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FREG郑州房地产市场分析报告2010-8商品住宅市场3商品房市场土地市场2行业环境篇14住宅市场5商业、办公市场宏观经济2010年7月，CPI同比上涨3.3%，创21个月新高CPI:7月，社会消费品零售总额12253亿元，同比增长17.9%，比6月份回落0.4个百分点；1-7月份，社会消费品零售总额84922亿元，同比增长18.2%，与上半年增速持平；居民消费：7月，居民消费价格同比上涨3.3%，涨幅比6月份扩大0.4个百分点，其中，居住价格同比上涨4.8%；1-7月份，居民消费价格同比上涨2.7%，比上半年扩大0.1个百分点；城镇固定资产投资：1-7月份，城镇固定资产投资119866亿元，同比增长24.9%，比上半年回落0.6个百分点。其中，国有及国有控股投资49490亿元，增长20.1%；房地产开发投资23865亿元，增长37.2%。FREG视点：5日晚，央行发布的第二季度货币政策执行报告表示“下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策”，但物价上涨压力大，通胀压力加剧将影响央行货币政策。楼市运行2010年7月，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，7月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%；1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%；1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%；1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.1%，办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%；7月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平；7月，全国房地产开发景气指数为104.72，比6月份回落0.34点，比去年同期提高6.71点FREG视点：1-7月，全国房地产行业多项指标同比大幅攀升，其中，商品房新开工面积同比增长高达67.7%，为后续供应量的大幅攀升奠定基础。1-7月，住宅销售面积涨幅放缓，受政策利好影响，办公、商业用房销售量同比涨幅均超过36%。价格持续上涨，但7月销售面积同比降幅显著，国房景气指数持续回落，一线城市三套房停贷将进一步影响量、价走势和后市预期。市政动态郑汴新区总体规划（2009~2020年）西起郑州市中州大道、机场高速公路、京广铁路，东至开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县及开封市区南界，包括郑州新区、开封新区，总面积2127平方公里。[规划总面积已变为2127平方公里，相当于现在郑州市区的7倍大。其中，郑州新区面积1840平方公里，开封新区面积287平方公里。在这个新区内，有郑东新区、郑州经济技术开发区、航空港区、白沙组团、刘集组团、九龙组团、中牟组团、汴西组团“8个组团。规划范围中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。建设成为“五区一中心”，即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，形成“北部旅游、中部城市、南部农业”的城乡经济发展格局，以8个城市功能区组团为主体。定位发展目标公共设施居住用地和住宅主要划定在郑东新区、汴西组团、白沙组团、中牟组团内。城市公共服务设施规划用地67.1平方公里，以郑东新区为服务中心，结合各组团功能，布局行政办公、商业金融业、文化、体育、医疗卫生、教育等公共服务设施。市政设施水源为黄河水、黄河滩地地下水、南水北调水，地下水为补充水源，建3座热电厂，燃气以国家西气东输工程为主供气源，20座通信汇接局。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。公共交通防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络防灾能力宜居规划生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。公共交通防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络。防灾能力宜居规划生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）沿郑开大道、人文路规划两条城市景观大道，京港澳高速辅道、新安路规划两条产业景观大道，形成“两横两纵”景观轴线，规划郑东新区CBD地区、郑汴中央公园地区、汴西新区中心广场地区3处城市核心景观节点。