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襄阳市2012年房地产市场状况及2013年市场趋势分析襄阳市2012年度房地产市场分析报告及2013年发展趋势分析襄阳住宅与房地产信息网2013年元月襄阳市2012年度...1房地产市场分析报告...1及2013年发展趋势分析...11、经济运行环境...-1-2、房地产市场运行分析...-3-2.1房地产市场投资情况...-3-2.2房地产土地供应...-5-2.2.1每月土地供应分析...-6-2.2.2按土地区域分析...-7-2.2.3按土地性质分析...-9-2.2.4普通商品住房用地一览表...-9-2.2.5重点土地动态...-14-2.3商品房新增批准预售分析...-16-2.3.1预售面积与预售套数分析...-16-2.3.2各区域新增预售分析...-17-2.3.3商品住宅新增供应分析...-20-2.4商品房销售分析...-23-2.4.1商品房销售套数分析...-23-2.4.2商品房销售面积分析...-28-2.5商品房房价分析...-33-2.5.1商品房销售均价分析...-33-2.5.2商品房各区域房价分析...-34-2.5.3房地产市场房价现状...-35-2.6商品房库存分析...-37-2.6.1商品房各业态库存分析...-37-2.6.2商品房各区域库存分析...-38-2.7二手房市场分析...-40-2.8与省内其他城市相比...-41-2.9与省外周边城市对比...-42-3、房地产购买力分析...-42-3.1购买群体...-42-3.1.1购买群体经济情况分析...-42-3.1.2购买群体分类...-44-3.1.3购买群体来源情况分析...-45-3.1.4商品房不同地区房价分析...-45-3.2购买力...-46-3.2.1购买力与面积关系...-46-3.2.2购买力与价格关系...-47-3.3购买结构分析...-49-3.3.1购买房屋地段分析...-49-3.3.2购买房屋类型分析...-51-3.3.3购买房屋户型分析...-51-3.3.4购买房屋面积分析...-52-3.4开发建议...-53-4、住房保障工作情况...-54-4.1保障房建设工作...-54-4.2保障房未来规划...-55-5、开发企业分析...-57-5.1开发企业项目分析...-57-5.2开发企业资金来源分析...-57-5.3开发企业人员构成分析...-58-5.4重点开发企业分析...-59-6、襄阳市（2011-2020年）房地产与城市规划发展方向...-61-6.1城市发展战略...-61-6.1.1城市规划范围...-61-6.1.2城市发展目标...-61-6.1.3城市发展总体战略...-62-6.1.4经济发展战略...-62-6.2市域综合交通规划...-62-6.3城市性质和规模...-63-6.3.1城市性质...-63-6.3.2中心城区人口与用地规模...-63-6.3.3中心城区空间布局...-63-6.4城市公共中心...-65-6.5中心城区居住用地与住房发展规划...-66-6.6商业中心规划...-67-6.7中心城区工业与仓储用地规划...-67-6.7.1工业用地...-67-6.7.2仓储用地...-68-7、2012年房地产市场形势总结与2013年市场展望...-68-7.12012年房地产市场形势总结...-68-7.22013年市场展望分析...-72-2012年襄阳市全市经济保持平稳运行，1—12月，全市生产总值达到2501.96亿元（其中市区生产总值达到1320.5亿元），完成固定资产投资1538.23亿元，其中房地产开发投资186.19亿元，各项经济指标稳步提升。在当前宏观经济保持稳定增长的带动下，房地产业也稳步发展，全年襄阳市市区商品房成交14773套，成交面积167.12万平方米，同比增长19.68%与11.81%；商品房销售均价5170.6元/平米，同比增长5.05%，较好的实现了房地产市场持续稳定的发展目标。