宏观市场分析

目录一、宏观市场分析（一）中国商业经济发展状况分析（二）中国房地产经济发展状况分析（三）长江三年角洲未来十经济发展形势研究（四）商业与房地产产业发展之纽带关系（五）上海整体经济发展状况及趋势分析（六）上海市房地产市场分析（七）上海市商业房地产市场分析二、区域市场分析（一）南汇市场商业经济简介（二）南汇市场城市规划（三）南汇市场商业布局（四）南汇市场交通配套（五）南汇市场公建配套（六）南汇房地产市场综述三、国内产业化市场情况介绍（一）国内专业化市场项目调查情况——针对义乌、柯桥个案详细罗列市调信息（二）上海地区专业市场情况——针对上海地区类似专业市场的情况介绍一、宏观市场的分析(一)中国商业经济发展状况分析在世界经济复苏的形势下，2002年510户中国重点企业实现利润超过2800亿。其中实现利润超过百亿的行业是：电信、石油、电力、汽车、冶金、石化、烟草和轻工，合计实现利润2406.2亿元，占重点企业实现利润的85.6%。2003年将是中国经济发展中重要的一年，中共“十六大”提出了“全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面”的战略构想，中国经济将进入一个新的发展阶段。今年中国经济将添新动力,GDP可增7.5%。中国入世以来，一系列政策措施已经陆续出台或正在酝酿出台；一批实力雄厚的国内大型企业集团将加快国际化步伐；允许外资企业和民营企业购并国有企业的政策将为国有企业带来新的生机；全球制造业向中国转移的速度将进一步加快。汽车、住房等新的消费热点将促进消费需求的增长，预计2003年消费品零售额名义增长率可达到10.3％左右；外贸进出口有望继续较快增长，预计全年出口增长10％左右，进口增长9.5％左右，增幅均比2002年略有下降，但贸易顺差将略有扩大；经济的持续活跃将使社会总供求关系有所改善，2003年全年居民消费价格总水平有望由负转正，微涨0.5％；商品零售价格下降幅度逐步缩小，全年零售价格水平基本与上年持平。2003年中国宏观政策环境将更加宽松，有利于经济的适度快速增长。今年政府仍会坚持实施积极的财政政策，并将进一步发挥货币政策对经济增长的支持力度，继续发行特别国债进行大规模基础设施建设，银行对企业的信贷力度也将有所扩大。此外，税收政策、外贸政策、收入分配政策也将向有利于经济增长的方向调整。连续几年扩大内需的积极财政政策和稳健的货币政策效果正在积聚，国债投资建设的基础设施已经开始逐渐发挥作用，对经济的增长的促进作用将越来越大。据推测，人均GDP将首次超过一千美元大关。以下是一些中国经济发展趋势图：全国经济发展形势图一60000700007500080000820009000098000110000380003500018000200002500032000300002800002000040000600008000010000012000019951996199719981999200020012002第三产业增加值（亿元）国内生产总值（亿元）全国经济发展形势图二50005800620065007000720078008000020004000600080001000019951996199719981999200020012002人均GDP（元）从流通市场的表现看，2002年中国社会消费品零售总额突破400亿元，达到409.11亿元，同比增长8.82%；国际旅游发展迅速，2002年国际旅游创汇收入204亿美元，同比增长超过14%。全国生活水平指标图38004800510054005800620069007800010002000300040005000600070008000900019951996199719981999200020012002人均可支配收入（元）在诸多有利因素共同作用下，2003年中国经济仍将保持良好的发展态势,随着WTO效应不断显现在更大程度上推进中国经济的持续增长特别对于外贸会展和房地产等行业也给予更好的发展契机，从而给本项目带来了无尽的商业机遇．