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郑州写字楼市场分析序言关键词：颠覆打破旧规则，建立新秩序联合政府形象工程，企业名利双收要义解读：我们任务的关键，我们认为并不是卖房子的问题，而是如何卖好房子的问题。不是卖产品，而是卖形象与高度，因为这是一个涉及到形而上的意识形态问题，是一个大郑州、大商贸，大策略之下的政绩工程，形象工程，一个只许成功，不许失败的重点工程。纲要：我是谁？（认清形势和自身的优缺点）对谁说？（认清市场现状和找准市场定位）说什么？（产品高度和企业实力，常规说、非常规说）怎么说？（市场营销策略）我是谁？郑东能成为未来的浦东吗？联合置业“置”的什么？联合置业究竟是“拉郎配”还是“巨无霸”联合中心会成为郑州的“金茂大厦”吗？联合中心凭什么卖？联合中心卖给谁？联合中心卖有人买吗？我们的市场到底在哪？核心层面理解——政府、企业起因郑东新区红旗下的蛋联合置业的组建缘于郑州市委、市政府关于建设郑东新区的战略部署，着眼于郑州市房地产业的长远发展。联合置业官商血统非常明晰。郑东新区的发展有赖于经济的市场驱动，而在当前市场驱动不是非常明显和市场持怀疑态度时，政府行为的驱动就显得非常重要和及时。因为只有政府有这样的能力，可以整合所有的资源，联合所有可以联合的力量，树立榜样，然后学习联合好榜样，进而刺激市场，重新树立政府和市场对郑东新区和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企业进驻，为郑东新区未来的发展打下良好的基础。因此联合中心成为第一个动工的外环标高建筑，标志性形象工程，更为今后郑东新区CBD的发展树立了一面红旗。成为具有号召性和榜样性的模范工程。现在CBD内环的公寓式写字楼和郑东住宅都已经如火如荼的展开，而且销售情况也比较理想，与政府先前的预想基本吻合，联合中心的第一层使命基本完成。联合中心行政的使命基本完成，那么它的未来该往哪里走？政府要的形象如何出？我们必须严谨和慎重。诚惶诚恐，如履薄冰。我们不允许犯错。而且一定不能犯错。现实非市场经济规律下产生的怪胎好大喜功急功近利的标准产物。拍脑袋拍出来的形象工程。联合置业是郑州市房地产管理局发起的，由郑州市２5家主流房地产开发商和郑州市房地产管理局下属的独立法人企业——郑州市房地产交易中心参股的房地产综合性企业。建业住宅集团、郑州金城、河南中房、河南银基、河南盛润、未来集团、郑州亚新、河南广汇等９家单位为公司董事单位；国谊集团、郑州大宇、郑州中方园、开祥天成、河南鑫苑等１８家房地产开发企业为股东单位。中国的企业在做大做强的过程中，在联合的过程中，出现的问题也最多，失败的教训也最惨烈。联合置业成立的目的，政府要形象，而企业要利益，市场要热卖。如何让政府、企业和市场都满意，达到三赢这是我们需要考虑的问题。联合置业的开发商都在想什么？为什么要联合？联合的目的是什么？联合到一起的开发商思想都统一吗？我们真的理解联合的真正涵义了吗？什么是一荣俱荣，一损俱损？联合置业的开发商心态有四点：1、等等（观望等待型）2、看看（随波逐流型）3、听听（学习交流型）4、想想（思考实干型）弥漫在我们中间的不同心理，因为股份不均和品牌形象高低，以及话语权的轻重等，决定了我们现在的思想形势非常的严峻，至少现在我们仍然没有一个统一的心态面对我们所面临的环境和市场。俗话说得好——兄弟同心，其利断金。这里有三个层面：1、同心2、金子在哪里？3、吃掉金子我们连第一层面“同心”都没做到，更不用说第二层面找到金子，第三层面并能够一口把它吃下了。利益是大家的，钱也是大家的，不赔不赚是最低要求，这也不是政府想要的，即叫好，又叫座，这才是各方都十分想看到的。那么我们如何做？我们需要的形象、口碑和舆论影响是：1、一群有思想和理想的河南主流开发商，正在进行的一项功在当代，利在千秋的丰功伟业。2、一群立志要摆脱河南写字楼低端竞争怪圈的有识之士，打造郑州标志性建筑，提升河南新形象。3、一群有使命感和社会社区责任感的最紧密和统一的联合体。项目层面理解——产品我们产品的核心竞争力在哪里？我们的产品是有价无市，还是有市无价，还是有价有市？我们产品的性格和形象是什么？