界定01-08年苏州人均可支配收入(万元)0500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年7随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化固定资产投资固定资产指标2005年2006年2007年2008年1固定资产投资(亿元)数额18702106.9923602611增长率20.30%12.60%12%10.30%2房地产开发投资(亿元)数额420470.74601.96718增长率25.60%12.08%27.80%19.30%3GDP（亿元）数额4026.524820.265700.856701增长率15.30%19.70%18.30%13%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。8第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。人口抽样调查产业比例9.10%,9%60.10%,60%30.80%,31%第一产业第二产业第三产业苏州第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体三产结构苏州三大产业变化趋势图2.221.91.71.665.766.865.463.76232.131.232.734.636.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004年2005年2006年2007年2008年第一产业第二产业第三产业9苏州吸引外资的潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一外资企业年份2001200220032004200520062007新增独资企业（个）1059201923392282218122792464新批大项目（个）239571716904735——1017大项目所占比重23%28%31%40%34%——41%实际利用外资（亿美元）30.2248.1468.0550.3360.0561.7273.8产值所占比例34%38%43%49%54%54%——注：08年统计数据未出苏州市利用外资项目呈现大型化，主要表现在千万美元以上项目在总项目中的比例上升。实际利用外资金额和年新增外资企业呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用。世界500强企业已有118家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。10私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源私营企业年份私营个体投资（亿元）年增长率(%)私营企业数（万家）年增长率（%）2001年140.9670.90%4.2642.40%2002年22059.20%5.9134%2003年346.2947.30%7.2723%2004年449.9529.90%8.2112.80%2005年568.526.30%10.2725.20%2006年659.4916%11.017.20%2007年759.9215.20%12.210.80%苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只。结合苏州打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将有更多的私营企业出现，良好的私营企业创业土壤，一方面给苏州GDP的不断腾飞注入强劲的发展动力，同时也将形成大量的中产阶级，为苏州高档房地产的开发带来充足的客源。注：08年统计数据未出11苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础经济背景分析总结■GDP与人均GDP苏州经济的持续迅速发展,吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。■人口发展城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展■人均收入界定苏州08年人均收入达23867元，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础■固定资产投资随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化■三产结构苏州第三产业投资额的增长比例最快，产生的富裕阶层成为房地产市场的一大购买群体■外资企业世界500强企业已有118家落户苏州，实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。■私营企业私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源12城市发展分析¶苏州城市地位分析¶长三角城际交通规划¶苏州城市规划总体战略分析¶古城区规划分析¶城市发展分析总结13苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。比邻中国的金融和经济中心——上海。位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲经济中心地带临近上海，苏州不仅有自己2500年的文化底蕴更有上海的开放性和包容性。苏州城市地位分析14区间交通规划区内交通规划长三角城际交通规划在区域交通方面，建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为核心，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设沪宁城际铁路、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。城市轻轨的规划建设加强了房地产板块之间的联系，减弱了“心理距离”，扩大了购房者的选择范围，加强客源流动性。对本项目有一定的利好作用。交通规划将城市融入“一小时经济圈”,轨道交通的开工建设将有效提升苏州城市地位、形象15“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。苏州城市规划总体战略分析古城区作为中心城区的核心区域，以历史文化名城保护为主，逐渐释放原有的城市商业服务中心和市域政治、文化中心职能苏州市规划——“一体两翼，双城核心”苏州城市规划的发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”16古城区作为苏州的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此古城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档住宅为主本案所在的区域为古城区园林式别墅组团依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套和历史悠久的园林文化环境，规划发展以高档居住区为主古城区规划分析火车站地区改造规划本案17轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯穿区域。轻轨的规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场，也成为苏州人理想置业的区域4号线3号线1号线2号线3号支线轻轨将提升苏州交通的便利性,大大便利了苏州各区之间的交通联系古城区规划分析18苏州城市未来发展分析小结■苏州的城市地位苏州临近上海，承接上海产业溢出，是长三角重要的城市之一。■长三角城际交通规划建立以上海国际航运中心和亚太航空枢纽中心为核心，轨道交通和高速公路为骨干，加快建设沪宁城际铁路、城市轻轨，将长三角城市融入“一小时经济圈”。■苏州城市规划总体战略苏州城市规划的发展方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”■古城区的规划古城区作为苏州的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此古城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档住宅为主城市发展分析总结19政策背景分析¶07年9.27新政影响分析¶2008年底救市政策分析¶政策背景分析总结¶未来市场趋势研判2007年9.27新政影响分析苏州住宅成交量走向010203040506070809010007-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-3新政颁布1211细则颁布二套房贷首付暖市新政保障住房传统节日优惠频繁受政策调控等诸多影响，市场处于一种外火而内虚的观望状态,特别是927新政后苏州市场迅速进入冷冻期，主要体现为市场成交量急剧下滑，整个苏州房产市场处于持续低迷状态。但随着一系列的暖市政策陆续出现,市场成交有所回升。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投资客投资，随着暖市政策的出台，市场的成交有所回升注：政府房产信息网系统于3月下旬一直处于更新中，导致签约较缓慢，3月份商品房实际成交量可能与2月持平或者甚至超过2月份成交量21苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动7月中旬“一保一控”提出9.16和10.8央行两次降息10月17日国务院提出