随着招商引资力度加大、几大工业园的大量投入生产，将全面拉动全市经济的快速增长，襄阳市的经济基础将会越来越坚实。2013年1月7日，国务院批复了襄阳市的整体规化，城镇化建设进程的稳步推进,现代化区域性中心城市与省域副中心城市的“两个中心”定位，城区“两改”工作与“东津新城”建设正如火如荼进行，这些利好因素势必带来房地产业的持续稳定发展。1、经济运行环境2002年至2012年襄阳市GDP快速增长，至2004年以后，襄阳市生产总值连续九年保持两位数增长，经济处于良好上升发展时期，经济得到长足发展，2011年与2012年经济总值超过两千亿元大关，创十年来新高。2012年1—12月，襄阳市全市生产总值（GDP）2501.96亿元，同比增长12.5%，高于全省平均水平1.2个百分点。其中，第一产业增加值357.2亿元，同比增长4.7%；第二产业增加值1428.1亿元，同比增长15.9%；第三产业增加值716.7亿元，同比增长10.5%。市区生产总值1320.5亿元，同比增长11.5%。十年间，襄阳市城市发展迅猛，城市基础设施、基础产业和支柱产业等建设力度大，固定资产投资保持了较快的增长。近年来，襄阳市大力建设“两个中心”、“四个襄阳”，建设步伐加快，在2008年以后投资增长速度始终保持在40%以上。2012年，全市完成固定资产投资1600.1亿元，同比增长39.3%。市区全社会固定资产投资790.59亿元，同比增长43.7%。在全市固定资产投资中第一产业完成投资55.65亿元，同比增长27.8%；第二产业完成投资847.43亿元，同比增长32.1%；第三产业完成投资635.15亿元，同比增长53.4%。全市房地产开发完成投资186.19亿元，同比增长28.4%。2012年1—12月，全市实现社会消费品零售总额800.1亿元，同比增长16.1%；市区社会消费品零售总额394.74亿元，同比增长17.1%。全市地方财政总收入251亿元，同比增长32.5%；市区地方财政总收入达到178.87亿元，同比增长31.2%。城镇居民人均可支配收入17532元，同比增长14.2%；其中市区人均可支配收入19043元，同比增长13.1%。2012年1—12月，全市金融机构本外币存款余额达到1815.1亿元，比年初增加291.6亿元。其中，个人存款余额1115.6亿元，比年初增加188.7亿元。全市金融机构本外币贷款余额达999.2亿元，比年初增加178.9亿元，同比增长21.8%。2012年全年，全市经济保持平稳增长，同比增长12.5%；人均可支配收入同比增长14.2%，居民经济及消费水平有所提高，为2013年拉动内需、促进经济增长奠定了基础；社会消费品零售总额同比增长16.1%，消费增长对经济企稳回升有着极大的促进作用；房地产开发投资大幅增长，房地产开发企业对市场仍有高度信心，对项目持续投入力度依然不减。在2012年市场经济发展稳中有进的背景下，2013年房地产开发力度预计将保持稳定增长。2、房地产市场运行分析2.1房地产市场投资情况2012年1—12月，襄阳市全市房地产开发投资总额完成186.19亿元，较2011年同期相比同比增加28.4%。由下图可看出2010年房地产开发投资首次突破百亿，增长率高达92.3%，襄阳房地产市场迎来了高速发展时期。2011年与2012年开发投资增长率有所会稳，增长率保持在30%左右，表明襄阳房地产市场在经过一年火热之后，市场投资行为趋于理性。2012年房地产开发投资占全市固定资产投资的12.10%，2003年房地产开发投资占比为10.93%，投资占比增长幅度不大。从上图可看出，2003年至2012年房地产开发投资占比比较稳定，波动幅度不大。虽然襄阳市房地产开发投资在量上有大的突破，但是占固定资产的比重还没有太大的变化，表明襄阳房地产市场发展还并不充分，市场仍具有较大发展潜力。