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辽宁沈阳房地产市场形势分析报告（04年上半年）今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产需求持续旺盛的动力作用下,出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状态，自进入二季度以来保持了领先态势；但是，供求结构仍然存在不均衡的突出问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。一、关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预警预报体系建设工作进展情况为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。具体措施如下：1、实施政府补贴低价房的政策我市现已安排开工建设40万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20万平方米作为后备。这样就可以大约解决1.2万户低收入家庭居民住房,既解决了这部分中低收入困难住户的居住问题,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。2、控制城市拆迁总量为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状况，我市调整了2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4万户。我市还重新出台《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》和相应配套措施，严格实施依法拆迁，对于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可能压缩拆迁总体规模，预计今年实际拆迁控制在3万户以内。3、推出近郊区大型居住区规划为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房需求的有效供给，我市在4月份推出了“二环路”以内近郊区十大居住地块，并面向全国招商，政府承诺给予各种优惠政策，引起全国众多开发商的关注，现已落实了4处地块。这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生重大影响。上述措施的实行，是我市结合本地实际情况，落实国家宏观调控政策，推动本市房地产业实现可持续健康发展的重要体现。我市房地产市场在交易量大幅度上升同时，商品房价格涨幅稳步回落。商品房销售价格同比增幅已由年初的15.8%降为6月份的1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的—1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地发展提供了坚实的保证。我市城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作,由于体制和业务工作相对分散等原因,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责,因此在总体上仍未取得实质性的进展.目前的具体情况是:在去年11月建设部召开35个大中城市有关部门参加的会议,部署各城市开展建立房地产预警预报体系的工作后,我局和市建委都分别向市政府上报了建立沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。但因市政府至今尚未批文明确谁来牵头负责,所以我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。但是，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就是坚持按月定期发布房地产交易市场的主要指标数据信息，包括商品房销售合同备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及主要城区房产转让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。我局今年又投资1千万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的业务流程网络，形成高效的一体化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑”共同进行定期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依据。二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析根据我局现有房地产市场信息工作采集的主要指标数据，对我市今年上半年房地产市场运动情分析如下：4、上半年我市房地产市场运行的主要指标数据（1）房地产开发建设情况1~6月，房地产施工面积1628.3万平方米,同比增长72.2%;其中住宅1297.2万平方米,同比增长69%.新开工面积603.9万平方米,同比增长89.9%;其中住宅472.6万平方米,同比增长82.8%.商品房竣工57.5万平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1万平方米,同比增长57%.1~6月,全市房地产业累计完成投资89.68亿元,同比增长149.7%;其中住宅建设完成投资66.49亿元,同比增长130.7%.(以上数据由市统计局提供)(2)商品房、商品住宅销售情况1~6月,全市商品房销售面积136.7万平方米,销售额40.8亿元,同比分别增长49.1%和51.1%;其中商品住宅销售面积126.3,销售额36.8亿元,同比分别增长61.3%和62.1%.(以上数据由市统计局提供)另据我局商品房买卖合同备案统计,1—6月，全市商品房实际销预售31526套，面积为349.7万平方米，合同金额109。39亿元，同比分别增长71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面积324.6万平方米，金额98.1亿元，同比分别增长76.2%、57.9%和59.1%。（3）存量房、存量住宅转让情况1~6月，全市存量房交易面积303.1万平方米，交易额60.14亿元，分别比上年同期增长18%和52%；其中存量住宅交易面积240.5万平方米，交易额47.38亿元，分别比上年同期增长15.5%和47.9%。（4）房屋租赁备案情况1~6月，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。2万平方米，租金总额4.。41亿元，同比分别增长37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金为732.9元/平方米，同比下降16.2%。