我们产品的优劣势在哪里？我们认清我们自己没有？我们了解我们的产品和市场吗？我们该如何理解我们的产品？联合中心SWOT分析优势1、产品形象，CBD标志性建筑，足可在比较长的时间里成为郑州的新坐标2、产品的细节，如7A级智能化、玻璃幕墙、卫星通讯等3、学习型、交流型、指导型定位，双会展中心、休闲娱乐配套等4、未来升值潜力巨大，区位价值无可比拟5、河南首家顶层飞机停机坪6、政府相关政策倾斜7、25家主流开发商的全明星阵容劣势1、郑东未来发展前景市场不乐观，持怀疑态度2、周边的配套不成熟，未来价值有待挖掘3、得房率低，总价过高4、官商形象，官僚作风，政府形象不佳5、维护成本过重，中小企业承担不起6、可选择空间小（1-11层自用）机会1、官商的背景和郑州主流开发商联合的实力2、郑东新区的政府引导和其它开发商的进驻，有利于争议区域的发展3、郑州写字楼市场缺乏真正高度的写字楼，没有龙头4、郑州经济的迅猛发展，本土企业的迅速崛起和众多大机构进入中原市场，需求潜力旺盛威胁1、2004年写字楼过热，已经出现供需矛盾，以后的竞争会更加惨烈2、周边商住楼的低价入市3、内环对客户的蚕食致使散客资源已经几近饱和，直接架空我们的价格策略以上的分析，使我们对我们的产品和市场有了一个更深刻的认识和理解。我们的产品是这个市场所前所未有的，是没有竞争状态的，这直接的决定了我们的竞争是高附加值的竞争，而不仅仅仍然停留在一般意义上的粗放性竞争态势，需要将我们的缺点转化成我们的优点，进行一种有机的转换和引导，规避风险，放大结果。我们的产品形象是什么？1、一个郑州写字楼市场上前所未有的标志性建筑2、一个最具实力和影响力的实体开发的象征意义的大楼3、一个在一段时间里代表郑州和河南的新高度对谁说？（认清市场现状和找准市场定位）我们面对的市场环境是什么？我们所谓的竞争对手都在做什么？我们的产品究竟要卖给谁？我们产品的竞争力对市场的吸引力究竟有多大？知己知彼才能百战百胜，而且我们面对的市场环境又非常的严峻，我们的竞争对手无论在区位价值、市政配套、商业氛围、车流量、人流量、形象力、产品力、服务力等各个方面都比较成功，因此我们面对的市场压力非常大。这种压力一般来自我们企业（产品）本身，一半来自于市场。我们该如何应对？郑州写字楼市场分析宏观分析1、2004年写字楼整体投放量增大狂飙突进的写字楼正在成为郑州房地产市场的新宠，这是继商业地产热之后省会楼市上演的又一番热闹景象。“郑州的写字楼从来都没像今年这样热过，仅10月份就有两家近15万平方米体量的写字楼宣布投放市场。”郑州市房地产交易中心的数据显示。包括河南博物院斜对面的国际企业中心和经三路北段的注协大厦。值得一提的是，其中的国际企业中心是郑州目前写字楼市场上体量最大的项目，单这一个项目就提供了10万平方米以上的面积，约占今年省会同类产品总投放量的四分之一。2、写字楼集中，区域性明显其实，郑州的写字楼热潮贯穿了整个2004年。在老城区，今年新上市的“规模性”商务楼就有多家，除了国际企业中心和注协大厦外，还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等数十个项目，即使在北环和航海路这样的“偏远”地带，也出现了航天大厦和亚新投资大厦这样的商务楼项目。在郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目更是风起云涌。郑东新区起步区，这里的景象已非半年前所能比拟，龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成·东方国际等都以崭新的姿态亮相。眼下活跃的写字楼项目中，还有一批是2004年以前开发、现在销售中的项目，如财富广场、金成国贸、金成国际广场三期等重量级商务楼项目。一些过去专注于住宅或商业地产的开发商，面对写字楼市场的热度也开始跃跃欲试。3、写字楼市场局部过热，竞争加剧“2004年郑州写字楼市场的情况表明，经过多年的积累和试探，郑州的写字楼市场已经上升到了一个新的阶段。”有专家说，“但其中暴露出来的问题值得研究和警惕。”据郑州房管局统计，2004年郑州的办公类建筑投放量（包括写字楼、商住楼等）逼近50万平方米，如果加上一些单位的办公楼，这一数字还会向上攀升。