西安市房地产市场分析报告

海口市房地产市场报告1西安市房地产市场报告海口市房地产市场报告2一、城市背景1、城市概况西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。海口市房地产市场报告33、西安城市规划及未来发展前景3.1、西安城市性质西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。3.2、城市功能结构、布局西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。海口市房地产市场报告4二、西安市房地产市场发展概述1、西安市房地产市场发展历程城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。①80年代中期－90年代初期随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。②90年代初期－90年代中期当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现的尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。③90年代中期－90年代后期时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。④2000年－2004年时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民海口市房地产市场报告5购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。⑤2006年起到未来3－5年时间时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。2、西安房地产市场整体发展情况2.1、2002-2006年西安市商品房开发情况0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.00全社会固定资产投资总额(亿元）房地产开发投资额（亿元）全社会固定资产投资总额(亿元）287.70338.15479.00640.40835.101,066.62房地产开发投资额（亿元）67.4279.37124.82169.67225.23285.76200120022003200420052006西安市固定资产投资与房地产开发投资情况比较分析：总体来看，近年来西安市固定资产的投资走势呈块快速上长的趋势，在此过海口市房地产市场报告6程中占有主导地位的房地产开发投资额的投资增速也呈现连续的大幅增长，由2001年的67.42亿元增加到了2006年的285.76亿元，6年间翻了4.2倍。分析：①在西安高速增长的房地产投资过程中，住宅的投资额占据了绝对的主导地位，也是西安房地产投资高速增长的最主要的推动力。②商业地产的发展主要是伴随住宅市场的发展而发展，近年来西安商业地产的投资随着住宅市场的发展也呈现出连续繁荣的景像。③相比住宅和商业地产的持续增长不同，近年来西安办公地产的投资在呈现出“∧”字型结构，在经过了2003至2004年的高速增长后，投资走势表现为连续下降的局面。050100150200250住宅投资总额商业投资总额办公楼投资总额其他投资总额住宅投资总额53.2978.3897.06155.42206.15商业投资总额6.716.4827.6434.6443.95办公楼投资总额6.3212.9317.7211.439.5其他投资总额12.61720.9823.7426.1620022003200420052006西安2002-2006年房地产投资情况海口市房地产市场报告70100200300400500600700新开工（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）新开工（万平方米）164.82195.73302.97541.41524.02622施工面积（万平方米）183.51212.34320.6537.04498.78538.9竣工面积（万平方米）187.88236.97286.64524.67500.61470.61销售面积（万平方米）205.77227.91329.16488.16460.62621.52001年2002年2003年2004年2005年2006年2001-2006年西安市房地产开发情况分析：从上图可以看到，从2001年到2004年西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积都处于连续的高速增长状态，直到2005年随着国家抑制房地产过热的宏观调控措施的出台，西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积全线下降。2006年，西安市的商品房除竣工面积外，新开工面积、施工面积和销售面积重新呈现出全线大幅上升的态势，三项数据分别比2005年增长了18.7%、8.0%和34.9%。这表明，西安市的房地产市场需求较为强烈，在经过了2005年的短暂调整之后，2006年商品房的开发和销售重新回暖，特别是销售面积的大幅增加说明了西安房地产市场的刚性需求较强，即便是在2006年作为宏观调控的落实年，也没能阻止这种刚性需求的释放。海口市房地产市场报告82.2、商品房销售市场分析西安市历年商品房销售面积走势0100200300400500600700-0.100.10.20.30.40.50.6销售面积(万平方米)增幅销售面积(万平方米)205.77227.91329.16488.16460.62621.5增幅10.80%44.40%48.30%-5.60%35%200120022003200420052006分析：从上图可以看到，除2005年受宏观调控因素影响，商品房销售面积呈现一定的下降外，其它各年商品房的销售面积都呈现出较高幅度的增长，特别是2006年，商品房销售面积在经过了2005年短暂调整之后，2006年的市场需求表现为强烈的回升，这显示西安房地产的需求市场以刚性需求主。2.3、商品房销售均价分析西安市历年住宅销售均价情况05001000150020002500300035000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%西安市住宅历年均价(元/平米)增长率(%)西安市住宅历年均价(元/平米)268227492836297530983258增长率(%)2.17%2.50%3.16%4.90%4.13%5.16%200120022003200420052006海口市房地产市场报告9分析：从上图可以看到，近年来西安市商品住宅的销售均价逐年上升，增长速度也在逐渐加快，但其增长幅度与全国多数震城市相比都较为有限，从2001年到2006年，年均增长幅度为3.67%，历年房价的总体走势表现为“稳中有升”。3、西安城市各区域住宅市场特色及市场表现3.1、西安各区域住宅市场分析①北区住宅板块a、市场供应自2003年以来，每年以20%以上的速度递增，占据西安市房地产开发市场的领导地位。07年开年以来，城北板块地产市场继续保持着往年旺盛的活力，开发建设量继续全市各城区之首。b、市场销售城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；c、价格行情城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情况来看，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，在西安市政府确定迁至本区域后，区域内楼盘已由最初均价3400元增至3800元，部分楼盘售价已超4000元。d、区域发展特点城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散。然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。2007年绿地集团、华荣集团等开发企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅速攀高，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北海口市房地产市场报告10地产持续而强势的发展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在快速形成。②城南区住宅板块a、市场供应：城南区的房地产开发量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的影响，市场开发速度放缓。城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，且居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展。b、市场销售07上半年，销售量全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然是市场购房者心目中的理想居住之地。由于城南发展相对成熟，所以