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融侨沙区锅炉厂项目前期市场分析报告目录第一篇项目地块分析篇第二篇沙坪坝区房地产市场分析篇第三篇2005年房地产市场政策篇第四篇重庆市房地产市场分析篇项目地块分析篇项目解读项目区域位置图本项地块为原重庆锅炉总厂，位于沙坪坝区小龙坎正街331号，其土地总面积约65211平方米（97.9亩）(规划用地及拆迁红线围合范围)，其中规划建设用地约47560㎡,居住区小公园用地约5532㎡,规划道路用地约12119㎡。指标如下：地块编号面积(㎡)规划用途容积率建筑密度土地级别J13/01约42228商住≤3.528%商业5级住宅5级J12-2/01约374二类居住≤2.540%J10-5/01约4958社会停车库按规划要求按规划要求项目位于石碾盘中心地段，地势平坦，交通四通八达，环境清幽，其周边生活配套也较为完善。该项目将以沙坪坝商圈为依托，其具备了打造高档社区的潜力。目前处于前期拆迁的准备工作，预计明年初将动工兴建。地块现状照片项目周边配套■交通配套：218路：张家湾→石碾盘→建专239路：陶瓷市场→石碾盘→白鹤岭464路：回龙湾→石碾盘→汉渝路467路：九坑子→石碾盘→瓷器口472路：陈家坪→石碾盘→火车北站803路：中梁山→石碾盘→重大807路：兰花小区→石碾盘→重纺厂843路：华龙小区→石碾盘→瓷器口9853路：上桥→石碾盘→重大133路：高滩岩→石碾盘→龙湖西苑208路：都市花园→石碾盘→富悦花园209路：珠江花园→石碾盘→井口237路：都市花园→石碾盘→庆丰厂279路：回龙坝→石碾盘→朝天门211路：西物四路→石碾盘→白鹤岭219路：新桥→石碾盘→牛角沱262路：都市花园→石碾盘→朝天门213路：中梁山→石碾盘→建专18路公交线路临近该项目，分别覆盖沙坪坝区、南岸区、渝中区、大渡口区、九龙坡区、渝北区、江北区等。从目前的道路情况看，交通为单向循环四车道，车流量较大车行缓慢，主要缓解天星桥、陈家湾至小龙坎双向车流，交通压力较大。项目周边道路实景■教育、就医配套项目周边教育配套齐全，其中天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学等临近本案，享受沙区就学优势。项目周边医疗配套也非常成熟，临近有蓝天医院、沙坪坝第三人民医院等。目前八中录取线以下赞助费3~3.5万起。项目周边学校医院实景■生活配套该项目周边有金龙玉凤大酒楼、南港酒楼等饮食娱乐设施。区域沿街部分为商业服务系统，有中小超市、干洗店、邮政所、储蓄点及自助银行、美容美发、影碟店、书吧、酒吧、茶吧、照相馆、家电店、装饰店、中餐店、水果店、天星农贸市场……。由于项目地处石碾盘独特位置，生活配套可辐射到沙坪坝中心商业圈、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套区，本案离三个商业配套中心仅一站距离，生活配套极其完善。项目周边生活配套实景■太极集团·西南制药三厂由于本案地块临近西南制药三厂，其制药车间会给本案带来一定负面影响，但据调查，该厂预计在三年后会有搬迁的可能，因此搬迁后负面影响将不在存在，而且能为本案后期用地带来契机。西南药业股份有限公司成立于1950年，是中国化学医药重点企业、全国麻醉药品定点生产厂家，作为国内第二家医药上市企业，在2002年通过资产重组，加盟太极集团。该公司占地12.8万平方米，设有７个制剂车间，一个药物研究所。具备九个剂型的生产能力，拥有药品生产批准文号品种400余个。主要生产粉针剂（青霉素类、头孢菌素类）、冻干粉针剂、大容量注射剂、小容量注射剂（含激素类）、口服固体制剂（片剂、胶囊剂、颗粒剂）等等。链接：制药业主要排放有毒有机物，如侧链脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各类酸、碱物质，还带有头孢类抗生素残留物。其污染主要来自于制药废水，此类废水成份复杂，有机物含量高、分子量大、水中的有毒物质和抗生素类对生化处理的菌种有很强的抑制作用。西南制药三厂实景在本案看到的药厂车间■结论：该项目地理位置独特，地块周边有成熟的交通环境，18条公交线路为该项目营造了一个便捷的交通体系。