邵武市场分析及项目业态营销提报

邵武市场分析及项目业态营销提报见证一个邵武商业时代的崛起Meettheidealofacitybeach上篇——市场篇一、城市解读二、邵武住宅市场分析三、邵武商业市场分析四、客群分析下篇——营销篇一、项目审视二、项目定位三、营销推广四、视觉赏析一、城市解读上篇——市场篇邵武素有“铁城”之称，地处武夷山南麓、富屯溪畔，史称南武夷。1983年10月撤县建市，现辖12镇3乡4个街道，全市总人口30万，其中，城区人口14万，全市土地面积2852平方公里，建成区面积12.15平方公里。是福建省山区改革开放中最具活力的县级市之一。邵武市概况邵武交通邵武是重要交通枢纽。鹰厦铁路入闽第一大站在邵武，316国道纵贯全境，距武夷山机场仅70余公里，福银高速公路入闽第一个互通口设在我市境内。武夷山一邵武高速公路动工建设，连接黄潜南和福银两条高速公路，建成后邵武至武夷山和泰宁金湖均只需30分钟。邵武武夷山：70公里南平：170公里抚州：165公里福州：330公里厦门：620公里南昌：340公里上海：800公里随着城市规划的进行，邵武市在闽西北的作用再次被关注，交通的日益方便将为经济的跨越式发展提供最有力的保障。邵武市至周边主要城市交通辐射邵武经济2011年城镇居民人均可支配收入突破两万元大关2011年外贸出口总额1.62亿美元2011年社会消费品零售总额51.88亿元增幅位列南平各县市首位2011年GDP132亿元数据来源：邵武年鉴社会消费品零售额增速排在第1位地区生产总值增速排在第2位农民人均纯收入排在第2位城镇居民人均可支配收入排第2位规模以上工业产值增速排在第8位财政总收入增速排在第9位地方级财政收入增速排在第10位全社会固定资产投资增速排第10位邵武在南平十县市中的位次数据来源：邵武年鉴邵武规划(一）城市发展方向和用地选择以富屯溪和交通走廊为轴线，“东扩南进”（东扩：城东--故县--晒口，南进：城南--莲塘，沿银福高速联络线发展）的城市发展战略。建设用地以城区为主，周围分散着药村、下王塘、晒口、下沙四个工业片区。（二）城市布局结构采取“一城二片组团布局结构”1、一城---邵武城区以水南、水北为主体，包括依托城区的故县、药村。2、二片---晒口片区、莲塘片区晒口片区：由晒口、下沙、下王塘三部分组成。莲塘片区：由城郊镇、茅岗、付家墩三部分组成。城区城东城西城西板块也以纳入邵武城市规划范畴邵武市制定的发展布局为:以开发城南新区、工业园区、南武夷旅游区等———连接沿海与内地的，现阶段制造业转移的区域承接中心，制造业和服务业全面发展的区域综合性城市。邵武的主要城市性质为重要的交通枢纽城市，是联系福建以北省份的必经之路；城市主要的规划方向及发展重点是向南拓展，未来的行政中心也坐落在城南。总结闽北工业重镇海西经济强市二、邵武房地产市场•住宅篇上篇——市场篇2.11.061.252.760.751.442.121.180.891.410.960.7646144732456844464966490843684873461149644573492100.511.522.530500100015002000250030003500400045005000房地产成交量(万㎡）2.11.061.252.760.751.442.121.180.891.410.960.76备案均价（元/㎡)4614473245684446496649084368487346114964457349211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年邵武全年楼市成交情况数据来源：邵武市房地产交易中心据图表分析：11年1-12月邵武普通住宅成交均价4712元/㎡，纵观2011年邵武房地产市场，1月份至12月份房价上涨接近350元/㎡，住宅市场发展较为平稳，受下半年政策、利率上升等因素影响，价格呈波动状，住宅成交量相对上半年有明显的下降；土地拍卖土地座落总面积(公倾)土地用途土地使用年限签定日期邵武市邵泰公路东侧、原啤酒厂南面1.7379其他普通商品住房用地702012-05-23迎宾大道北侧0.3281其他普通商品住房用地702012-05-23城南大道东侧4.1437批发零售用地402012-03-02城南大道东侧5.3485批发零售用地402011-11-23邵武市水北镇龙斗村辖区，紧邻国道316线8.4314住宿餐饮用地——2011-11-10严羽大道东侧1.066批发零售用地402011-10-25离本案最近的一个地块是：邵武市邵泰公路东侧（原啤酒厂南面）地块，距离400米数据来源：中国土地市场网板块分析邵武住宅市场主要分为以下板块：1、市中心：代表楼盘福临东南2、城北（水北）：代表楼盘恒江豪园3、城东：代表楼盘熙春国际公馆、凯旋城4、城西：代表楼盘日出东方、公园一号5、城南：代表楼盘城南新天地城区板块楼盘由于受到地块大小的限制，总体规模不大，周边配套完善，去化率也是最高的，很大的原因是市中心的绝版位置和学区资源。城南做为邵武的城市发展重点，未来的行政中心也坐落在城南，城南的房地产市场无疑更是锦上添花。城区板块城南板块邵武目前主要在售楼盘：恒江豪园凯旋城金山碧水熙春国际公馆福临东南宏林·尚都国际日出东方凤凰台花园紫金城苹果公寓明佳西苑公园一号新天地领域元隆商贸中心凯旋城苹果公馆宏林·尚都国际熙春国际公馆金出碧水恒江豪园福临东南公园一号日出东方明佳西苑凤凰台花园新天地领域开盘未开盘紫金城元隆商贸中心邵武楼市分布图项目位置熙春东路熙春公馆开发商邵武嘉苑房地产开发有限公司总建面积——物业性质住宅、商业、酒店总户数1#+6#：192套主力面积80㎡-120㎡销售均价4650主力总价40-57万销售状况6#还剩5套，1#还剩10套左右绿化率——营销代理好邦中国联系电话6266666个案分析/熙春公馆优势：依靠自有景观及熙春国际大酒店在当地的知名度打开市场，通过酒店的终端锁定邵武的高端客户沿城市主干道迎宾路，交通便捷项目周边大盘气势十足，具备打造高品质楼盘城市东扩发展带动城市