西彭区域市场动态分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料区域市场动态分析一、项目所在地房地产市场总体供求现状市场宏观环境分析1、重庆市房地产宏观环境概述2、重庆市房地产市场相关政策分析3、房地产投资持续增长，与我市经济发展水平相适应4、施、竣工面积持续增长，房地产市场进一步成熟5、商品房销售量增长6、空置：住宅空置率较低，非住宅空置率超过“警戒线”精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、区域市场中观环境分析1、区域环境概述2、区域发展及前景预测三、区域市场微观环境分析西彭镇及周边区域市场在售楼盘调研一、市场宏观环境分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、重庆市房地产宏观环境分析近五年来，重庆房地产的总体形势是：房地产投资持续增长，市场秩序明显好转，交易更加活跃，房地产行业发展趋于成熟，逐步成为我市国民经济的支柱产业。随着城市建设的整体推进和城市整治开发步伐的加快，以及国家宏观政策对房地产业的“关心”，今年第一季度房地产开发以及房地产经济发展趋势良好，房地产业保持持续健康的发展势头。2、房地产市场相关政策分析近段时间，我国宏观政策集中出台，金融相关的紧缩政策，如存款准备金率和房地产开发项目资本金比例上调，土地控制政策——严格用地审批管理，对城镇拆迁进行适度控制。通过对目前我市商品房表现出来的特征分析，反映出我市房地产开发投资资金结构优于全国平均水平，房地产投资完成额与商品房交易额同步增长，商品房价格明显低于全国水平，房价和我市居民收入增长水平协调发展。通过以上因素可以基本判断我市房地产市场仍处于稳定健康的发展阶段，国家调控政策的影响更多是一种预警和引导。作为正在发展的直辖市，重庆的经济建设仍然为重心，宏观政策的调控对我市所起到的更多是支精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料持建设作用。从重庆市领导讲话中，可以看到全市经济稳步增长，房地产建设仍处于发展时期，财政、金融、GDP和投资的协调发展成为全市经济建设的关键，以此营造健康良好的房地产市场环境，保证可持续性发展。1997—2004年重庆市GDP走势示意图（单位：亿元）1350.11429.261479.711589.341749.771971.32250.112665.39050010001500200025003000199719981999200020012002200320042002年1月17日，重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统，有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖更加“透明”。2002年7月1日，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》，主城区七桥一隧精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地方法规的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。2003年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。2004年我市将全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》。“两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1—2倍的办事效率2005年6月1日《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》开始施行。主城九区内的新建商品房销售从订金协议到商品房买卖合同，都必须在重庆市房地产（）上上进行网上签约。2005年6月1日我市开始执行重庆市营业税征收细则。这样，在界定普通住宅、计算购房时间等方面都有了新的规定，从而利用税收手段加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料控力度。3、房地产投资持续增长，与我市经济发展水平相适应直辖以来，重庆市房地产投资完成额稳步攀升，98年较上年同期增长44.1％，涨幅最大，2001年全年房地产投资完成额为196.67亿元，同比增长40.9％，2003年投资完成额达327.89亿元，创直辖以来的最高峰。2004年重庆市房地产完成投资393.09亿元，超过2000年全年水平，在宏观经济向好的条件下，房地产投资快速增长，与城市建设步伐相一致。2004年，重庆市房地产开发投资完成额为393.09亿元，与上年相比，增长19.9％，高于全国平均增幅3.8个百分点。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1997-2004年重庆住宅开发投资情况年份住宅开发完成投资（亿元）住宅开发投资占房地产开发投资比重（%）199728.2641.9199844.0845.3199952.3346.5200072.8152.12001110.7156.32002130.7053.12003177.4354.12004208.6953.1精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、施、竣工面积持续增长，房地产市场进一步成熟直辖以来，重庆市房地产施工面积和竣工面积持续增长，分别于2003年达到直辖以来的最高峰，施工面积为5287.80万平方米，竣工面积1676.97万平方米，比上年同期分别增长20.6％、19.8％。