（5）商品房空置状况据市统计局今年1~5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201.4万平方米，其中空置商品住宅为171.6万平方米；按年限分，空置1~3年的商品房179.7万平方米，其中商品住宅155.5万平方米；空置3年以上的商品房21.7万平方米，其中住宅16.1万平方米。（6）商业银行住房抵押贷款登记状况1~6月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45.27亿元，同比增加41%。2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析（1）1~6月商品房销假预售结构分析因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。A.商品房销预售面积分析1~6月,我市商品房销预售合同备案面积349.7万平方米，其中商品住宅合同备案面积324.6万平方米，同比分别增长54.3%和57.9%。详见表1:表1:1~6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表项目类别销预售面积(万平方米)所占比例(%)与上年相比(%)总计349.7100154.3其中住宅小计324.692.9157.9普通住宅320.6占住宅98.8160.2别墅4.0占住宅1.275.5网点16.84.8106.3办公用房写字楼3.30.9300.0车库及其它4.91.4122.5B.商品房销预售金额分析1~6月,我市商品房合同备案销预售金额109.39亿元,其中商品住宅合同备案销预售额98.11亿元,同比增长53.5%和59.1%.详见表2:表2:1~6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表项目类别销预售金额(亿元)所占比例(%)与上年相比(%)总计109.39100153.5其住宅小计98.1189.7159.1普通住宅96.11占住宅98.0161.9别墅2.00占住宅2.088.9网点7.917.2104.1中办公用房写字楼1.651.5311.3车库及其它1.721.6117.0C.商品住宅销预售不同价位段套数分析表3:1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表价格类别(每平方米)套数所占比例(%)与上年相比(%)2000元以下23688.368.22001—2005元527918.4140.02501—3500元1609556.2276.73501—4500元319211.2184.24501—5500元11163.9116.75500元以上5832.0115.0总计28633100176.2D.商品住宅销预售不同价位段面积分析表4:1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表价格类别(每平方米)销预售面积(万平方米)所占比例(%)2000元以下24.57.52001—2500元55.417.12501—3500元181.255.93501—4500元41.612.84501—5500元14.04.35500元以上7.72.4从表中可见,虽然高价位商品住宅(多是大户型)面积比例略高于套数比例,但仍然可以看出,销预售面积和价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。E.商品住宅销预售不同面积段套数分析表5：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表类别套内面积销预售套数所占比例（%）80平方米以下474516.580—100平方米611821.4100—130平方米987034.5130—160平方米532418.6160—200平方米20307.1200平方米以上5461.9从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。但这并不完全符合广大居民消费意愿。据问卷调查得知，小户型是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小。F，商品住宅销预售不同面积段面积分析表6：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表套内面积类别销预售面积（万平方米）所占比例（%）80平方米以下30.49.480—100平方米56.417.4100—130平方米112.134.6130—160平方米76.423.5160—200平方米35.110.8200平方米以上14.14.3从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。G.商品住宅销预售不同价位段金额分析表7：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表价格类别（每平方米）销预售金额（亿元）所占比例（%）2000元以下4.134.22001—2500元12.7813.02501—3500元52.6953.73501—4500元16.3316.74501—5500元6.967.15500元以上5.225.3H.商品住宅销预售不同面积段金额分析表8：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表套内面积类别销预售金额（亿元）所占比例（%）80平方米以下8.939.180—100平方米15.1615.5100—130平方米31.9332.5130—160平方米23.5224.0160—200平方米12.0512.3200平方米以上6.536.6(2)1~6月份存量房交易结构分析A.存量房交易面积分析表9：1~6月份沈阳市存量房交易面积分析表项目类别交易面积（万平方米）所占比例（%）总计303.0100住宅小计240.579.4普通住宅148.5占住宅61.8房改住宅89.5占住宅37.2高档公寓别墅0.3占住宅0.1其它2.2占住宅0.9非住宅小计62.520.6商服用房23.8占非住宅38.1办公用房9.8占非住宅15.7厂房用房5.9占非住宅9.4其它22.96占非住宅36.8B.存量房交易金额分析表10:1~6月份沈阳市存量房交易金额分析表项目类别交易金额（亿元）所占比例（%）总计60.14100住宅小计47.3878.8普通住宅28.04占住宅59.2房改住宅18.78占住宅39.6高档公寓别墅0.11占住宅0.2其它0.44占住宅0.9非住宅小计12.7621.2商服用房6.62占非住宅51.9办公用房2.53占非住宅19.8厂房用房0.48占非住宅3.8其它3.13占非住宅24.5C.存量住宅交易套数分析表11：1~6月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表项目类别套数所占比例总计38152100普通住宅2202857.7房改住宅1569341.