中心东移，该区域是邵武未来的城市名片户型好：阳台多，赠送的面积大（主要集中在空调机位置）劣势：虽然地处城市发展主轴但目前，周边人流少、人气低，区域还未完全形成居住群区生活氛围较差，物业费较贵1元/平/月未来周边还将出现几个竞争项目，瓜分市场，创造高利润有难度熙春公馆优劣势分析项目位置迎宾东路三公桥西侧开发商邵武万润置业有限公司总建面积22万物业性质住宅,店面,杂物间总户数1562户主力面积110㎡-135㎡三房为主销售均价5087元主力总价56万-70万销售状况二期在售绿化率30%营销代理思锐联系电话[phone]个案分析/凯旋城优势：富屯溪沿河景观带，小区整体环境不错，绿化率较高劣势：区域目前生活配套跟进还不够，区域周边目前大部分都是民宅区，整体环境差；规划较差，点状分布形成居住舒适度和品质不高凯旋城价格走势及优劣势分析凯旋城1-6月份住宅成交及价格走势883.491473.092757.03876.213882.461287.32415749127543019616334687508349224903505149160100020003000400050006000销售面积（㎡）883.491473.092757.03876.213882.461287.32销售金额（万元）41574912754301961633成交均价（元/㎡）4687508349224903505149162012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月项目位置县前街南面五四路西侧开发商福建正宇房地产开发有限公司总建面积24878㎡物业性质住宅、商场总户数可售数：155套主力面积35㎡、51㎡、119㎡销售均价7000主力总价75万销售状况——绿化率——营销代理——联系电话[phone]个案分析/福临东南优势：不可否认的市中心绝版位置劣势：项目周边都是商业太过于拥挤，且10楼以下基本都是安置房一定程度上影响了楼盘的品质福临东南价格走势及优劣势分析福临东南1-6月份住宅成交及价格走势598.37922.52608.26714.81630.54119.8839661842146346181662366956929647665076715010002000300040005000600070008000销售面积（㎡）598.37922.52608.26714.81630.54119.88销售金额（万元）39661842146346181成交均价（元/㎡）6623669569296476650767152012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月项目位置八一南路城南新区开发商方远集团邵武市新天地房地产开发有限公司总建面积39358.36物业性质住宅总户数387主力面积90㎡-120㎡三房为主销售均价4600主力总价42万-55万销售状况项目收官阶段绿化率——营销代理——联系电话0599-62211116235111个案分析/新天地·荣域优势：城南新天地-邵武第一大盘，百万规模大社区，在项目规划、产品设计方面以打造城南新的行政、文化、生活中心为目的，市场低价格有政府支持劣势：离市中心有一定距离，商业配套不够完善，店面空置较多。荣域价格走势及优劣势分析新天地·荣域1-6月份住宅成交及价格走势1005.81639.01522.87340.87319.33135.94592891971611481418456445193781472446574523010002000300040005000销售面积（㎡）1005.81639.01522.87340.87319.33135.9销售金额（万元）4592891971611481418成交均价（元/㎡）4564451937814724465745232012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月项目位置白渚路148号开发商邵武邦辉房地产开发有限公司总建面积5.5万物业性质住宅、店面总户数380主力面积61㎡-188㎡销售均价5500主力总价60万-80万销售状况40%绿化率80%营销代理自销联系电话[phone]个案分析/凤凰台花园优势：项目南临古三溪，西靠丹台山，离尘不离城。超宽楼间距。临近通泰小学劣势：项目位置相对孤立，周围环境缺乏商业气息。凤凰台花园价格走势及优劣势分析凤凰台花园1-6月份住宅成交及价格走势2182.231492.261321.481232.11746.751133839757660926520056005550536053000100020003000400050006000销售面积（㎡）2182.231492.261321.481232.11746.75销售金额（万元）1133839757660926成交均价（元/㎡）520056005550536053002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年6月典型户型赏析145㎡3房三面阳台设计凤凰台花园紫金城2房可拓成3房123㎡3房空中花园270度走入式飘窗105㎡2房3房位置天润.国际花园凯旋城带空中花园带北入户花园典型户型欣赏户型介绍：首创IMAX智立方，魔变居住。苹果公馆的户型设计非常好，可利用空间高，特别是复式户型。76㎡2房板式2房可变3房3房位置270度生活阳台挑高客厅可拓成房间118㎡3房苹果公馆住宅推广媒介公交车身广告路牌、道旗网络墙体广告高炮公交站牌目前邵武住宅推广媒介主要以墙体广告与路牌为主；1、以高层建筑为主，社区品质及自身配套较为简单；2、消费需求的单一，导致户型面积较为集中，高层主要90-120㎡；3、购房的主力客群为二次置业人群，其职业特征为公务员、周边工厂企业的中层以上管理人员、城区商业的经营者及业主、部分私企业主等，年龄在35岁左右。家庭人口较多或二/三代同堂居住的客群。4、当地客群对小高层的抗性主要来自：较高的价格、较