五角大楼世贸商城项目投身于如此之大背景,可以说是顺应时代大背景,占尽了天时，我们期待着它的开花结果．（二）中国房地产经济发展状况分析从1998年到现在，房地产一直保持20．6％的增幅，竣工面积增幅为19．6％，销售面积保持22．4％的增长速度。销售增长率大于竣工增长率，可见房地产高速增长是由于需求拉动，是理性的，增长的原因是因为“好卖”。2001年国内城市化率为37．6％，2002年城市化的水平达到39％，假若每年增长1．4个百分点，就会有1800万人进城。这些进城的人群初期会居住在城乡结合部，进城的人10年以后就有了购房的能力。这样，中国的城市化进程将为房地产提供旺盛的原动力。其次是旧城改造，很多地方城市改造的总量非常大，持续时间较长，为房地产提供了持续的发展后劲。住房制度改革的转制、房地产市场从计划经济到市场经济的转轨、从初级到现在具有一定档次的产品的转变等，都将直接拉动房地产市场，特别是住房制度改革为行业发展造就了千载难逢的机会。城镇化、旧城改造的加快，加上房改的继续深化，以及原有的住房需求，房地产市场快速发展没有理由发生逆转，今年完全有可能是一个黄金年。虽然房地产市场非常火热，但总需求还远远没有释放，未来发展必须要考虑农民进城。现在看来势头还是很猛的，对房地产市场的需求拉动很大。从目前的情况来看，居民住房需求存在较大发展空间，现在我们的人均住房面积是22平方米／人，而发达国家是30平方米／人，而且功能和品质也存在一定的差距；再就是主动需求，包括大量的拆迁、改造等，这种需求是刚性的；另外，还有城镇化建设的需求，每年需要1500万平方米，假若2020年我们的城市化率达到60％。这些需求的综合作用，房地产发展将会持续发展而不是下降。但有一个问题业内人士必须留意，那就是房地产开发有一定的周期性和时间，现在开发的产品可能几年以后才会销售，如果因为信息不对称，可能还会存在风险，只有性价比良好、贴近市场的房子才能造就有效的供需关系，推动市场健康发展。在经济全球化日益加剧的今天，在日益开放的经济体系中，每一个经济体的发展不仅与本国经济状况及政策有关，而且备受国际经济大环境的影响。加入世贸组织后，我国的房地产业将会直接面对国外强大对手带来的巨大竞争压力，这将极大地促进我国房地产业的发展。全国房地产开发投资额走势图2831382531063580401049026425773619951996199719981999200020012002房地产开发投资额（亿元）加入世贸组织以后，由于关税的总体下降，我国许多的社会产品要同国外产品竞争。这样各行业在竞争压力下，会更加积极地采用新技术，新工艺，改变产品结构，提高产品质量，降低产品成本，从而引致消费品价格的下降，居民的消费结构也会随之发生变化，使其用于住房等耐用品的消费增加。同时，随着关税的下调，用于房地产的建筑、安装、装修等进口材料的价格也将会大幅度下降。这样，一方面可以直接降低用进口材料的造价，另一方面迫使国内厂商改进技术和工艺，加强管理，降低成本，提高竞争力。建筑安装材料价格的下降必然使房地产成本下降，从而房地产价格也会下调。因此，房地产的有效需求会不断增加。房地产业发展状况是房地产投资的直接结果，它与社会经济的发展状况密切相关。现有的房地产是房地产投资存量的结果，而现在房地产投资又决定着房地产业的发展趋势。据统计，2001年1—11月份，房地产投资比上年同期增长了31.4％，全国商品房销售为8977.3万平方米，比上年同期增长26.6％，按“十五”计划，2005年我国城镇居民的人均住宅面积增加到22平方米，那么在“十五”期间要增加住房建筑面积2770万平方米，这是一个巨大的商机。我们从国内房地产投资的资金来源分析，国内房地产开发中，自有资金投入比例符合国际标准，但银行信贷比例较低，预售收入所占比例过高，而且资金来源渠道较少。从房地产市场环境的发展趋势来看，未来预售收入的获得越来越难，这就要求增加银行信贷的额度。