区域商业配套完善，有成熟的社区环境，生活便利性突出，故该地块居住环境价值较高，且距离沙坪坝商业中心、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套仅一站距离。临近本案的天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学、蓝天医院等等，营造了较好的就医就学环境。但本案基地周边的军事管制区限制了建筑高度，西南制药三厂存在一定的污染隐患，小龙坎正街的车流量为出行带来交通压力。因此，从项目的立地条件看，本案地理大位置较好，“离尘不离城”的小区域环境更加适合居住社区的开发，具备打造高尚社区的优越条件。项目SWOT分析Strength优势分析S1:项目位于沙坪坝商圈中心的边缘地带，交通极为便利，居家环境较好，真正做到“离尘不离城”。S2：依托沙坪坝商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。S3：购买本项目的产品，原则上，其子女可入读八中及天星桥小学。Weakness劣势分析W1:本项目处于沙区商圈边缘板块，石碾盘板块周边大型配套相对较为欠缺，虽车水马龙，但难以聚集人气。该板块只起到了沙区与其他主城区牵线搭桥的作用。W2：该项目旁边的制药厂将会是其产品推广的一大障碍。Opportunity机会分析O1:本项目所在板块竞争楼盘较少，离重庆重点中学八中较近。将可把教育概念带进本项目。O2：沙区消费力较强，但该区域缺乏特点鲜明，品质高的物业。Threat威胁分析T1:本项目地块所属寸土寸金的沙区，又以较高价格拍卖所得，高昂的成本压缩了本项目的利润空间。如何做到利润的最大化，而又能让楼盘价格被市场所接受？T2：由于该项目所在地其特殊性，其产品将会被限高。在某种程度上减小了产品规划设计的空间。T3：该板块与相临的凤天大道相比，居家氛围明显不足，凤天板块新增项目较多对本项目构成了强有力的威胁。T4：政策的不确定性？项目定位建议产品定位高端实现项目利润最大化“定位不在定位对象本身，而是在消费者心底，是在消费者的大脑中占据一个合适的位置，一旦这个位置确立起来，就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时，首先考虑某一定位于此的事物。”本项目不管是基于沙坪坝区强劲的消费力，高品质楼盘的稀缺性及本项目地理位置的独特性（所在板块石碾盘毗邻沙区行政中心与居住区的凤天大道），不论是考虑增强自身竞争力，还是面对高昂的地价成本问题，产品定位于高端市场之可行性较高。而如何体现产品的差异化及吻合市场需求将是未来市场定位之重点。客层及客源的准确定位将有利于产品定位。客层客源定位目标客户群定位——中产阶级高级白领一族（房地产、摩托车工业及外资企业高级管理层）政府机关中高级干部本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）区县豪客外地来渝投资客崇尚沙区文化教育氛围客群区域医院学校从业人员户型以舒适性两房及三房为主由于本项目定位于中、高端消费群体，结合重庆的经济发展水平以及人群生活特性。应适当以舒适性的二房及紧凑性的三房为主，而二居室又是一种承上启下、灵活多变的户型。自住时单身、三口可住，两代也能凑合。投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。从生活的实用性上讲，三居室仍然是市场供应主力户型。三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在90-110平方米。户型面积以两房70㎡-80㎡三房90㎡-110㎡随着房价节节攀升，楼盘户型越来越紧凑已是一个发展趋势。从近期沙区定位于高端市场的一些品质楼盘开盘所推户性的面积以及消费者所青睐的户性中可以看出，二房户型较以舒适性为主，主力面积段多为70㎡-80㎡左右，另增加一些60㎡左右紧凑性的二房。而三房主力面积却控制在90㎡-110㎡左右。另增加120~130㎡左右的大三房，如增加一个功能房或则增加25㎡的空中花园增加其卖点及品质感。物业形态定位板式小高层（电梯房，以一梯三户为主，平均18层）户型配比设想60~80平方米两房占30%90~110平方米三房占50%120~130平方米大三房占10%130~150平方米四房及五房占10%以高智能化、高物管服务、高节能化全面超越周边楼盘。