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1遵义大森·鑫城项目市场分析报告至：遵义大森房地产开发有限责任公司2008年7月2前言：再次感谢业主及委托方给予我司机会，让我司能有幸参与大森鑫城项目商业部分的相关工作，结合我司以前对遵义市场的了解以及上次项目现场的实地考察，我司完成了初步的市场分析及项目定位方案，而项目内部规划建议及营销建议部分，将在下阶段提交。3主要内容第一部分项目市场分析第二部分遵义商业发展分析第三部分项目周边商业情况分析第四部分遵义整体商业判断4第一部分项目市场分析5城市发展——区位¾遵义是中国西部重镇之一，属长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。¾遵义市区南到省会贵阳市153千米、北距重庆市308千米。¾市域总面积30762平方公里，占贵州省总面积的17.46％。¾市区地形狭长，凤凰山镶处于城市中央，城市往南北快速发展。¾基本实现“南北拓展、东西贯通”的发展思路和构建100万人口的城市框架。¾带状发展的空间格局制约城市发展空间的拓展，在继续南北发展基础上将往东拓展。6遵义市作为贵州省市域面积最大的城市，其经济实力各项指标均列贵州省第二，仅次于省会贵阳市。遵义市的GDP总值、社会消费品零售总额、城市居民人均可支配收入，都只仅次于省会贵阳市。因此，贵州省已明确提出“加快发展黔北综合经济区”这一重大战略决策；遵义正处于黔北中心，是发展的重中之重。城市发展——经济地位遵义在贵州省的经济地位注：以上2007年全年数据，来源遵义统计局111093951751406093260.999264安顺市114115002861656636315.7616806黔西南州76724326101801571394.6618003铜仁地区99326707981940028435.6930369黔东南州111925308802188260387.626197黔南州111257759003005521300.439914六盘水市99625513013201169740.8226852毕节地区1134016546125663812732.3330762遵义市1278127938856964014354.488034贵阳市城市居民人均可支配收入(元)社会消费品零售总额(万元)国民生产总值(万元)总人口(万人)土地面积(k㎡)城市7经济发展预期目标¾2007年全市GDP为566亿元。¾规划十一五期间经济保持两位数增长。¾预计2010年，地区生产总值达到800亿元以上，人均生产总值达到1200美元以上。指标近期(2010年)远期(2020年)总人口770万人860万人社会发展目标城镇化水平40%50%国内生产总值800亿元2000亿元人均国内生产总值10000元21500元城镇居民可支配收入13000元27000元农民人均纯收入3500元6000元旅游收入31亿元170亿元经济发展目标旅游人口427.8万人1730.7万人国内生产总值年均增长12.5%以上全社会固定资产投资年均增长15%增长率社会消费品零售总额年均增长16%8经济现状人均国内生产总值情况405247385360623916743141711559318266-15.4%13.7%11.8%11.9%10.0%17.1%050001000015000200002003年2004年2005年2006年-0.2-0.100.10.2遵义市人均生产总值(元)中心城区人均生产总值(元)遵义市增长率(%)中心城区增长率(%)遵义全市国内生产总值年均增长率超过12%，经济增长速度超过了全国平均增速。但总体水平仍相对落后，2006年遵义市人均GDP只有6239元，不到全国平均水平的1/2。遵义市区（红花岗区、汇川区）生产总值占遵义市的35%，人均生产总值远高于遵义市，06年人均生产总值比遵义市全市人均水平高出12027元。