但银行从风险管理的角度出发，又不可能将大量的资金投向房地产开发这一环节。这就为外资金融机构向房地产开发商提供短期信贷支持留下了空间。外国金融机构的进入将使我国房地产传统融资方式发生根本性的改变，企业债券、公司股票等众多金融工具将进入房地产市场，中外房地产开发商将有更大的选择空间。还有，外国金融机构成熟而规范的个人住房贷款和住房保险业务的理念，将影响和改变国内居民的购房方式及金融观念，从而引致居民消费和投资的增加。总体上看房地产业是健康的，中国房地产的形式可以概括为“高速发展，供需两旺”，在一定程度上带动了相关经济的发展使该产业的辐射效应得以加强，为本项目带来更大产业背景的支持也对本项目的整体规划和发展方向提出更高的要求。（三）长江三角洲未来十年经济发展研究21世纪是都市圈的世纪，都市圈之间的分工、合作和竞争将决定新的世界经济格局。尽快培育和形成牵引中国经济增长的大都市圈，是中国在经济全球化环境下赢得国际竞争的关键所在。中国经济需要“世界级”都市带的支撑。目前，我国已形成“三大都市带”，即长江三角洲都市带、京津唐都市带和珠江三角洲都市带。这三个区域经济是我国最具实力的地区，是共同拉动中国经济起飞的重要增长极。未来5—10年，随着洋山深水港和沿海大通道的建成，长江三角洲完全有可能更加紧密地融入世界经济体系的分工和循环，建成世界上人口最多和规模最大的大都市带。长江三角洲包括上海和隶属江苏、浙江的15个地级以上城市，是中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域。长江三角洲地区作为中国经济的最亮点，越来越受到海内外的瞩目。2002年这一地区以仅占全国1%的土地面积、5.8%的人口，创造了国内生产总值19105亿元，占全国18.5%；财政收入4046亿元，占全国22%；出口总额924亿美元,占全国28.4%。实现GDP占全国近1/5。长江三角洲地区的第三产业比重比全国高8.6个百分点。2002年，在国内生产总值中，15个城市第一、二、三产业的比例为5.9：51.8：42.3，第一产业比重比全国低8.6个百分点，第二产业与全国水平持平，第三产业高于全国8.6个百分点。15个城市中，上海、南京、舟山的产业构成呈三、二、一格局，其中上海市的第三产业比重高达51%。其余12个城市三次产业比重均呈二、三、一格局分布。其中苏州、绍兴两市第二产业比重达到58.2%和57.6%。上海作为长江三角洲的中心城市，起着引领这一地区经济发展的龙头作用。各项主要经济指标遥遥领先，稳居首位。2002年上海完成国内生产总值5409亿元，财政收入2202亿元，出口总额321亿美元，分别占该地区的28.3%，54.4%和34.7%，成为名符其实的领头羊，对长江三角洲地区的城市连动发展起着举足轻重的作用。党的十四届五中全会明确提出，建设以上海为龙头的长江三角洲及沿江地区经济带。这一跨世纪的伟大战略决策，被正式列入国家“九五”计划和2010年的远景规划在中国加入WTO的新历史背景下，积极应对全球经济竞争的挑战，进一步提升长江三角洲地区经济合作的范围和层次，加快区域经济一体化进程，这不仅对长江三角洲地区经济发展具有重要意义，而且对提升整个中国在全球的国家竞争力也具有十分重要的意义。如果说，在近20多年的世界经济发展进程中，中国是最具活力的增长点，那么已经保持多年、年均增幅高出全国3到5个百分点的‘长三角’经济区，就是其中的‘最亮点’，对于本项目而言依靠‘长三角’其独特及相对成熟的经济环境配合其强大的辐射功能增强项目的联动效应使项目经济效应充分加强。（四）商业与房地产发展之纽带关系全国一个引人瞩目的现象是：不少商业管理和运营集团跨行业投资房地产。三联集团、哈尔滨的东方集团大力进军地产市场。北京王府井开发了万博苑，国美开发了鹏润家园，华普集团开发了华普家园。他们的钱是从哪里来的呢？众所周知，商场、超市的经营能带来大量的现金流量。可以说：商业集团投资房地产，相当大的一部分资金来自于商业经营。商业经营的利润很少甚至于没有利润，但很多商家乐此不