有关专家指出，由于经济发展需要及各方资本势力的参与和推动，郑州的写字楼热将会成为下一段楼市的主要特征之一。种种迹象显示，过去波澜不惊的写字楼市场正在成为多方争夺的热门领域。写字楼项目的疯狂上马，招致了一场弥漫于业界内外的广泛争议，其中围绕写字楼市场的冷热之争颇为激烈。“眼下郑州的写字楼市场有过热倾向”已经成为部分业内人士的共识，专家们的主要依据是，近一段时间以来，郑州写字楼市场投放太过集中，而且投放量也非常大。“由于市场急剧升温，有些楼盘已经出现滞销现象，市场短期消化面临严重考验。”租售价格水平“偏低”也被认为是供给量过剩的证据。据了解，郑州商务楼的平均售价在每平方米3500元左右，规格较高的突破4000元，这一价格水平跟北京、上海动辄七八千甚至上万元的售价相比，简直“不值一提”。而郑州写字楼的租金水平也长期维持在每天每平方米1-1.5元这一相对较低的水平，这不能不让人对市场上写字楼的供求比例和空置水平增添一丝疑惑。“写字楼市场能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，郑州写字楼市场的热度跟本地的经济发展水平是相称的。”虽然从短期看，郑州写字楼的供应稍嫌密集，但从长期看，一些品质好的写字楼尚显不足。河南经济的飞速发展、郑州城市化进程及其区域性首位度的提升，都为本地的写字楼市场提供了广阔的前景。4、写字楼扎堆，市场喜忧参半综观2004年以来的郑州楼市，无论老城省直行政区还是新城的CBD，都已成为商务楼的“高发区”。有关专家指出，这些写字楼的市场走向都值得观察。经过几年的摸索和积累，写字楼在省会老城区已呈现出了集中喷发的态势，特别是经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域，正在成为郑州老城区写字楼的“最爱”。被业界称为“财富大道”的经三路和“总部大道”的农业路最为典型。今年经三路和农业路的拓宽改造，为该路段的品质提升提供了新的契机。而随着办公环境的进一步优化，沿线高档写字楼的开发热潮自然也是不断升温。四幢连体的金成国际广场已经售罄，据传财富广场已推出的部分也已被“消化”一空，融丰花苑已成为省会最成功的商住楼盘之一，加上省移动公司办公大楼和早些时候亮相的思达数码大厦，经三路沿线的高档写字楼群已形成了规模。农业路沿线同样也得到了写字楼开发商的青睐，除正在施工的国际企业中心、绿洲商会大厦以外，9月底刚开盘的正大世纪广场也有一定体量的写字楼将会投放市场。而该路段一大批早已立就的商务楼更是早早撑起了农业路相关区域的商务气氛，某些出色的写字楼甚至吸纳了一批相当有分量的客户（省域性总部）。除此以外，花园路等路段的写字楼项目也同样是热闹非凡。但人们感到疑惑的是，蜂拥而至的资本究竟会把该区域的写字楼开发带向何方？2004年郑东新区的CBD同样获得了大发展。据了解，起步区内一二十座拔地而起的高层建筑几乎是清一色的商住楼，包括龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成·东方国际、BOHO写字区等等。在它们当中，有的已经封顶，有的接近封顶，多已投放市场。业内人士称，还有10余幢写字楼尚未公开发售。不过，新城CBD内的商住楼被部分业内人士认为是“具有冒进色彩”。由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，该区域的商务气氛还十分薄弱，几乎被同时推向市场的二三十万平方米商住楼何时才能被消化完毕，至今还是一个未知数。但是市场因为性价比和发展前景的影响，销售一路上扬，据调查CBD的商住楼销售业绩非常良好。“它们的命运，已经跟新区起步区的命运紧紧捆绑在了一起。”一位业内人士说。5、郑州写字楼形态与现状综观郑州写字楼的发展进程，商住楼在其中扮演了一个十分特别的角色。“如果从登记备案情况看，郑州几乎没有真正用于出售的纯写字楼项目。”“商住楼才是郑州写字楼一段时期以来的主流形态。”这种说法并不过分。在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（