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苏州市场体系可行性分析报告1叶予舜二○一二年九月一日星期六苏州市场体系可行性分析报告1、苏州区位分析1.1、绝对地理位置地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’。面积：8,488平方公里，其中市区面积1,650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。人口：2010年11月1日，全市登记到总人口1,176.91万人，其中户籍人口637.77万人，外来人口539.14万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰。1.2、自然地理位置苏州,位于长江三角洲中部。东邻上海，西傍无锡（太湖之滨），南接浙江，北依长江。苏州区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，是312、204、318国道的交汇处，苏州到上海浦东、虹桥机场、有直达快车干线。境内还有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。1.3、经济地理位置1.3.1、国际层面A．国际产业的转移：根据产品周期理论和董光器在《城市总体规划》（第三辑）中提及，经济能苏州市场体系可行性分析报告2叶予舜二○一二年九月一日星期六量的集聚与扩散会导致经济增长重心的转移。一个经济波动周期大约是五十年，而现在正属于第四次和第五次过渡阶段，也许长三角（苏州）就是下一个中心！B．苏州在国际产业链中的位置：苏州是国际产业转移链条中的一个环节，是一个低端制造业产业的集中地，管理、研发、市场苏州均不是中心。而对于一件产品来说，制造生产所得利润是最少、占得最小。近年来，苏州成了全国引进外资的典型，媒体称苏州已是“名副其实的世界工厂”，可是事实并非如此。就拿苏州、昆山密集的电脑生产企业来说，名义上是高科技产业，实际上却与研发、设计无缘，从事的是简单重复的装配工作，只能说是高科技产业链条末端的劳动密集型产业环节部分。1.3.2、长江三角洲层面A、苏州、无锡、常州都市圈层面：首先，苏州地处经济发达的长江三角洲城市密集区的二级中心，毗邻我国经济发展的核心—上海，是江苏乃至全国城市化进程最为剧烈的地区。目前上海与长三角城市的空间关系可以分为三个层面,而苏州、嘉兴等长三角“核心层”的城市属于第一层面，它们处于距离上海100km半径之内、具有高速交通网络联系，上海可以对它们有较好的直接溢出效益。为了在上海这棵“大树”底下种好苏州这棵“碧螺春”，苏州在进行区域规划时，把上海看成其内部因素来处理，实行“错位发展”的战略。苏州把自己定位于制造加工业基地无疑与上海发展国际金融贸易形成错位，这能够形成两市在城市功能、产业结构上的互补，避免盲目竞争，有利于两市的经济发展。虽然如此，可是上海的辐射仍然影响着苏州；如自从上海将虹桥机场定位为苏州市场体系可行性分析报告3叶予舜二○一二年九月一日星期六国内机场，而将浦东机场作为国际机场后，苏州的高新技术，产业受到的强大的冲击。因为在高新技术产业中，毫无疑问，时间起着决定性的作用，所以机场的位置也就显得额外重要。但随着虹桥机场国际航运功能的消失，产品从国外运到苏州在时间成本上将多出1～2个小时，无形之中运费增加，产品的成本也随之上升，市场的竞争力就相对减弱了。其次，苏州、无锡、常州三市大体属于小区域强中心的状况，中心城市直接吸引范围互有交错，而且苏锡常不管是在产业结构、区域条件、还是在政府政策上都有所相似，其中产业的同构率竟高达90％以上，所以这三个城市之间的竞争是在所难免的。目前，苏锡常的经济虽然处于快速增长之中，但长期的“内部斗争”无疑会阻碍其经济发展，从而影响长三角乃至全国的经济发展。所以，当务之急，应尽快调整苏锡常地区现有的产业布局，及时提升产业结构，在产业布局上不再是遍地开花，一盘散沙，而是在专业化的分工和协作中承担自己最擅长的角色，以推动经济的更快发展。