远洋自然周边商务市场条件分析报告

-1-远洋自然周边商务市场条件分析报告做为木樨园商圈辐射周边区域，远洋自然周边的商务办公市场表现出与其他区域不同的特点。一、办公氛围渐有起色1、区域内整体情况：远洋自然地处马家堡东路与大红门西路交汇处，两条道路的改造拓宽，将为此区域内商务氛围的形成，提供交通条件。随着南城开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目25个，总建面达到84万平方米（含在建项目），按有效办公面积10㎡/人计，本区域内办公就达到了7.71万人。2、区域内项目基本情况：-2-区域内项目多集中在南三环沿线，多为已建成多年的商务项目，规模比较小，建筑标准有待提高。尽管办公氛围渐有起色，但基本不具有商圈氛围条件。编号项目名称建筑面积入住率1北京商务会馆200090%2华商科技大厦5000090%3右外大厦100000100%4伽南大厦150000100%5北京一商美洁商业公司100000100%6中国电力财务公司100000100%7玺萌中心71238.4880%8多多星写字楼120099%9立业大厦800085%10正旗大厦500095%11西罗园写字楼500080%12三星写字楼800095%13机电大厦500080%14运通行大厦100050%15政洋大厦200080%16三星大厦南楼300070%17京文商业大厦3000070%18陶然大厦3000075%19佳程永信商务大楼1333080%20象牙海岸商务会馆8000100%21搜宝商务中心200000在建22新建写字楼20000在建23广东荗名大厦1600090%24洋桥酒家500090%25大红门写字楼1000085%二、纯写字楼供给有限与大型写字楼集中区不同，南三环区域的写字楼或商务公寓的供给相当有限，可供市场交易的规模更小。本区的写字楼主要包括以下三类：-3-（一）整栋企业自用：包括中国电力财务公司、山西大厦（在建）等等。此类写字楼规模及形象不等，约占区域纯写字楼市场的40％。（二）早期商务产品——形象档次欠佳：包括立业大厦、正旗大厦、金城中心、嘉业大厦一期等等，由于建造时间较早，形象相对较差，且产品设计落后，如电梯、空调、网络等硬件配置标准较低，单元组合及拆分的可能性小，租金处于较低水平。案名租金立业大厦2.0元/㎡天正旗大厦2.5元/㎡天金城中心2.5元/㎡天嘉业大厦一期1.5-1.9元/㎡天立业大厦嘉业大厦一期-4-（三）后期商务产品——品质有提高，产品多元化：1、近期周边商务产品供给有所上升虽然南三环区域内商务产品供给非常有限，但05年后周边区域写字楼供给呈现上升趋势，搜宝商务中心、富力信然广场等中高档写字楼相继入市，区域商务产品呈现多元化特点，商务市场逐渐升温。案名规模产品类型入市时间搜宝商务中心20万㎡纯写字楼08.05玺萌中心71238.48㎡写字楼未定天创.盛方中心35591㎡写字楼/商铺07.06珠江骏景写字楼2万㎡写字楼已入住富力信然广场30万㎡写字楼07.01美克大厦18500㎡写字楼已入住总计63万㎡2、标定高品质，产品多元化搜宝商务中心近期，入市项目在产品品质打造方面下足功夫，成为吸引企业和投资进驻的主要动力。搜宝商务中心总建筑面积达20万平米，其中地上面积约13万平方米。由两栋23～25层5A级纯写字楼和一栋5层商业综合体共同构成。在北侧形成一个-5-半围合的城市绿化广场。内部规划有商务办公、商务暂居以及商务会展等商务配套空间。根据新品牌事业的办公需求特点，特别设计单元式、组合式写字间、以及soho办公空间，突出小面积、自由组合、预留上下水管线等特点，以满足不同客户的个性需求；另外，还特设部分商务暂居功能。搜宝商务中心采用5A级智能化系统10万平米商业综合体具有单层超万平米的大型专业卖场：包括建材超市、家居超市、生活超市、百货、五星级影城、大型餐饮、美食中心等业态。该商业综合体已确定有3家世界500强企业进驻。搜宝商务中心配备酒店式商务大堂，首、二层挑空，层高达8.8米，酒店式精装修标准。