西安房地产市场分析与探讨

西安房地产市场分析与探讨西安城市建设综合开发管理办公室今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，住房二级市场与租赁市场的发展由于二手房市场未开放，影响了一定的发展速度，至于具体情况，一并分析与探讨如下：一、西安房地产市场供求情况分析1．西安房地产市场总体情况进入新世纪，西安市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。2、上半年西安宏观经济大势向好2001年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。到6月底，全市完成固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。3、房地产市场开发供应情况2001年上半年，西安市商品房完成投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％（见图l）。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％（见图2）；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。2001年上半年西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％（见图3）。分物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％（见图4），比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％（见图5）。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势（见图6）。4、市场销售上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％（见图7）。从上半年的市场销售情况来看，西安商品房销售从2000年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。5、新建住宅的供应和需求情况据有关资料显示，2001年上半年，西安商品房市场的供应主要以新建住宅为主，约占总供应量的83％。从市场需求来看，市场对商品房的需求日渐见旺，上半年，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售面积占商品房销售总面积的比例分别为：0．25％、9．63％、76．93％、13．19％（见图8），比去年同期分别增长-95．76％、6．36倍、49．04％、102．63％。公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售额占商品房总销售额的比例分别为：0．32％、17．39％、61．73％、20．56％（见图9），比去年同期分别增长-95．04％、5．97倍、63．51％、156．32％。通过调查可知，普通住宅的需求新建和二手房以六四开成，而商服房和办公楼类则主要以新建商品房为主。6、住房二级市场和租赁市场的发展情况开放住房二级市场西安走在了全国省会城市的后面。自从1999年建设部《关于已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》下发后，各地相继开放了房地产二级市场，最迟开放的省会城市也在今年4月份，而西安至今未能开放，主要是因为西安市放开二级市场要经过省级部门的批准，而市上开放二级市场的有关报告已递上去一年多了却没有定论，据分析最大的顾虑可能是害怕造成新的不平衡：因为房改房的售价（成本价已从当初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元）和地段及面积的不同，其中售价中可能相差数倍甚至十几倍，从而在分房之外在二级市场又造成新的贫富不均。当然还有其它方面更多深层次的原因。我们在这里就不—一详述了。目前，西安有可供出售的公有住房30万套，按每套60平方米、每平方米1000元计算，交易可达180亿元，按照一般的规律，二级市场住房的销售能带动三分之一的商品房的销售，也就是说，这30万套旧房如果能流通，就有可能引发10万多套新商品房的销售，这将对西安房地产市场的持续、健康发展的作用是非常明显的。近两年来，西安房地产租赁市场发展较快，无论是从量上，还是从质上，都有了实质性的进展。根据西安房地产信息网上收到供求信息分析，西安市二手房市场上半年总信息量比去年同期增长了7．89％，在二手房租赁市场中，出租信息占总信息量的21．21％，求租信息占总信息量的24．15％，出售信息占总信息量的18．4％，求购占总信息量的36．24％（见图10）。其主要呈现以下特点：普通住宅是二手房市场的主体，二手房租售情况在五城区的分布情况趋于均衡，城内和城南的二手房被广大市民所看好，出售、出租信息量增长平稳，而求购、求租信息总量增长较多，且增长较快，使租赁市场供求矛盾趋于缓和，售卖市场供求矛盾加剧。7、货币化分房和住房金融西安的住房分配货币化已按照国家的政策开始执行，起步较晚，进展较快。近两年来，关于货币化分房的各项政策法规已逐步完善，住房信贷也取得了不小的进展。6月26日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”。同时《通知》还对于商业银行发放个人住房贷款提出要求，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值（抵押比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。以上这两项主要要求都对于开发商资本运营的能力提出了更高的要求。那些实力不足或想着以小博大的开发企业（特别是项目刚开始运作的）将不得不面对一定时期内的资金压力。《通知》的出台可以说是提高了房地产业进人的门槛，也可以说是进行了一次行业的清理，它使得部分市场资金得以施展身手，以弥补银行借贷资金的限制与部分企业自有资金的不足，进一步增强有实力企业的整体竞争实力，并且，房地产企业上市与房地产金融证券化也将会加快进程。但就西安目前的货币化分房来说，由于牵扯到一系列政策等问题，步伐还比较慢。在住房金融的支持上面，也由于相关手续多、办事效率低等的影响，发展速度受到了一定程度的影响。二、商品房价格走势分析上半年西安商品房平均销售价格3351元／平方米，比去年同期增长19．59％。分物业情况看，普通住宅增长平稳，商服房类略有下降，办公楼类和公寓别墅类商品房均价涨幅超过15％。具体表现为：与去年同期相比，商品房均价较去年同期上升19．59％，普通住宅类商品房较去年同期上涨了9．71％；办公楼类较去年同期上升26．49％，公寓、别墅类较去年同期上涨16．46％，商服用房类较去年同期下降5．36％（见图11）。今年上半年西安商品房市场价格与去年同期相比总体上呈现强劲上涨的态势，表面上看，涨幅确实较高，但仔细分析其原因，可以发现，上涨的主要原因是由于上半年西安商服用房和办公楼商品房销售增长较大，其价格在总价格中所占权重增加，拉动总体价格水平上涨明显。而分物业，普通住宅类仅上涨9个百分点，商服房还有所下降，办公楼类涨幅较高。上述具体现象，一方面是由于开发商成本的提高，表现在建筑结构、设施水平、物业管理水平等方面的改善；另一方面是居民收入和消费水平的提高，再加上西部大开发这一宏观因素影响。从这几个方面我们分析认为，上半年西安商品房价格的涨幅是合理的，也是正常的。预计在今后一段时间内，西安的商品房价格将逐步保持稳定，不会再有较大的涨跌，这是因为：一、住房分配制度的改革，使商品房市场需求在未来几十年内会保持一定的市场空间，而市场的供求关系是市场价格的决定性因素，因此商品房价格大幅下跌的可能性不大。二、国家已宣布取消了47项房地产税收，并决定在近年投入1700亿元人民币建设经济适用房，以满足低收人家庭购房，这将会在一定程度上抑制商品房价格的快速上涨。三、目前购房者中，以一些垄断行业及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因这他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军，入世后，这部分购房主力军有可能受到影响，因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。四是近两年来商品房销售的高增长有一部分是多年积聚能量的释放因素，其对商品房市场的作用将会逐步走向平稳。三、从宏观调控的角度拟采取如下措施1、坚持住房商品化方向，加快出台住房补贴的有关政策。去年，财政部公布今年将向在京中央和国家机关事业单位发放20亿元购房补贴资金，有消息说，中央20亿房补的发放，将给地方政府和企业的房补起到示范作用，西安要尽快出台有关住房补贴的政策，把刺激消费的工作落到实处。住房商品化是我国住房制度改革的根本方向和目标，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，才能实现住房商品化和需求市场化，使各种住房需求（除最低收入者由政府提供廉租房）都只能通过市场实现，这是启动住房消费的前提。2、增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制。住宅发展要走产业化、规模化、新型化的道路，增加科技含