B．苏州环太湖都市圈层面：环太湖城市圈的概念：（从图上看，太湖像是在长三角这个“母体”里所孕育的胎儿）环太湖城市圈包括苏、锡、常、嘉、湖五个城市，而其龙头在上海，核心则在太湖。太湖是太湖流域乃至整个长三角地区的母亲湖，由太湖水孕育而成的历史文化积淀和区域制度习惯，有着持续的内聚力和创新活力。努力推进环太湖城市圈的形成对于推进长三角一体化具有积极意义和重大作用。首先，有利于保护太湖的生态资源和人文历史资源。其次，有利于强固长三角核心经济腹地。所以说，环太湖城市圈与我省沿江大开发、跨江发展等战略一苏州市场体系可行性分析报告4叶予舜二○一二年九月一日星期六样，为的是加强“次区域”经济合作与发展，是大区域即长三角经济一体化发展的基础和重要内容。长三角城市发展，要通过重构城市关系来向外拓展。如何重组城市关系？一个重要的抓手就是从环太湖城市圈寻求突破，因为这是一个通过地缘的接近而自然形成的多方位的城市圈。苏州是环太湖城市圈的核心：环太湖城市圈是环太湖文化圈、环太湖生态圈、环太湖旅游圈的重要载体，更是环太湖区域共同市场的重要载体和长三角区域经济一体化的重要枢纽，而苏州在环太湖城市圈中处于特殊的地位，肩负重要的责任。苏州市场体系可行性分析报告5叶予舜二○一二年九月一日星期六苏州旅游酒店出租率及平均房价2006-2010年旅游酒店出租率苏州旅游局统计数据显示，2010年苏州旅游酒店平均出租率为53.33%，其中五星级酒店出租率为54.22%，四星级酒店为52.40%,20062007200820092010平均出租率60.8954.6948.7944.5753.335星65.8158.0148.3646.1854.224星59.2352.7043.9241.5752.403星61.4058.3152.2146.7254.272星57.9754.0449.3747.0149.52非星级61.4952.5753.2345.0153.672006-2010年旅游酒店平均房价苏州旅游局统计数据显示，2010年苏州旅游酒店平均房价为350.00元/间·天，其中五星级酒店平均房价为544.28元/间·天，四星级酒店为298元/间·天。20062007200820092010平均房价352.76346.38358.17340.57350.005星573.14539.00571.45519.44544.284星381.14383.39325.65308.03298.223星257.00236.95226.86212.89200.522星185.93184.10157.71143.01144.89非星级411.69415.21462.44377.35412.41苏州星级酒店（按星级）统计表苏州市场体系可行性分析报告6叶予舜二○一二年九月一日星期六星级酒店总数五星级四星级三星级二星级客房总数床位数1592349652225,54141,183苏州星级酒店分市区统计表全市市区吴中区常熟市张家港昆山市吴江市太仓市酒店数15968191915241914五星级2310143222四星级4923663593三星级65288761347二星级227423442总客房25,54112,0412,4233,2032,2703,6502,6611,716苏州市场体系可行性分析报告7叶予舜二○一二年九月一日星期六酒店管理市场区分对苏州周边酒店的调查及分析一、基本情况（一）酒店基本情况苏州市的酒店业发展态势良好，前景广阔，特别是度假区，这跟苏州市这一国家旅游城市相匹配的，由于旅游集散地人群集中，这给酒店业带来了很好的发展前景。其中观光旅游客占38.1%，商务客占38.1%，零星散客占48%，政府接待占19%。0%10%20%30%40%50%观光旅游客商务客零星散客政府接待在餐饮部、客房部、康乐部几项中，酒店主要的营业收入来自餐饮部的占52.4%，来自客房部的占42.9%，来自康乐部的占4.8%.