天创盛方中心天创盛方中心与本项目在产品体量上具有类似之处，西段7层独栋写字楼具备整售条件，东段11层150平米到1000平米可以自由组合空间，另外还有6000多平方米商业总建筑，4.5米层高、复式结构的临街铺位。租售比例现在为80％。美克大厦-6-美克大厦总建面18500平米，由一栋写字楼和美克美家的旗舰店组成。地上两层用作大堂，只租不售，可租面积：6520平米，面积在106和290平米之间，其商业旗舰店和办公楼组合的形式，促进了办公空间的出租，现在出租率为83％。案名外立面层高电梯空调车位搜宝商务中心玻璃幕墙3.65米进口电梯7部中央空调地下约1000个天创盛方中心面砖外墙、局部玻璃幕墙4.2米西子OTIS品牌电梯，中央空调地下200个美克大厦上海巴特勒复合墙板4.06米2部广东蒂森高档乘客梯美国“特灵”中央空调新风系统地上60～80个免费富力信然广场下部石材，上部中空玻璃幕墙3.1米净高2.7米12部广州日立空调，货梯2个公共部分集中中央空调，户内为合资分户空调共800个3、价格水平尽管具有优良的产品条件，临近南三环主路，具有明显标志性等特点。本区域的写字楼价格仍明显低于其他商圈的同类写字楼产品，这与南三环区域的商务氛围有待提高不无关系。案名售价报价（元/㎡）租金报价租售率搜宝商务中心11600/50%（未入住）天创.盛方中心9200/80%（未入住）珠江骏景写字楼66003～4元/㎡天100％富力信然广场（南二环）15500/50%(07.01入住)美克大厦/2.7元/㎡天87．5%未来假日大厦（南四环）67001.8～2元/㎡天50%平均90002-3元/㎡天-7-由于区域纯写字楼供给有限，而且整栋企业自用占有部分的市场份额，因此造成区域可供交易的写字楼规模微乎其微，缺乏应有的市场影响力和活跃度，近期搜宝等几个高端写字楼的入市使此种情况稍稍改观，市场关注度有所提升，为本案提供了良好的市场机遇。三、商住及主题式商业中心类产品的分析项目名称规模售价报价（元/㎡）租金报价产品租售率入住时间嘉业大厦二期78000㎡7300-83001.6元/㎡天商住公寓60％06.10未来假日大厦2万㎡6800-81001.8-2元/㎡天商住公寓50％06.12自然美国际商务公寓9128㎡未定未定商住公寓006.12北京国际玩具中心28000㎡148005-8元㎡天主题性商业中心80%07.08（一）商住产品占有部分办公市场自然美大厦本区域内的商住公寓占有部分写字楼市场，由于产品形态比较适合小型公司使用，拥有较好的交通条件和相对较低的管理费和租金而得到市场的认可。-8-（二）主题性商业中心仍为南三环最为活跃的商业形态南三环木樨园区域，一直为主题性商业中心聚集区域，形成了华北地区规模最大的服装、鞋类、小商品批发基地，一直是南城商业最活跃的地区。包括温州鞋城、天雅、百容、新世纪等一大批主题性商业中心陆续建立起来，北京国际玩具中心，正是在此基础上，打造南城玩具类商业中心，取得了较好的市场空间。四、需求特征（一）租赁市场：目前区域已进驻的可做为办公场所的项目（包括纯写字楼和商住公寓，商务公寓基本均为近期开发，尚未入驻）绝大多数以租赁形式经营，其主要需求特征如下：案名客户构成搜宝商务中心50%为投资客，大部分客户看重位置和交通方便天创.盛方中心中小型外贸公司珠江骏景写字楼以服装类公司居多美克大厦7层为美克自用，3层为北京生产资料贸易公司，其余以装饰公司为主嘉业大厦二期中小型辅料成衣公司、少量贸易公司（因距离津京塘较近）、装饰公司未来假日大厦出国中介公司、空调安装公司、建筑设计公司北京国际玩具中心以木樨园商圈范围内的投资客为主1、行业分布：服装、装修装饰、咨询贸易类企业众多区域内主要围绕服装类及其相关类型中小公司为主，主要由于距离木樨园商圈距离较近，咨询贸易类相关公司也基本是围绕商圈服务的，有国企或外资背景的较为有实力的公司基本考虑整体购买独立写字楼，或不考虑南城区域。2、需求面积：中小面积为主目前区域存在大量的中小规模发展型企业，他们对于办公场所的需求面积以-9-100—250㎡为主，稳定性相对较差。