人均GDP800-1300美元1300-8000美元8000-13000美元13000美元以上住房房地产阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段国民经济稳健发展，城市经济地位攀升表：人均GDP与房地产市场发育状况的关系根据目前人均根据目前人均GDPGDP的现状，遵义市住宅房地产市场处于起步的现状，遵义市住宅房地产市场处于起步阶段，中心老城区则处于阶段，中心老城区则处于快速上升阶段，快速上升阶段，未来发展空间较大。未来发展空间较大。国内生产总值情况29734939746510812413716112.2%14.8%10.5%12.7%14.3%17.6%01002003004005002003年2004年2005年2006年00.050.10.150.2遵义市国内生产总值(亿元)中心城区生产总值(亿元)遵义市增长率(%)中心城区增长率(%)9产业结构比23.4420.9939.2341.8240.4643.7132.8731.6936.135.326.4927.890%20%40%60%80%100%2003200420052006第一产业第二产业第三产业第二产业稳健发展，所占比重不断提高；第三产业发展缓慢，所占比重维持在35%左右。2006年，第一、二、三产业所占比重分别为20.99%、43.71%和35.3%。从三产业所占比重及发展趋势来看，遵义市目前处于工业化初期阶段。工业化进程的不断深化，将是其未来发展的主要方向。目前遵义的主导产业为冶金、电器、卷烟、酿造等产业，后续支柱产业为机械、化工、建材、食品加工等产业。“二、三、一”模式日趋明显。产业结构优化社会消费品零售总额76.24108.18122.24140.21165.4612.913.0014.7018.0141.890501001502002003年2004年2005年2006年2007年0.020.040.060.0社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)随着经济增长和人民生活水平的提高，遵义市社会消费品零售总额呈现快速增长的态势。2007全市实现消费品零售总额165.46亿元，比去年增长18.01%。商贸业发达，增长速度加快数据来源：《遵义市统计年鉴》10产业结构遵义市的第一产业强劲，产值排名第一；第二、第三产业产值仅次于贵阳市。数据来源：《遵义市统计年鉴》11产业结构•从三大产业所占比重及发展趋势来看，遵义市工业化进程不断深化，将是其未来发展的主要方向。•工业作为支柱产业，在遵义市的第二产业中所占的比重高达89%。•目前遵义的主导产业为冶金、电器、卷烟、酿造等产业，后续支柱产业为机械、化工、建材、食品加工等产业。•第三产业的发展相对缓慢数据来源：《遵义市统计年鉴》1.1遵义市国内生产总值12遵义市人口状况•2007年贵州省常住总人口约3975.5万人，其中遵义市占18.8%•遵义市户籍人口及常住人口均逐年平稳递增•遵义市中心城区现有常住人口约88.19万•规划到2010年，中心城区规模将达到80-100平方公里，常住人口将达到100万数据来源：《遵义市统计年鉴》《贵州省统计公报》13构建200万人口目标的确立目前遵义中心城市人口88万，规划在2020年构建200万以上人口的中心城市格局。注：规划信息均来自《遵义市城市总体规划》、《遵义市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》城市等级发生变化城市等级发生变化城市化进程加快城市化进程加快遵义市区向外扩展遵义市区向外扩展辐射力加强，城市性质将发生质的提升辐射力加强，城市性质将发生质的提升大量人口涌入城市，对房地产需求增加大量人口涌入城市，对房地产需求增加城市建设对土地需求加大城市建设对土地需求加大14十一五规划重点规划片区老城区南宫山片区忠庄片区南白（龙坑）片区董公寺片区高桥片区新蒲片区¾继续坚持“南北拓展、东西贯通、改造旧城、完善功能”的思路，高起点、高标准规划和建设遵义市区。¾重点发展完善忠庄、董公寺、南白（龙坑）片区，创造条件启动新蒲新区建设，进一步扩大建成区规模。15董公寺片区¾功能定位：以轻工业布局为重点，是一个相对独立的综合性片区。