定价策略“低开高走”综观重庆市楼盘开盘，占绝大多数的楼盘定价策略都是“低开高走”。这与重庆消费群体特殊的消费意识不无关系。“低开高走”的定价策略优势主要体现在以下几个方面：1.便于快速成交，促进良性循环。价廉物美是每一个消费者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。但客户在对产品进行了解，确认事实后，便很容易成交，这不但意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，以良好的精神状态开展日后的工作，此外大量的客户上门，即使没有成交，也会营造出现场热烈的气氛，创造楼盘良好的形象。2.每次调价能造成房地产增值的假象，给前期购房者以信心，从而能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲，促使其产生立即购房的想法。3.便于日后的价格控制。低价开盘，价格的主动权在发展商手里。当市场反映热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面。当市场反映平平时，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下，静观市场的反应。4.便于资金周转，回笼。有成交便有资金流如入，公司的运转才能形成良性循环。价格定位（按套内面积计算，暂定以2006年9~11月为入市时间）均价：3880元/平方米目前项目可参照价格为：升伟·新天地3700元/平方米、雅豪丽景3500元/平方米。本案以3600元/平方米为现实基准价，按重庆年度8%增幅计算，2006年11月入市均价可实现3880元/平方米。可实现均价：4275元/平方米在入市均价3880元/平方米基础上，打造高档楼盘，预计将为项目带来约10%的品质提升指数。本案独特地理位置及成熟社区配套，便捷的交通体系，以及“离尘不离城”的优越立地条件，为本案提升价格空间创造了有利条件。产品独具创新的设计概念，高智能化、高物业管理、高节能配套等高品质建筑规划设计，为本案提升价格创造了第二条件。融侨开发商品牌延续，为本案打造品质楼盘奠定了基础，是项目提升价格的第三因素。注：参考个案详表见附件年度2~4季度为入市最佳时间入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场。除尽量避开6、7、8月传统楼市淡季之外。其他月份的开盘良机可以借助政策的利好信息或者房地产市场利好的发展趋势。任何事物的发展都有其两面性，没有绝对的好与不好，一切应以自身的特点及市场为基准。重庆主城区商品房（住宅）销售面积走势图050100150200250300350系列1151.8158.6144.3178.799.1186.9170.4265.3182.8286.2216.7316.5300.3318.4217.1256226.7249.7197.52001年1季2001年2季2001年3季2001年4季2002年1季2002年2季2002年3季2002年4季2003年1季2003年2季2003年3季2003年4季2004年1季2004年2季2004年3季2004年4季2005年1季2005年2季2005年3季推广及营销策略略小结：项目运作的成功与否固然有多种因素，但产品创新是最重要的一环。本项目机遇与挑战并存，如何尽可能的规避风险及实现企业利润的最大化将来源于准确的市场（客层.客源）定位及产品定位再辅以专业化的包装及营销推广使该项目获得最大化的成功。项目总结根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着健康稳步向上的趋势发展。未来1~2年内房地产价格的增长幅度虽然不会出现2004年的大幅提升，但稳步增长的势头是显而易见。沙坪坝区中心板块历来市场供应不足，价格成长受到楼盘供应影响，增幅较缓。但并非沙区不能承受高价楼盘，从典型个案“欣阳广场“来看，早在2000年就已经把销售单价提升到了建筑面积2800元/平方米，也就是套内面积单价接近3400元/平方米，其销售情况一直看