景观风貌建成“河南省重要的休闲旅游区、旅游接待及中转中心”，内有都市旅游中心、绿博园、汴西组团的文化休闲中心、北部沿黄生态文化旅游区、中部都市文化旅游区、南部生态农业区等。打造“三心+三区”的旅游，总体规划划定了商都、宋都、中牟南、航空港四大历史保护片区，以绿博园为核心，打造郑汴新区绿色休闲中心；以汴西组团为核心，打造文化旅游休闲中心。旅游布局出行环境航空：郑州机场将建成全国大型区域枢纽机场和国际客货中转集散枢纽。铁路：石武客专争取今年底建成通车，尽快开工建设郑徐客专，郑汴新区内将率先形成客运专线“十”字大通道；已经开工的郑州至焦作、郑州至开封、郑州至新郑机场城际铁路，加快建设进度；今年年内要开工建设新郑机场至许昌、新郑机场至登封至洛阳城际铁路，争取开工建设郑州至新乡城际铁路，形成以郑州为中心“半小时交通圈”；郑州至重庆客运专线铁路争取明年开工；规划郑州至太原、郑州至合肥、郑州（开封西）至济南等铁路客运专线，形成与周边省会城市的“2小时交通圈”。公路：加快郑州至民权高速公路建设，郑州机场至少林寺高速公路尽快开工，建设新107国道、310国道以及省道223，升级改造省道314等公路。形成“两轴、两带、八组团”空间结构。“两轴”为东西、南北向两条产业发展轴，东西向轴沿郑开大道展开，南北向轴沿四港联动大道展开。“两带”为沿黄河文化旅游产业带和东南部现代农业带，主要发展旅游业和生态高效示范农业。产业布局市政动态2、航空港区将作为郑州新区发展的先行区航空港区是郑州新区的重要功能组团和三大物流中心之一。按照“区港一体、协调发展”的理念，航空港区采用“一核两区一环”的空间布局结构。“一核”即机场核心区，“两区”即物流商贸区和临空产业区，“一环”即围绕三个功能单元的南水北调总干渠封闭生态环廊，重点发展航空物流业、飞机零部件制造及航空维修产业、汽车零部件研发制造、电子信息产品研发制造、现代服务业等。区域内还将规划建设综合保税区，形成开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的开放区域。2010年下半年，郑州市计划新开工166个项目，总投资1731.8亿元，将重点推动轨道交通2号线、机场二期扩建工程取得实质性进展等。下半年将有8个项目开工，分别是：南出口暨郑新快速通道新建工程、郑少高速公路航海路连接线、G107郑州境改线项目孟庄至龙湖连接线、郑汴路与G107新线互通式立交、郑开大道与京港澳高速互通式立交、花园路与连霍高速互通式立交、东南四环连接线（G107辅道至四港联动大道）、新火车站匝道新建工程。2010年下半年，郑东新区将打造三大重点区域开发建设。加快龙湖地区土地报批、征地拆迁、基础设施建设等步伐，争取全面启动龙湖区建设。突出做好龙子湖区的建设、配套工作，加快学校水电气暖等配套设施及校园周边商业网点的建设。尽快启动龙子湖的开挖和湖心岛的建设，完善园区功能。全力推进综合交通枢纽地区前期基础设施配套工程及区域开发工作，督促上海绿地新客玛、升龙广场等重点项目加快建设。下半年，郑东新区还把招大引强作为重点，选择带动能力强的国际国内500强企业，着力引进影响较大的省级总部以上金融机构和外资金融机构，提高产业发展水平。将开工建设昆丽河小学、实验幼儿园和青少年校外活动中心等项目。督促省直三院等3所医院尽快投入使用，加快郑大一附院、洛阳正骨医院等6家医院建设。3、下半年计划新开工166个项目总投资1731.8亿元4、郑东新区加大建设力度龙湖区建设将于年底前全面启动市政动态5、郑州20条断头路8月底有望全部打通区域路段区域路段区域路段二七（7条）汝河路（兑周路-大学路）惠济（3条）丰乐路（宋寨北路-北三环）金水（6条）凌云路（城北路-司家庄西街）寒山路（郑平公路-南溪路）生产路（丰乐路-天明路）文博西路（农业路-东风路）郑大南路（政通路-陇海路）木马东街（东赵北路-开元路）宋寨南街（天明路-丰庆路）西陈庄西街（西陈庄前街-沿河路）中原（4条）福利路（防汛路-惠民路）白庙路（文化路-文博西路）石柱路（南三环-佛冈东路）前进路（陇海路-颍河路）龙门路（索凌路-文化路）代庄街（南三环-佛冈西路）朱屯路（董寨路-桐柏路）杭州路（索凌路-文化路）保全街（京广路-熊儿河桥）永清路（汝河路-陇海西路）6、郑州将添俩互通式立交预计2012年完工郑开大道与京港澳高速互通式立交，总投资约3.5亿元，预计2012年完工；花园路与连霍高速互通式立交工程拟投资4亿元，预计2011年完工。根据建设计划，这两座立交力争于8月底开工建设。7、嵩山南路与南四环立交年底完工缓解通行压力嵩山南路与南四环立交工程位于郑州市城区西南，东、西连接郑州南四环，南接郑尧高速公路，北接嵩山路，年底，将建成通车，可实现郑州市区道路与郑尧高速的快捷连接，沿嵩山路向南出郑州更快捷，将有效缓解郑州市交通节点的拥堵，大大缓解郑州南四环的通行压