施工面积与新开工面积2002-2012年襄阳房地产施工面积呈增长趋势，2009年施工面积大幅增长，同比增长45.1%；2011年施工面积突破千万方，达到了1193.5万方，同比增长40.9%；至2012年，襄阳市全市房地产商品房房屋施工总面积1418.7万平方米，同比增长18.9%。其中，商品住宅房屋施工总面积1166.7万平方米，同比增长17.3%，占总房屋施工面积的82.24%。商品住宅中90平米以下房屋施工面积192.3万平方米，同比增长29.2%，而2011年90平米以下房屋施工面积与2010年相比同比增长23.3%，今年全市中小户型的商品住宅开发力度加大，提高中小套型普通商品住房供应，有效支持了合理自住和改善型需求；90—140平米之间房屋施工面积809.9万平方米，同比增长27.30%；140平米以上房屋施工面积164.5万平方米，同比减少21.6%，在普通商品房住房供给加大的背景下，大户型住宅开发力度相对减弱。办公楼、商业营业用房与工业厂房施工面积252万平方米。商品房施工主要以住宅物业为主，表明襄阳房地产市场以商品住宅市场为基础，住宅物业市场较为活跃，办公和商业物业发展较为平缓。2012年1—12月，全市商品房新开工面积650万平方米，与去年同期相比有0.8%的增幅，新开工面积保持稳定。而2011年较2010年相比新开工面积同比增长40.4%，由此可见，2012年房地产新开工面积增长幅度有所减弱。其中，商品住宅新开工面积550.6万平方米，同比增加5.4%。商品住宅中90平米以下新开工69.8万方，同比减少0.9%；90—140平米房屋新开工面积406.3万方，同比增长69.37%；140平米以上房屋新开工面积74.5万方，同比减少35.3%。办公楼、商业营业用房与工业厂房新开工面积99.4万平方米。竣工面积与商品住宅竣工套数2002-2012年，襄阳市商品房竣工面积超过两千万方，除2004年与2005年之外每年都保持稳固增长，至2012年，襄阳市商品房房屋竣工总面积367.3万平方米，同比降低14.6%。2012年竣工面积同比降低14.6%，而2011年与2010年相比同比增加51.9%，今年房屋竣工速度有所减慢。其中，办公楼、商业营业用房与工业厂房竣工面积66.6万方；商品住宅房屋竣工面积300.7万平方米，同比下降19%。今年全市，商品房房屋竣工面积中不可销售面积4.5万方，同比增加2.9%，拆迁还建房屋、统建代建房屋与公益设施房屋的建筑面积的增长，表明拆迁后居民的居住环境有所改善，物业办公条件有很大改善。2012年1—12月，全市商品住宅竣工套数20026套，同比增幅65.9%。其中，90平米以下住房竣工3805套；90—140平米住房竣工12415套；140平米以上住房竣工3806套。（这一段去掉，2012年1-12月的住宅竣工套数没有）（小结）2012年，全市商品房房屋施工面积大幅增长，同比涨幅18.6%，新开工面积增长较为平缓，同比增长0.8%，2011年房屋未竣工交付结转到2012年继续施工的房屋面积较多。商品住宅中90平米以下房屋施工面积同比增长29.2%，144平米以上房屋施工面积减少21.6%，一增一减表明近两年全市普通商品住房的开发力度加大，提高了中小户型住房供应，坚决执行房地产调控政策。商品房房屋竣工面积同比减少14.6%，项目竣工面积下跌表明去年一年项目投资、建设势头有所减弱，使得项目建设进度有所减缓。2.2房地产土地供应2012年1—12月，襄阳市市区（樊城、高新、襄城、襄州）共出让土地307宗（包含普通商品住房用地、商服用地、工业用地、机关团体用地、仓储用地、批发零售用地、保障性住房用地、公用设施用地），土地面积1418万方，土地出让与划拨价款达到85.87亿元。2.2.1每月土地供应分析从上图中可看出，2012年下半年土地出让情况总体好于上半年。1月市区共供应土地15宗，成交面积95.87万平方米，土地成交总金额1.99亿元，包含3宗普通商品住房用地。2月土地供应成交宗