近年来，竣、施工面积比均在27％以上，2003年竣、施工面积比为31.7％，2004年重庆市房屋施工面积5600万平方米，竣工面积1700万平方米。为直辖以来的最高水平，有此可见市场规范化操作得到了较好的贯彻，全市房地产市场进一步走向成熟。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1997-2004年重庆市房地产投资运行情况（面积：万平方米投资额：亿元）5、商品房销售量增长0100020003000400050006000050100150200250300350400商品房竣工面积459.92600.04619.56849.421020.631390.731676.971700.00房屋施工面积1652.322058.342103.762833.423653.714414.965287.805600.00完成投资额67.5097.30112.51139.63196.67245.91327.89350.0019971998199920002001200220032004精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料近两年来，重庆城市化水平和居民收入水平的提高，带来了旺盛的商品房需求，由此拉动房地产市场交易，商品房销售量增价升。与全国同类城市房地产市场相比，重庆市房地产市场起步晚，起点低，因而目前处于高速成长的发展阶段，主要特征表现在量的扩张，房价上升速度相对较慢，也预示了重庆房地产市场未来有较大的发展空间。2004年重庆市主城区商品房销售成交面积1317.12万平方米，成交金额232.64亿元，比上年增长10.7%。从商品房用途分类来看，住宅市场交易活跃，2004年主城区住宅商品房成交面积1138.26万平方米，成交金额179亿元，同比增长0.5％、19.3％；商务用房交易面积121.43万平方米，金额40.62亿元，分别下降10.7％、18.4％；办公用房成交面积29.14万平方米，金额7.24亿元，分别同比下降8.9％、8.7％。随着重庆市城市化进程的加快，住宅需求进一步增长，加上大部分拆迁选择货币补偿方式，促进住宅市场蓬勃发展。而非住宅市场经历去年下半年较大放量后进入消化调整阶段。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料城乡居民人均可支配收入（单位：元）5895.976275.986572723880949220.960100020003000400050006000700080009000100001999200020012002200320046、空置：住宅空置率较低，非住宅空置率超过“警戒线”房屋空置率的“警戒线”一般为10%，据此可以判断，我市住宅市场空置率相对较低，供应相对不足，而非住宅市场空置率超过“警戒线”，主要原因在于非住宅商品房建设尤其是商务用房建设，其市场研究、项目定位、产品规划、相应配套及后期经营管理等方面相对滞后，产品不能适销对路，销售量相对有限而空置量进一步增加，非住宅市场受到关注的趋势越来越明显。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、中观分析（西彭相关市场综述）（一）西彭环境概述西彭镇地处重庆市九龙坡区西部，距重庆市主城区40公里，全镇幅员面积87平方公里，辖24个村，3个居委会，总人口10万人，其中城镇面积4.8平方公里，城区人口4.4万，农业人口5.6万。是我国铝加工生产基地，重庆市都市圈西南部的交通枢纽，以发展大型工业为主的城市外围组团。2002年，实现镇属工农业总产值735亿元，总收入5.99亿元。其中，实现农业产值2.1亿元，农业收入1.39亿元；实现乡镇企业产值5.25亿元，收入4.6亿元。财政收入完成2360万元，农民人均纯收入达2294元。西彭镇具有独特的区位优势，地域开阔，长江、成渝铁路沿境而过，拥有码头、铁路客货运站的富余仓库，两条过境公路将西彭与四方八面相连。城镇现代化设施完备，通讯网络发达，光纤闭路、宽带连通四面八方，镇内程控电话容量、电力容量充足。全镇气候温和，雨量充沛，资源丰富，是发展名特优种养植业最适宜的地区。近年来，全镇通过精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大力调整农业产业结构，先后完成了三个一工程（千亩渔池、千亩生姜、千亩老果树改造）建设；2000亩市级蔬菜基地建设；万亩伏淡季水果基地建设任务。同时，农业产业化已取得阶段性成就：“柑桔、葡萄、生姜、蔬菜、渔业、生猪”等六大商品生产基地已初具规模；万亩伏淡季水果生产基地已挂果投产；一批集旅游、观光、休闲娱乐于一体的农业产业化园区正日益成熟壮大。农业综合开发格局已基本形成，地区经济正蓬勃发展。（二）西彭发展及前景预测西彭是一座正在崛起的现代化工业城镇，距重庆市区约40公里，全镇幅员面积85平方公里，总人口9．5万人，其中城区面积4。8平方公里，城区人口4．4万人。根据重庆市总体规划，西彭