规划工业以无水污染或污染小的轻工业为主。¾人口与建设规模：人口规模8万人，用地规模5.05平方公里。¾规划布局：城区主要向南北、适当向东的方向发展，形成沿公路、铁路和城市干道拓展的组团带状集约高效城市用地体系。高桥片区¾功能定位：以居住、商贸为主，旨在“打造21世纪的新丁字口”。¾处于丁字口、遵义会议会址、凤凰山公园、市政府行政办公区一线的重要节点上，区位优势明显。交通条件优越，城市主次干道交汇于此，又紧临崇遵高速公路，地理位置重要。新蒲片区¾功能定位：以教育科研、会展商贸、生态居住为主，高新技术产业研发、生产基地，与中心城区功能互补的东部新城区。¾人口与建设规模：2020年规划人口总数为20万人左右。新蒲片区和新中、礼仪平庄片区今后可容纳35万人左右。¾规划布局：根据新蒲片区现状特征以及功能分布的要求，形成“两心、一轴、四组团、楔形绿化分隔”的规划结构。16老城区¾以凤凰山，丁字口为主体，包括了红花岗城区中心部分及遵义经济技术开发区的城区部分，这是城市中心。¾红花岗区要调整产业结构，优化用地布局，实行“优二兴三”政策；开发区要大力发展第二、第三产业，是高新技术产业布局的重点地区。南宫山片区¾功能定位：依托铁路站场发展，以仓储布局为重点，适当布局工业用地。¾人口与建设规模：规划人口7万人左右。忠庄片区¾功能定位：以居住、科研设计、商贸金融、文化娱乐、行政办公布局为主，规划为城市副中心。现状工业应逐步搬迁，最终形成一个以发展第三产业为重点的环境优良的片区。¾人口与建设规模：接纳中心区人口，规划人口在19万人左右。¾规划布局：依托贵遵公路和城市主干道――海尔大道发展，是实施重点发展战略的片区。南白片区¾功能定位：依托铁路、公路和现有城镇发展，是综合性片区，城市副中心。¾人口与建设规模：包括现状遵义县县城和龙坑镇镇区。规划人口23万人左右。17黔北区域中心枢纽作用将更突出规划建设新舟机场、渝黔高速铁路及杭瑞高速¾对外通达性提高，与外界联系更为密切。¾人流、物流、资金流更加快捷。¾区域中心地位得到提升，成为黔北地区枢纽。遵义市重庆四川铜仁贵阳18城市交通规划对外交通¾现状¾145公里长的贵遵高速公路和117.9公里的遵崇高速公路，连接贵阳、重庆。¾210国道和326国道在此十字相交。¾川黔铁路连接重庆、成都、昆明、上海、广州、北海等城市。¾规划¾公路：形成四纵三横三联两环的骨架公路网，县县通高速或高等级公路，遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。¾水路：建成乌江四、五级航道，赤水河茅台以下全部建成七级以上等级航道及配套港口码头。¾铁路：建设渝黔高速铁路。¾机场：建设新舟、仁怀机场。19高速公路规划杭州至云南瑞丽线开通后，遵义将有高速公路直达毕节（2010年建成）、铜仁（2012年建成）。规划建设四川泸州至贵州榕江高速公路，通车后直接将泸州、赤水、茅台、仁怀、遵义、都匀、凯里以4车道高速公路连接。20中心城区道路规划现状¾交通拥堵，城市道路用地不足，道路网络密度低，支路比例低。¾道路网布局结构不合理，碧云路“蜂腰”特征明显，丁字口形成“瓶颈”。¾公交枢纽规划和建设滞后，单向交通道路通行能力不足。¾长线路的城市基础设施、市政设施建设与高成本的城市维护费用压力。¾中心辐射区交通流量趋于饱满。¾混合交通严重。¾城市中心辐射区域过度开发，土地利用形态不合理。¾商业区、居住区过度集中，停车场建设严重滞后。21中心城区道路规划近期规划¾呈改造多、新建少的特点，中心城区西侧打通几处短隧道，具体为官井隧道（已竣工）、子尹路南沿线隧道、石龙西路隧道、南宁路隧道等。远期规划¾新建凤凰山南路、北路隧道，缓解城市东西向交通于丁字口的压力。22投资情况130.09160.83194.01216.77222.9616.0525.2423.7627.4135.560501001502002502003年2004年2005年2006年2007年-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%固定资产投资(亿元)房地产投资