（二）酒店员工基本情况对酒店员工来源的调查中，我们发现专业毕业的服务人员相对较少，其中苏州本市占25%，外来打工者占41.7%，苏州市职业学校旅游专业的毕业生占苏州市场体系可行性分析报告8叶予舜二○一二年九月一日星期六20.8%，苏州本地应征劳动力占12.5%。酒店一般认为其从业人员的合适年龄如图，不同部门的分布也有差异。其中客房部人员分布为20岁左右的女性占42.9%，30岁左右的女性35.7%，40岁左右的女性7.1%，少数是年轻男性14.3%。20-25,13.30%25-30,60%30-35,26.70%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%20岁左右的女性30岁左右的女性40岁左右的女性少数是年轻男性对酒店员工的流动率，统计如下：5%10%15%餐饮部22．2%55．6%22．2%客房部37．5%50%12．5%酒店员工频繁流动会对你们管理部门产生影响吗？对这个问题的回答结果如下：苏州市场体系可行性分析报告9叶予舜二○一二年九月一日星期六0%10%20%30%40%50%60%会，影响很大没什么影响有影响，但影响不大你认为目前酒店服务员的薪水：800—1000元1000—1200元1200—1500元1500元以上033．3%66．7%0目前酒店服务员职业生命力不强的原因：外来工的冲击缺少吃苦耐劳的精神工资不高低人一等吃青春饭文凭低5．9%41．2%35．3%0．0%17．6%0．0%你们酒店目前最缺哪一类员工？部门经理主管领班服务员09．1%18．2%72．7%（三）员工素质：关于能力与技能在访谈中，酒店的基本倾向是素质和能力是主要的，而对服务技能则是排在第二位的，为什么呢？苏州市场体系可行性分析报告10叶予舜二○一二年九月一日星期六礼节礼貌沟通能力交际能力应变能力英语口语能力酒店服务基本技能23．8%19%9．5%21．4%14%12%在另一个问题中，你认为酒店基层服务员应具备什么素质要求时服务技能服务礼节服务程序处理投诉管理能力27.6%34.5%31%6.9%00%5%10%15%20%25%30%35%40%服务技能服务礼节服务程序处理投诉管理能力反映出酒店对基层服务员的素质与对学生的素质期望是一致的。酒店最看重的是什么？学历性格年龄服务技能服务意识仪表仪容职业道德创造精神2.90%2.90%8.60%17.10%31.40%17%14%5.70%苏州市场体系可行性分析报告11叶予舜二○一二年九月一日星期六0%5%10%15%20%25%30%35%学历性格年龄服务技能服务意识仪表仪容职业道德创造精神酒店最看重不主要是技能，而是服务意识。社会上招聘来的新餐厅服务员一般在上岗后多长时间能独立对客服务？一星期半月一个月三个月9.10%63.60%18.20%9.10%从旅游学校招聘来的新餐厅服务员一般在上岗后多长时间能独立对客服务？一星期半月一个月三个月25%37.50%25%12.50%9.10%25%63.60%37.50%18.20%25%9.10%12.50%0%10%20%30%40%50%60%70%一星期半月一个月三个月社会招聘学生苏州市场体系可行性分析报告12叶予舜二○一二年九月一日星期六这说明对服务员来说短暂的培训就可上岗，熟能生巧，做得多了，自然熟了，而一个人的能力是在短期内难以形成的，所以从技能来说，缺乏核心的不可替代的技术是服务员的共同特点，因此，酒店服务与管理专业要着力在能力培养上下大功夫。而这一能力培养，只能在工作过程中形成，传统的三段式课程结构只能训练技能而无法生成能力。（四）关于培训和晋职关于培训你们酒店经常对员工进行培训吗？经常偶尔有几次基本没有90.90%9.10%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%经常偶尔有几次基本没有对新员工的培训，本酒店采用的方式是以老带新酒店培训部集中培训前面两者相结合38.50%23.10%38.50%苏州市场体系可行性分析报告13叶予舜二○一二年九月一日星期六以老带新39%饭店培训部集中培训23%前面两者相结合